今年以來，全國多個(gè)城市對住房公積金政策進(jìn)行了調(diào)整,，總體方向是降低公積金提取和貸款的門檻,、提高使用率、并適度擴(kuò)大適用范圍,。地方的這種政策調(diào)整,，逐漸為進(jìn)展緩慢的全國公積金制度改革描繪出大方向。在此基礎(chǔ)上,，各方期待公積金制度改革的進(jìn)程能夠加快,，讓公積金更好地支持普通職工解決住房問題。
地方政策微調(diào),，意在鼓勵(lì)“剛需”入市
日前,，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布了該市公積金政策調(diào)整的新政，提出將向廣大職工提供“一站式,、一條龍”的住房公積金個(gè)人貸款服務(wù),，并承諾：住房公積金個(gè)人借款申請時(shí)一次性辦結(jié)借款申請的受理，10個(gè)工作日內(nèi)完成貸款的受理,、審批和貸款資金發(fā)放,。
相關(guān)新政策實(shí)施以后，昆明市民提取住房公積金將省去到銀行辦理轉(zhuǎn)賬的程序,，只需在公積金中心前臺辦理完即可實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)到自己的卡上,。而辦理公積金貸款也只需到昆明市公積金中心所屬分中心、管理部的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接提出借款申請即可,。這種辦理模式大大縮減了市民的辦理時(shí)間,。
除了昆明，近期濟(jì)南,、武漢,、鎮(zhèn)江等城市對當(dāng)?shù)氐淖》抗e金政策也進(jìn)行了調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來,，全國已經(jīng)有超過40個(gè)城市調(diào)整了公積金政策。
細(xì)看這些政策調(diào)整,，主要可以歸為幾類,。一是上調(diào)公積金貸款額度，如廈門,、南昌,、鄭州、南京,、合肥等地,，上調(diào)幅度普遍在15%—25%之間,。二是將公積金貸款購買首套房的首付比例調(diào)低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購買二套房,，如武漢,、沈陽、廣州,、重慶等地,。三是在一定范圍內(nèi)允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東,、武漢,、南京等地。四是擴(kuò)充公積金使用范圍,，如杭州放開了20年以上二手房的公積金貸款,，鎮(zhèn)江提出公積金可以支付自住房的物業(yè)費(fèi)等。五是共同申請人的條件逐漸放寬,，如新疆克拉瑪依規(guī)定為直系親屬購買住房可以申請?zhí)崛」e金,，鎮(zhèn)江規(guī)定新就業(yè)人員父母可申請成為共同還款人。
這些調(diào)整的共同點(diǎn)十分明顯：降低公積金貸款門檻,、放松公積金使用的限制、提高公積金對購房的支持力度,。
上一次出現(xiàn)多個(gè)城市集體放松公積金政策的現(xiàn)象,，還要追溯到2008年房地產(chǎn)市場低迷的時(shí)期。當(dāng)時(shí),，政策調(diào)整在一定程度上起到了“救市”的作用,。今年這一波政策調(diào)整，也是從年初樓市最冷清的時(shí)候開始的,。因此,，這些政策調(diào)整難免被貼上地方政府又想救樓市的標(biāo)簽。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，公積金政策是為數(shù)不多的地方政府可以自行決策的樓市調(diào)控政策,，通過提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強(qiáng)購房者的購買力,，還可以向市場傳遞政策微調(diào)的信息,。更重要的是，調(diào)整公積金政策,，不會(huì)觸碰限購,、限貸這兩條調(diào)控的“紅線”。因此地方政府如果想微調(diào)樓市調(diào)控政策,，公積金無疑是最好的切入點(diǎn),。
為了避嫌,，各地出臺相關(guān)公積金政策時(shí)，無一例外的強(qiáng)調(diào)了調(diào)整并非要放松調(diào)控,，而是在嚴(yán)格堅(jiān)持調(diào)控的基礎(chǔ)上,，滿足剛性購房需求。政策調(diào)整力度較大的武漢公積金管理中心就明確表示,，這些政策調(diào)整,，都是在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的大背景下，堅(jiān)持差別化信貸政策的手段,。以公積金貸款比例最高可達(dá)總房價(jià)80%為例,，只針對市民購買首套住房，且面積在90平方米以下,。武漢公積金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，此舉在于滿足武漢剛性購房需求，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持方向一致,。
公積金應(yīng)向“額度更高,、限制更少、審批更快,、使用更靈活”方向改革
無論出于什么目的,，地方對公積金政策的調(diào)整都是為進(jìn)展緩慢的全國公積金制度改革打開一扇窗，探索一個(gè)方向,。
長期以來,，以“職工互助購房”為初衷設(shè)計(jì)的住房公積金制度，一直存在著使用率低,、閑置資金規(guī)模大,、對普通職工支持力度不夠、低收入家庭用不上等問題,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最近一次公開發(fā)布的全國公積金管理情況還要追溯到2008年,，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年住房公積金使用率（個(gè)人提取總額,、個(gè)人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例）為72.81%,。到2008年末，全國住房公積金沉淀資金為3193.02億元,，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%,。也就是說，有超過1/4的公積金在賬戶上沉睡,。
