去年六七月，央行連續(xù)兩次降息,；新年伊始,，按年調息的“老房貸”客戶可以享受一次難得的福利，就是給自己的房子月供“減負”,。但是很多房貸一族并沒有好好算一筆賬,，究竟需不需要少還？少還多少錢,？這時提前還貸還合適嗎,？
案例1
貸款購房時間：2011年10月初
2011年10月貸款利率：7.05%
貸款利率折扣：7折
貸款方式：商業(yè)貸款
貸款額度：100萬元
調息方式：按年調息
案例：小張在北京工作有7年余，在2011年10月初貸款購置了一套位于東五環(huán)的住房,，住房面積為70平方米,，房價為126萬元。小張在2011年10月,，向銀行申請貸款100萬元用于購房,，由于小張的個人資歷較好，能享受首套房7折的貸款利率,。當時的基準利率為7.05%,，小張在享受7折優(yōu)惠后的貸款利率為4.935%，調息方式選擇的是按年調息,。
一轉眼,，2013年如期而至，對于小張這樣的老房貸,，在經歷過2012年的兩次降息之后,，2013年1月1日起，每月應繳納的月供與2011年10月開始時相差191.23元,，但是優(yōu)惠折扣不會有任何變化,。專業(yè)貸款機構偉嘉安捷幫記者細化了這筆賬，相關分析師表示對于小張這類貸款購房日期為2011年10月的“老房貸”,，在2013年1月1日起應支付的月供將“減負”,。
同時，偉嘉安捷提醒小張這類“老房貸”,，在貸款購房時享受到的優(yōu)惠利率折扣次年依舊保留,。另外，若2013年貸款利率有新的變化,，小張將于次年也就是2014年1月1日起,，執(zhí)行最新的利率。
案例2
貸款購房時間：2012年12月
2012年12月貸款利率：6.55%
貸款利率折扣：8.5折
貸款方式：商業(yè)貸款
貸款額度：100萬元
調息方式：按年調息
案例：白領小程在2012年12月貸款購置了一套位于海淀區(qū)的小戶型房產，房屋面積為55平方米,，房價為142萬元,。向銀行貸款100萬元，使用商業(yè)貸款,。由于2012年整體貸款政策環(huán)境較為寬松,，再加上小程的個人資歷較好，所以在12月還能享受到首套房貸8.5折的優(yōu)惠利率,。2012年12月貸款基準利率為6.55%,，8.5折優(yōu)惠之后貸款利率為5.5675%。
步入2013年,，像小程這樣的新房貸族會有變化嗎,？偉嘉安捷市場部分析師吳昊告訴記者，小程這類在2012年末入市的“新房貸”一族,，采用商業(yè)貸款,，貸款利率按照最新貸款利率執(zhí)行，月供金額不會出現(xiàn)變化,。
小程在貸款100萬元年限20年執(zhí)行最新貸款利率6.55%的情況下,，月還款額為7485.2元，總還款額為1796447.27元,。
案例3
貸款購房時間：2012年6月
2012年6月貸款利率：6.8%
貸款利率折扣：無，基準利率
貸款方式：商業(yè)貸款
貸款額度：100萬元
調息方式：按年調息
案例：徐平（化名）總覺得自己沒趕上好時候,，剛買上房,、貸了款，央行就降息了,。又因為自己的信用卡此前有過幾次并無惡意的逾期,，所以能享受的利率優(yōu)惠并沒享受到，基準利率貸了100萬元,。聽說按年調息,，終于盼到新年要執(zhí)行新的利率優(yōu)惠了，徐平急不可待地就想算筆賬,，雖然利率折扣沒享受成,，新年的利息“減負”自己能節(jié)省多少呢？
徐平在貸款100萬元年限20年執(zhí)行貸款利率6.8%的情況下,，月還款額為7633.4元,，總還款額為1832014.88元，新年徐平的月供將減少148.2元,，總共應還款額將減少35567.6元,，相比有房貸折扣的，自己還是虧了些,。
吳昊提醒借款人,，在與銀行簽訂貸款購房合同時,，要仔細看清合同細則，謹慎選擇調息方式,，做到心中有數(shù),。而選擇的調息方式，將直接與借款人月還款額度掛鉤,，一旦利率有新的變動,，次年的還款額也將有所變動。另外,，貸款購房時享受的優(yōu)惠利率折扣也將一直保留,。
小貼士
不必“盲目”提前還貸
對于享受7折房貸利率，以及當還款年數(shù)已接近還款中期時,，不適合提前還貸,。對于公積金貸款的客戶而言，年利率僅為4.5%,，并不需要急著還貸,。對于商貸客戶而言，5年以上貸款利率為6.55%,，首套利率在享受折扣的基礎上,，也不必提前還貸。如果借款人手頭攢夠了提前還貸的資金,，且具有較好的個人投資能力,，預計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，最好將流動資金用于其他投資,。
對于“老房貸”來說,，何時享受到降息的利好取決于當初與銀行的合同約定，如果約定“遇央行利率變化從次月起執(zhí)行”,，也就是按月調息的,，即從降息次月起執(zhí)行。如果約定“從次年1月1日起執(zhí)行”,，也就是按年調息的,，則從降息的次年1月1日起執(zhí)行。