一線城市樓市進(jìn)入年末收官階段,�,？傮w來看，眾多大型房企銷售任務(wù)提前完成影響到了年末的樓市供應(yīng)。中國(guó)證券報(bào)記者日前分別調(diào)查北京,、上海,、深圳樓市發(fā)現(xiàn),，“保價(jià)縮量”已成為多數(shù)開發(fā)商年底策略,。在北京，樓市供應(yīng)不足與旺盛需求形成鮮明對(duì)比,，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)熱銷;在上海和深圳,，在售樓盤雖相對(duì)充足，但高企的價(jià)格已經(jīng)影響到實(shí)際成交量,，其后續(xù)供應(yīng)暗藏隱憂,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)仍存上漲壓力,，特別是后續(xù)供應(yīng)不足可能成為影響樓市走向的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。
年末樓市冷熱不均
進(jìn)入年末，北京一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員格外忙碌,。小李是計(jì)劃本月末開盤的北京“常楹公元”項(xiàng)目的銷售員,，最近忙得不可開交。不少客戶都在詢問具體的開盤時(shí)間和價(jià)格,，更有人擔(dān)心自己排不上號(hào),，請(qǐng)求將自己的房號(hào)向前排。而在今年年初,，小李還苦口婆心地勸說自己的客戶盡快出手。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪新開樓盤萬科金域緹香時(shí)發(fā)現(xiàn),，雖然是工作日,，仍有不少購房者前往看盤,。針對(duì)16500元/平方米的均價(jià)，幾位購房者也表示能夠接受,�,！氨绕鹌渌貐^(qū)的價(jià)格，這邊確實(shí)算價(jià)值洼地了,�,！痹摌潜P工作人員介紹稱，該項(xiàng)目9月第一次開盤,，截至目前已基本售完,。萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示，近期明顯感受到購房者的購房意愿較強(qiáng)烈,。
年末出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象已成為北京樓市近幾年的常態(tài)。北京南城某項(xiàng)目銷售總監(jiān)向中國(guó)證券報(bào)記者表示,，個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)了“一房難求”的局面，“走關(guān)系”排號(hào)在不少項(xiàng)目十分常見,。北京樓市上次出現(xiàn)這種情況，還是在2009年,。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬,，北京全市新房網(wǎng)簽總量為9559套，同比上漲216.6%;二手住宅網(wǎng)簽總量為8381套,，與上月同期相比大幅上漲52%，同比則上漲87.5%,。
相比之下，上海樓市則有些冷清,。中國(guó)證券報(bào)記者走訪了上海多個(gè)片區(qū)，以往推盤量較大的外環(huán)外區(qū)域,，如浦東唐鎮(zhèn)、周浦目前降價(jià)促銷房源不多，很多開發(fā)商并無推盤打算,，只是慢慢處理現(xiàn)有房源。只有嘉定,、寶山等郊區(qū)供應(yīng)量較大，不過價(jià)格優(yōu)惠并不多,。11月以來，浦東原南匯板塊,、金山區(qū)等遠(yuǎn)郊樓盤瞄準(zhǔn)剛需，成為熱銷的主力,。
深圳樓市同樣不甚活躍。龍華新區(qū)是成立不足一年的新區(qū),，即將全線貫通的京深高鐵的南端深圳北站就位于該新區(qū),，龍華新區(qū)成為深圳新樓盤最密集的地區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前龍華新區(qū)有8個(gè)樓盤在售或認(rèn)籌,。雖然近期深圳樓市成交回暖，但這些樓盤銷售狀況一般,。
在該區(qū)域中，毗鄰深圳北站的中航天逸是近期深圳即將入市的大型樓盤之一,。該項(xiàng)目開放樣板房已經(jīng)一月有余,，但至今仍沒有明確開盤日期。深圳地產(chǎn)界人士表示,，這是由于認(rèn)籌數(shù)量不足,，若該項(xiàng)目急于現(xiàn)在開盤,，銷售率很難得到保證,。中航天逸的銷售人員介紹,，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開盤價(jià)格與周邊樓盤接近,，為每平方米2.2萬元至2.3萬元。有深圳地產(chǎn)人士表示,，龍華新區(qū)目前各種配套尚不完善，樓盤的價(jià)格已經(jīng)虛高,。
房企熱衷“保價(jià)縮量”
銷售價(jià)格回調(diào)被認(rèn)為是深圳樓市冷淡的重要原因,。三年前，與中航天逸同處龍華新區(qū)的潛龍曼海寧項(xiàng)目掛出每平方米2.5萬元的價(jià)格開盤,，至今仍未售罄,。近日該樓盤將價(jià)格降為每平方米2.1萬元，現(xiàn)樓出售,。但在整個(gè)區(qū)域，近期降價(jià)的現(xiàn)象并不多見,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，龍華新區(qū)是深圳新樓盤供應(yīng)最密集的地區(qū)之一,，從該區(qū)域樓盤的銷售狀況可以看出,，深圳樓市的境況并沒有一些開發(fā)商對(duì)外宣傳的那樣樂觀,。
深圳市民小李算了這樣一筆賬：如果在龍華新區(qū)這樣的關(guān)外地區(qū)按揭購買一套小戶型住宅,，除了要繳納一筆數(shù)額不小的首付款，每月還款至少也要5000元,。而目前每月3000元左右的價(jià)格，可以在深圳關(guān)內(nèi)租下一套各方面條件都相對(duì)優(yōu)越的房子,，他最終放棄了買房的念頭,。
上海樓市同樣如此。在浦東唐鎮(zhèn)某在售小區(qū),，看房人寥寥，銷售人員也并不積極,。該小區(qū)的在售價(jià)格較今年2月已經(jīng)上漲超過15%，目前沒有任何折扣,。另一個(gè)保利旗下在售樓盤同樣價(jià)格堅(jiān)挺,，即便是定位非剛需的140平方米大戶型，也鮮有優(yōu)惠,，銷售人員也是一副不愁賣的表情。
上海某大型房企營(yíng)銷總監(jiān)稱,，今年很多開發(fā)商的業(yè)績(jī)完成得不錯(cuò)，除非庫存較多,，開發(fā)商不會(huì)再出現(xiàn)“以價(jià)換量”的推盤心態(tài),，而是“保價(jià)縮量”。事實(shí)上,，這種心態(tài)在全國(guó)開發(fā)商中已是主流,。