為了提高公積金使用率,，減少閑置規(guī)模，2009年起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、財(cái)政部等七部委聯(lián)合啟動(dòng)了利用住房公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)工作,，符合條件的試點(diǎn)城市可以將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)。如今,，試點(diǎn)城市已經(jīng)由首批的29個(gè)增加到93個(gè),。
支持保障房建設(shè)盡管為提高資金使用率開辟了一條道路，但對于很多普通的百姓而言,，使用公積金的門檻還是過高,，手續(xù)太復(fù)雜、能貸的錢太少,、審批周期太長,。
北京地產(chǎn)中介“麥田房產(chǎn)”的工作人員告訴記者，公積金貸款最大的吸引力在于利率低,。目前5年期以上公積金貸款利率為4.7%,，約相當(dāng)于商業(yè)貸款的七折。盡管這兩年北京公積金的貸款審批速度有所提高,，但大多也要1個(gè)月左右,，明顯比商貸要長。相對于目前北京的高房價(jià),，最高80萬元的貸款額度經(jīng)常不夠,，如果要辦理公積金和商業(yè)貸款的混合貸款，周期可能更長,。不少賣房的業(yè)主都不愿意接受公積金貸款,，低利率的優(yōu)勢也就難以發(fā)揮。
今年各地調(diào)整住房公積金政策,，恰恰是向著額度更高、限制更少,、審批更快,、使用更靈活的目標(biāo)。經(jīng)過這一番調(diào)整,，公積金的吸引力也在明顯增強(qiáng),。
上海市公積金中心發(fā)布的三季度公積金運(yùn)行報(bào)告顯示，前三季度,，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)貸290.71億元,，同比增長近39.96%。南京前三季度公積金發(fā)放額度達(dá)到83.85億元,，比去年全年的36.72億元增長了128%,，已經(jīng)超過了2012年全年50億元的發(fā)放計(jì)劃。這其中既有樓市回暖帶動(dòng)的因素，政策調(diào)整也功不可沒,。另一方面,，有所放松的公積金政策既有效降低了剛需購房者的負(fù)擔(dān)，又進(jìn)一步刺激了市場的回暖,，發(fā)揮了公積金本應(yīng)發(fā)揮的作用,。
據(jù)記者了解，現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂工作已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)一段時(shí)間,，有望明年正式公布,。上述公積金中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《條例》的修訂應(yīng)該著眼于簡化公積金辦理手續(xù),、降低公積金貸款門檻,、縮短審批的時(shí)間。同時(shí)在一定條件下,，適度降低公積金貸款的首付比例,，提高公積金的貸款額度，并適當(dāng)延長公積金的貸款年限等,。此外,，應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，在某些情況下進(jìn)一步降低公積金的貸款利率,，鼓勵(lì)人們使用公積金,。相應(yīng)的，公積金管理中心的機(jī)構(gòu)和職能也應(yīng)作出一定調(diào)整,。
也有專家指出,，在努力提高資金使用率的同時(shí)，也應(yīng)根據(jù)公積金提取和貸款的動(dòng)態(tài)變化情況,，保證沉淀資金的合理比例,，避免出現(xiàn)“無錢可貸”的情況。
“異地互貸”,、“異地提取還貸”需求是否能實(shí)現(xiàn),？
在各地對公積金政策的諸多調(diào)整中，公積金“異地互貸”和“異地提取還款”政策格外引人關(guān)注,。
所謂異地互貸,，就是指購房者在其他城市買房時(shí)，也可以使用在本地繳納的公積金,。近幾年,，隨著一線城市房價(jià)不斷上漲，不少在一線城市工作的人把購房目標(biāo)轉(zhuǎn)向了周邊的二,、三線城市或自己的老家,，如北京人在河北燕郊買房、上海人在江蘇昆山買房等�,；蛘咴谑�(huì)工作的人,，選擇在周邊城市買房。但是,，按照原來的政策,，由于購房者在北京或上海交納的公積金，他們在其他城市買房,，就得不到公積金貸款的支持,。顯然，公積金異地貸款的需求正越來越多,。
目前,，全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)公積金互貸的，僅限于同一省份的幾個(gè)城市之間,。如先行改革的遼寧,、珠三角、長株潭三地,，都是彼此經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的城市群,。
以珠三角為例，2009年,，廣東省在廣州,、佛山、珠海等8個(gè)城市之間啟動(dòng)了公積金異地互貸,，截至2011
年6 月底,，這8個(gè)城市已互放異地公積金貸款6200余戶，金額達(dá)到13.5
億元,，取得了良好的效果,，今年這一互貸范圍增加到9個(gè)城市。
目前,，跨省的公積金互貸則尚未實(shí)現(xiàn),。此前北京與秦皇島之間曾開展相關(guān)試點(diǎn)，但事實(shí)上2009年年底就已經(jīng)暫停,。
要實(shí)現(xiàn)公積金異地互貸,，難度并不小,。專家指出,，如果施行互貸的兩個(gè)城市個(gè)人收入水平和房價(jià)水平相差懸殊，可能造成資金的流失和不合理利用,。另一方面,，跨地域的公積金互貸，應(yīng)當(dāng)需要完善的制度，尤其是要加強(qiáng)審核,，避免因?yàn)橹贫壬系穆┒闯霈F(xiàn)騙貸的行為,。在個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)尚不完備的情況下，操作難度大,、存在一定風(fēng)險(xiǎn),。此外，相關(guān)機(jī)構(gòu)在異地管理和交流上還存在技術(shù)障礙,。因此異地互貸的探索應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎前行,。
但無論如何，上述地方在省內(nèi)實(shí)現(xiàn)了公積金互貸,，仍然被視為改革邁出的重要一步,。未來，隨著住房公積金異地支取,、轉(zhuǎn)移和異地多向互貸業(yè)務(wù)的開辦以及公積金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的逐漸拓寬,，住房公積金對購房者的支持力度還會(huì)不斷加大。