據(jù)中金公司研報，2013年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元,，總還款額約3100億元,，將迎來兌付高峰。
“泰宇花苑”項目位于溫州市平陽縣鰲江鎮(zhèn)的中心地帶，曾是當(dāng)?shù)氐臒徜N樓盤。如今，該樓盤已停工近一年,，開發(fā)公司負責(zé)人陳岳西已于去年7月1日由上海浦東出境。
此前,，陳岳西曾通過建設(shè)銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)（以下簡稱建行）,、安信信托(600816,股吧)以及民間借貸融資。其中安信信托為該項目發(fā)行了4億元的信托產(chǎn)品,，即將于今年4月到期,。
目前，平陽縣政府已經(jīng)介入,，成立了工作處置小組,，爭取各方債權(quán)人能共同進行后續(xù)開發(fā)。處置小組內(nèi)部人士表示,，屆時靠開發(fā)商籌資兌付已經(jīng)不現(xiàn)實,。而安信方面則回應(yīng)，已有流動性上的預(yù)案來做保證,。
“泰宇花苑”停建于2011年末,，正值溫州民間借貸風(fēng)波爆發(fā)之際。而根據(jù)中金公司研報,，2013年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元,，總還款額約3100億元，將迎來兌付高峰,。平陽當(dāng)?shù)厝耸勘硎荆?011年上半年長三角地區(qū)房地產(chǎn)信托發(fā)行較多,。根據(jù)信托計劃平均兩年期限來推斷，今年一二季度,，針對溫州本地及周邊地區(qū)的小型開發(fā)商所發(fā)行的信托項目,，將迎來大考。
老板已于去年7月出境
“泰宇花苑”項目,，位于溫州市平陽縣鰲江鎮(zhèn),，位于該鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心地帶。按照規(guī)劃,，項目總用地面積41400平方米,。
開發(fā)商為溫州泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“泰宇房開”）成立于1999年6月,，注冊資金1億元，由陳岳西,、金云城,、金彩云3人分別出資90%、6%,、4%設(shè)立。陳岳西為實際控制人,。
該樓盤于2009年4月30日開售,。根據(jù)購房合同，該樓盤將于2012年8月31日交付,。2011年,，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤施工進展異常。據(jù)浙江本地電視臺報道,，2012年春節(jié)過后,，就沒有工人回來了，樓盤已然停工,。
去年7月,，有業(yè)主得到消息，陳岳西已經(jīng)“跑路”,。8月,，平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協(xié)調(diào)小組，由平陽縣政法委副書記葉永武擔(dān)任組長,。去年12月底,，當(dāng)?shù)赜殖闪⒘颂┯罨ㄔ饭ぷ魈幹眯〗M。
處置小組內(nèi)部人士告訴記者：“目前,，泰宇房開已經(jīng)散架,。”
記者于1月7日下午來到泰宇花苑施工現(xiàn)場及售樓處,。施工現(xiàn)場空無一人,，售樓處大門緊閉，門上貼著一張水費繳納通知單,。
以土地升值為名發(fā)行信托計劃
為了開發(fā)泰宇花苑,，陳岳西先后通過建設(shè)銀行、民間借貸以及安信信托融資,。
該地塊總用地面積41400平方米,，有兩本土地證。陳先將其中一塊地抵押給建設(shè)銀行,，貸得1.5億,。
陳岳西還通過民間借貸籌集資金,。據(jù)上述處置小組內(nèi)部人士告訴記者，根據(jù)自然債權(quán)人自救小組的事后統(tǒng)計,，民間借貸的數(shù)額在4.9億左右,。目前該項債務(wù)還在進行逐筆司法認證。
2011年4月,，陳又將另一塊地平國用（2005）第2-8135號的土地使用權(quán)以第一順位抵押給安信信托,，將前述地塊平國用（2006）第2-8036號的使用權(quán)以第二順位抵押給安信信托，由安信方面為泰宇花苑發(fā)行“溫州"泰宇花苑"項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃”,，發(fā)行規(guī)模4億,，為期兩年，根據(jù)投資金額的不同預(yù)期年收益率在10%到11.8%,。
