“由于土地出讓面積較大,，因此出讓價(jià)款總額較高，但土地單價(jià)并不高,，樓面地價(jià)未創(chuàng)本市新高,�,！�12月21日，就南京下關(guān)區(qū)“濱江2號”地塊被國土部公開調(diào)查一事,，南京市國土資源局答復(fù)本報(bào)記者說,。
此前的12月18日，國土部以涉嫌“違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地”為由,，宣布對南京市下關(guān)區(qū)“濱江2號”地塊進(jìn)行公開調(diào)查,。
據(jù)悉，目前南京方面正按國土部要求先期進(jìn)行自查,，亦派出分管領(lǐng)導(dǎo)飛赴北京匯報(bào)相關(guān)情況,。
“濱江2號”所屬的下關(guān)區(qū)，是南京市主城八區(qū)之一,，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)歷年來相對偏弱,，房地產(chǎn)各項(xiàng)指數(shù)原本低于其他七區(qū)。但近年來該區(qū)頻現(xiàn)高端房源,，今年6月曾爆出超過5萬/平方米的高價(jià),，驚動(dòng)全城。
“自新領(lǐng)導(dǎo)班子主政南京以來,，從未被重視的下關(guān)區(qū)獲得了自改革開放以來的最佳發(fā)展機(jī)遇,，大家達(dá)成共識，如果不在舊城改造中好好利用南京長江段10公里的黃金岸線資源,，集中優(yōu)勢做港口物流產(chǎn)業(yè),，下關(guān)將永無抬頭之日”。下關(guān)區(qū)的一位官員向本報(bào)表示,。
在舊城改造的誘惑下,，以申辦2014年青奧會為契機(jī)，新一輪舊城開發(fā)高潮正在南京掀起,。
在此背景下,，“濱江2號”一案的發(fā)生并非偶然,。
3年賣完近4%土地
一個(gè)城市出現(xiàn)一塊“地王”不稀奇，兩塊相連的土地都成了“地王”,，這種事只出現(xiàn)在南京市下關(guān)區(qū),。
2010年9月19日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（下稱“南京臨江”）以總價(jià)200.43億元拿下下關(guān)區(qū)濱江1號和3號地塊,，總體計(jì)算至今仍位列中國總價(jià)地王第二位,。
2012年11月30日，南京市國土資源局公開出讓濱江2號地塊,，南京臨江作為唯一的競標(biāo)者,，以56.2億元底價(jià)輕松拿下，創(chuàng)造了2012年度全國范圍內(nèi)的總價(jià)地王,。
2號地塊正處1,、3號地之間，三個(gè)毗鄰地塊共同組成政府規(guī)劃的下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的核心,，有“南京外灘”之稱,。這是南京環(huán)境綜合整治開發(fā)結(jié)合危舊房改造的重點(diǎn)工程。下關(guān)區(qū)視這一規(guī)劃為“最大發(fā)展機(jī)遇”,。
僅以國土部門公開的數(shù)據(jù)計(jì)算,，這三個(gè)地塊出讓面積分別為353664.3、313879.4,、364214.6,，均以121.41億元、56.2億元,、78.93億元的底價(jià)成交,，以此計(jì)算總面積為1031758.3，折合約1549畝,，約1.03平方公里,。
這意味著下關(guān)區(qū)在3年時(shí)間內(nèi)，就以平均1657萬/畝,，總計(jì)256.63億元的價(jià)格,，出讓了行政區(qū)劃面積的3.63%，而購買方僅有南京臨江一家公司,。
有業(yè)內(nèi)人士分析,，南京臨江在下關(guān)濱江的地塊體量過大，可能是其引起國土部關(guān)注的重要原因,，因?yàn)閲覍Φ貕K的出讓規(guī)模有明確限制，“對住宅用地,，單幅地塊要求不得超過300畝,�,！�
南京臨江是何背景？
公開信息顯示,，為了“南京外灘”的大規(guī)模土地開發(fā),，南京方面由市房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司、南京聯(lián)宇開發(fā)建設(shè)有限公司引入央企中冶集團(tuán),，聯(lián)合成立中冶置業(yè)（南京）公司,。
2009年4月，南京市國資集團(tuán),、下關(guān)區(qū)政府,、中冶置業(yè)三方簽訂合作協(xié)議，共同發(fā)起成立南京臨江,，主導(dǎo)下關(guān)濱江區(qū)域的老城拆遷改造,，其中中冶置業(yè)（南京）占股80%。