這極大地影響了年末樓市的供應(yīng)量,。數(shù)據(jù)顯示,，10月上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅為63.54萬平方米，環(huán)比下降超過50%,，供應(yīng)量是自今年3月以來最少的一個(gè)月。11月5日至11日的一周間，上海樓市新增供應(yīng)面積只有1.92萬平方米,，創(chuàng)下近40周新低，而上海最近一次出現(xiàn)類似的低供應(yīng)量,，還是在今年春節(jié)期間。
在即將到來的12月,，上海樓市新增供應(yīng)量恐將繼續(xù)維持低迷的局面。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),，預(yù)計(jì)上海樓市12月有22個(gè)住宅項(xiàng)目開盤,，較11月47個(gè)的預(yù)計(jì)開盤量降幅過半,，較去年12月的38個(gè)樓盤的開盤量，也有超過四成的降幅,。
北京樓市“一房難求”的背后,，同樣是項(xiàng)目供應(yīng)不足,。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，剔除保障房之后,，2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為14805套，而在此期間,，新房新增供應(yīng)量?jī)H有10512套,，供需之間缺口高達(dá)4293套。相比之下,，前三季度北京新房市場(chǎng)供需基本平衡，且供應(yīng)量略高于成交量,，進(jìn)入四季度以后，供需關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn),，出現(xiàn)年內(nèi)首次“供不應(yīng)求”的局面,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，首先,，前十月多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)，年底繼續(xù)推盤的動(dòng)力不足;其次,，多數(shù)開發(fā)企業(yè)年底略微提價(jià)之后,，“端著賣”成為主流趨勢(shì)，而價(jià)格回調(diào)也提高了觀望人群的入市積極性,，造成北京樓市年末熱鬧的“反周期”局面。
供應(yīng)不足局面或加劇
供需不平衡的結(jié)果,，是未來房?jī)r(jià)上漲的壓力增大。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“保價(jià)縮量”將成為未來一段時(shí)間樓市的常態(tài)，若供應(yīng)量持續(xù)不足,，房?jī)r(jià)則可能面臨新一輪上漲壓力。以北京為例,，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日,，北京樓市的住宅庫存(新房+二手房)為84664套，按照現(xiàn)有的銷售速度,，消化期限僅為半年,。
與現(xiàn)時(shí)供應(yīng)的縮水相比，北京樓市的后期供應(yīng)同樣存在隱患。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，今年前10月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2518.6億元,，同比下降2.6%。全市商品房新開工面積為2516.5萬平方米,，比上年同期下降27.4%。其中,，住宅新開工面積為1320萬平方米,，同比下降39.9%。
相比之下,，上海樓市的供需局面并不那么緊張,，后續(xù)供應(yīng)仍較充足。官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,，截至11月21日，上海市新建住宅庫存面積達(dá)到1030萬平方米,，庫存套數(shù)6.84萬套，處于近期高位,。
上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司咨詢師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線”的概念,。根據(jù)他的研究，上海區(qū)域的“焦慮線”大致劃在600萬到650萬平方米存量房庫存面積,。邵明浩根據(jù)今年以來新項(xiàng)目推盤及土地市場(chǎng)出讓情況認(rèn)為,，明年的新房庫存可能較目前有所減少，會(huì)階段性降至700萬平方米左右,。整體上,，市場(chǎng)仍將保持相對(duì)穩(wěn)定，房企將更多針對(duì)自身的特征選擇推盤策略,，而大小開發(fā)商一窩蜂以價(jià)換量“搶跑”的可能性不大,。
深圳樓市呈現(xiàn)另一種局面,。易居營(yíng)銷集團(tuán)深圳公司副總經(jīng)理劉瑩對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，由于深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)虛高,，因此未來深圳的房?jī)r(jià)上漲空間不大。供應(yīng)不足可能是深圳樓市面臨的問題,。
在樓市調(diào)控對(duì)房企積極性的影響下，后續(xù)供應(yīng)不足將是未來樓市面臨的共同課題,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，近幾個(gè)月來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,、新開工面積,、房企購地面積等指標(biāo)持續(xù)下滑。其中,，由于一線城市的調(diào)控政策較為嚴(yán)厲,，上述指標(biāo)下滑的幅度也相對(duì)較大，這將加劇供應(yīng)不足的局面,。
與廣大二三線城市相比,，一線城市的土地資源更加稀缺，后續(xù)住房用地可能不足,。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),，2009年以來，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米,，僅相當(dāng)于武漢一個(gè)城市的交易量。其中,，北京,、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，深圳則只有650萬平方米左右,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，一線城市的土地供應(yīng)缺口已經(jīng)形成，房?jī)r(jià)存在較大上漲壓力,。當(dāng)前應(yīng)增加土地有效供應(yīng),，并督察已供土地的開發(fā),，從而盡快補(bǔ)充市場(chǎng)庫存,。