根據(jù)信托項目計劃書,，4億資金中有2億元用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。記者獲悉,，有8000萬用于歸還建行貸款,，1.2億用于償還部分民間借貸及工程款。另外2億用于土建,、外墻,、內(nèi)裝修、設(shè)備安裝及小區(qū)配套等項目后續(xù)開發(fā)建設(shè),。
根據(jù)計劃書,，兩塊土地當(dāng)時的評估價值總計11.5億。而根據(jù)上述內(nèi)部人士透露,，之前兩塊地的評估價僅為3.69億,。有評估公司以“土地使用權(quán)升值”為由，將評估價抬高,，使得泰宇放開得以從安信信托方面融得4億資金,。
記者并未獲得詳細的抵押合同，也未從安信信托方面得到關(guān)于土地使用權(quán)升值的回應(yīng),。
如今,，樓盤已經(jīng)停工。上述內(nèi)部人士對本報記者表示,，目前泰宇房開的金融機構(gòu)欠款為4.7億（安信信托4億,，建設(shè)銀行7000萬），民間借貸初步確認是4.9億,。此外,，截至去年9月，欠稅總計887萬,，拖欠施工單位工程款3300萬（尚未最終核實）,。
如果泰宇放開走破產(chǎn)清算路線,，目前僅剩7萬平方米左右的樓面，按樓盤價測算,，或許資金缺口會很大,。假如樓盤得到進一步注資并正常復(fù)工，將還未取得預(yù)售權(quán)的房屋出售出去,，并且銷售情況良好,，預(yù)計項目會產(chǎn)生9.2億元左右的收益，那么資金缺口在3.8億左右,。
傾向走重組之路
自從“泰宇花苑”項目停工后,，各方展開了積極的自救措施。上述內(nèi)部人士透露,，從去年3月開始，自然債權(quán)人就成立了自救小組,，與建行和安信信托積極對接,，并請求政府出面協(xié)調(diào)。王建力也透露,，安信信托曾派項目經(jīng)理來到鰲江,，與自然債權(quán)人和業(yè)主進行協(xié)商。
建行的開發(fā)貸款于去年夏天到期,，但建行方面表示同意貸款延期,，并在適當(dāng)?shù)臅r候給予后續(xù)資金支持，使項目復(fù)工,。
至去年10月份,，建行、安信信托代表和自然債權(quán)人達成了初步的框架協(xié)議,，合作開發(fā)該樓盤,，后續(xù)產(chǎn)生的項目收益優(yōu)先保障安信信托的4億元募集款和建設(shè)銀行的7000萬貸款。
但至今,，建設(shè)銀行和平陽縣政府方面未得到安信信托的正式回應(yīng),，故目前復(fù)工的實質(zhì)工作并未展開。
上述人士表示,，其實建行,、安信信托和自然債權(quán)人共同開發(fā)是最好的結(jié)果。因為如果走破產(chǎn)清算路線,，能夠拿回的錢很少,，于各方都不利。王建力也表示,，多方共同開發(fā),，對業(yè)主來說也是最好的結(jié)果,。
上述內(nèi)部人士表示，目前破產(chǎn)清算和重組兩條路線在同時進行中,，政府方面更傾向與多方合作,，走重組路線，爭取在2013年3月底之前,，將已經(jīng)出售的樓房復(fù)工,。
今年4月，由安信信托發(fā)起的“溫州"泰宇花苑"項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃”就將到期,。根據(jù)信托計劃,，“到期時，由借款人泰宇房地產(chǎn)歸還全部貸款本息”,，“項目公司實際控制人陳岳西與實際管理人陳麗霞（注：陳岳西女兒,，目前不知去向）對信托貸款本金及利息的償付提供個人連帶責(zé)任擔(dān)保”,。此外,，陳岳西將持有的公司90%的股權(quán)質(zhì)押給安信信托，并辦理強制執(zhí)行公證,，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保,。
如今，陳岳西已經(jīng)出境,，泰宇房開已經(jīng)散架,。上述內(nèi)部人士直言，屆時到期兌付時,，“想要在這里籌集資金兌付顯然是不現(xiàn)實的”,。
安信信托相關(guān)人士此前對媒體表示：“這款產(chǎn)品從設(shè)立抵押到管理，都是合法合規(guī)的,，且抵押物重組,，保全措施做得也不錯。公司出了問題,，我們已經(jīng)有了流動性上的預(yù)案來保證,。”