中冶置業(yè)在2007年以“城市運(yùn)營商”身份進(jìn)駐南京,，曾參與南京河西開發(fā),、蓮花村保障房以及多個(gè)高端樓盤項(xiàng)目。
2011年,，根據(jù)中央改革精神,，央企剝離旗下三產(chǎn)，獨(dú)立核算,，中冶置業(yè)得以將規(guī)模再次做大,。中冶置業(yè)（南京）持有南京臨江80%的股份在2012年增至98.52%。
有知情人士告訴記者,，南京方面通過股權(quán)轉(zhuǎn)換,，在獲得約30億元的收入后，已基本退出了南京臨江,。但此消息未獲南京方面證實(shí),。
原住民的得失賬
南京下關(guān)濱江地帶，朱自清散文《背影》的故事發(fā)生地,，民國時(shí)代,，這里是南京最為繁華的商區(qū)之一。1929年為奉安孫中山靈樞而建的中山大道,，由下關(guān)碼頭直通市中心,，是中國近代第一條現(xiàn)代化城市干道。
現(xiàn)在,，下關(guān)已經(jīng)被多個(gè)工地包圍,，打樁機(jī)等機(jī)器作業(yè)聲震耳�,！皺�(quán)衡拆遷利弊,、認(rèn)清形勢作為,、積極配合政府推進(jìn)拆遷進(jìn)度”等宣傳拆遷的紅色條幅掛在下關(guān)碼頭附近各路口。
“濱江地塊是當(dāng)下城市遺留的最大棚戶區(qū),，基礎(chǔ)設(shè)施落后,，區(qū)域面貌破舊，且被鐵路多處分割,，環(huán)境臟亂差,，居民要求改造的呼聲非常強(qiáng)烈”，南京市國土局在12月21日答復(fù)本報(bào)時(shí)表示,。
早在2005年底,，南京市委,、市政府就明確了下關(guān)區(qū)的發(fā)展定位現(xiàn)代都市特色與歷史文化蘊(yùn)涵相互交融的濱江核心發(fā)展區(qū),、南京跨江發(fā)展的中心輻射區(qū),，濱江片區(qū)舊城改造拉開序幕,。
下關(guān)舊城改造涉及拆遷總建筑面積157萬平方米，關(guān)聯(lián)工企單位200余家和近12000戶居民,。
公開資料顯示，目前濱江地塊涉及居民住戶的拆遷已完成90%以上,。其中,，被國土部公開調(diào)查的“濱江2號”地塊上共有1448戶居民,，現(xiàn)已搬遷1374多戶，工企單位11家,，已搬遷9家,。
居民拆遷過程中的怨聲較多,，“除了沒出人命外,，其他的斷電斷水行為太常見了”,，有自稱為“釘子戶”的居民對記者表示,。
“政府給我的價(jià)格是7200元/平方，這價(jià)格在省城你讓我上哪安家去,？”仍留守的居民對此抱怨,，“這價(jià)格只能讓我到高淳,、溧水（南京下屬縣）�,！�
另一個(gè)經(jīng)營小店的居民說,，“我雙證齊全，土地面積超過100平方米,，你讓我搬進(jìn)高樓，我擁有的土地面積就可以忽略不計(jì),，這不公平,。再說了,，我現(xiàn)在還有證照齊全的小店,，搬到幾十公里外以后我如何生活？”他已堅(jiān)持了3年多,。
“為了讓我搬走,，負(fù)責(zé)拆遷的人和我談，說我出30萬可以給我4套保障房的房號,，我不同意，一個(gè)禮拜后就降價(jià)到18萬”,，一個(gè)老人對記者說,。10年前，他也因拆遷從三岔河附近搬遷至此,。
在下關(guān),，與作為棚戶區(qū)形成強(qiáng)烈對比的現(xiàn)象是，這個(gè)區(qū)域頻現(xiàn)高端房源,。世茂,、鋒尚、天正等一線房企匯聚“濱江”區(qū)域：今年上半年,，一套200平方米的鋒尚國際公寓二手房售價(jià)在700萬元左右,，均價(jià)約35000元/平方米。今年6月下旬,，天正桃園開盤,，其臨湖樓王曝出超過5萬/平方米的高價(jià)，均價(jià)也在40000元/平方米左右,。
老城改造中,，“補(bǔ)償價(jià)格”和“開發(fā)價(jià)格”的巨大價(jià)差由此可見一斑,，價(jià)差造成的心理不平衡，是當(dāng)下居民不愿搬遷的最重要因素,。
南京市政府12月20日舉辦的保障房新聞發(fā)布會透露,，下關(guān)濱江1-3號地塊的居民將全部搬遷到丁家莊的保障房片區(qū)。
丁家莊位于南京長江二橋南下橋口附近，距下關(guān)約約45分鐘車程,，規(guī)劃中至2013年上半年將開通5條公交線路,。
包括丁家莊在內(nèi)的南京4大保障房片區(qū),，由南京市政府國資投資建設(shè),，采用基礎(chǔ)設(shè)施與樓群同步建設(shè)的原則,，約7800元/平方米。
“歷史上南京的保障房建設(shè)有欠賬,，但是2010年啟動(dòng)的四大保障房區(qū)域已進(jìn)入供應(yīng)分配階段,，可以基本滿足需要,�,！蹦暇┦凶〗ㄎ敝魅�,、市房產(chǎn)局局長李真表示,。
但南京大學(xué)商學(xué)院教授高波對保障房片區(qū)地處偏遠(yuǎn)的格局提出公開批評，認(rèn)為“錯(cuò)學(xué)了新加坡理念”,，“原住民受益”原則未得到有效貫徹,。
3塊地?fù)Q18年財(cái)政收入
那么濱江地塊的巨大受益流向了哪里,？
因?yàn)榈乩砩系呐R江位置,，傳統(tǒng)交通運(yùn)輸業(yè)曾是下關(guān)的重要稅源,，在轄區(qū)地方稅收中列第一大支柱產(chǎn),。
2005年后,，隨著城市交通體系的調(diào)整,，下關(guān)的交通運(yùn)輸開始弱化,，2005-2009年涉及交通運(yùn)輸?shù)亩愂照嫉胤蕉愂毡戎貜?2.5%下降到20.2%。
與此同時(shí),，在濱江概念板塊推動(dòng)下,，下關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收快速增長,。2005年-2009年，下關(guān)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收從11819.3萬元猛增至36718.8萬元,，年均增長超過50%,。自2007年起，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為轄區(qū)地方稅收收入第一大產(chǎn)業(yè),，對地方稅收的貢獻(xiàn)率從2005年的20.26%上升至33.71%,。
從2006年開始，因房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)的個(gè)人所得稅也超過企業(yè)所得稅,，成為下關(guān)地方稅收中的第二大主力稅種,。
從濱江1、3號地塊200.34億元底價(jià)成交看,，按出讓樓面價(jià)1號地塊5929元/平米,、3號地塊8272元/平米測算，按規(guī)劃,，其總建設(shè)規(guī)模建筑面積400萬平方米,，平均建設(shè)成本5000元/平方米，建成住宅面積約40%,，非住宅約60%。
本報(bào)記者根據(jù)目前下關(guān)現(xiàn)有住宅平均售價(jià)計(jì)算,，假設(shè)其中住宅全部用于銷售（銷售率80%）,，非住宅直接銷售20%，上述取銷售單價(jià)分別為2.3萬元（住宅）,、3.5萬元（非住宅）,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過補(bǔ)貼給被拆遷安置居民7200元/平方。
綜合考慮并保守計(jì)算,，除去一次性要收取的土地出讓金外,，下關(guān)地方政府在濱江1、3號地塊開發(fā)推進(jìn)中,，僅工程建設(shè),、房地產(chǎn)銷售等部分就可以產(chǎn)生稅收累計(jì)可超過60億。
如此算來,，下關(guān)1-3號地塊的出讓,，預(yù)計(jì)地方可以獲得318.63億元的收入。
2011年,，下關(guān)區(qū)全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入31.21億元,，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入17.41億元，地稅收入12.56億元,。也就是說,，若以2011年為基數(shù)年,，上述收入抵得上下關(guān)區(qū)18個(gè)“2011年”財(cái)政一般收入總和。
不過,，舊城拆遷改造中,，地方稅后的可持續(xù)增長是最主要的挑戰(zhàn)。這是因?yàn)�,，危房改造,、拆遷、商品房銷售等對地方稅收的貢獻(xiàn)為“一次性”,，能否獲得較好的可持續(xù)性在于通過招商引資為地方稅收注入的稅源,。
而下關(guān)區(qū)屬的諸多企業(yè)涉及更新改造或外遷，將帶來部分稅源的流失,，對下關(guān)而言,，“固企保稅”任務(wù)艱巨。
有下關(guān)官員告訴記者,，此次濱江改造影響的企業(yè),，每年會減少地方稅收1.5億元左右。而隨著南京市的財(cái)權(quán)和事權(quán)的重新調(diào)整,，能否快速找到替代稅源彌補(bǔ)外遷稅收缺口等成為當(dāng)下最為緊急的任務(wù),。