10月23日,，廣東省統(tǒng)計(jì)局和廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布調(diào)查報(bào)告,，自2009年以來(lái),，3年間廣東省房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置價(jià)格從852元上漲至3264元,，漲幅近300%。
專(zhuān)家表示,，雖然不能直接把地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)影響進(jìn)行簡(jiǎn)單加減，但2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)無(wú)疑是重要推手,。在中央明確要求堅(jiān)持調(diào)控不放松之際，各地需采取手段抑制土地出讓價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng),，防止出現(xiàn)地價(jià)推高房?jī)r(jià)的惡性循環(huán),。
地價(jià)飆升推漲房?jī)r(jià)
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)23日發(fā)布調(diào)查報(bào)告，自2009年以來(lái)廣東房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積下降,，購(gòu)置單價(jià)明顯上漲,。
來(lái)自廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度,，廣東房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地價(jià)格為每平方米852元,，而2012年同期，這一數(shù)字“飆升”至3264元,，漲幅近300%,。
其中，2009年至2010年,，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地價(jià)格從852元/平方米上漲到2071元/平方米,，2011年土地出讓價(jià)格小幅回落至1982元/平方米，而截至2012年三季度,，地價(jià)再度上漲至3264元/平方米,。經(jīng)過(guò)上漲、盤(pán)整,、再上漲的過(guò)程,，土地出讓均價(jià)上漲近3倍,。同期，廣東省商品房銷(xiāo)售均價(jià)從6300元左右上漲到8187元,。
值得注意的是,，雖然價(jià)格不斷上漲，但開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的土地在幾年間保持相對(duì)平穩(wěn),，維持在每年1300萬(wàn)-1500萬(wàn)平方米的范圍,，比2007年、2008年每年超過(guò)2000萬(wàn)平方米的幅度有不少下降,。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)研究部主任鐘武貞表示,，考慮到土地的容積率和不同城市地價(jià)差異明顯，無(wú)法把地價(jià)上漲的幅度和房?jī)r(jià)上漲簡(jiǎn)單算術(shù)加減,，“但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上分析,，土地價(jià)格上漲確實(shí)是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力之一�,！�
“造城”運(yùn)動(dòng)催生泡沫風(fēng)險(xiǎn)
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，地價(jià)上漲，有因?yàn)槌鞘邪l(fā)展帶來(lái)的增值因素,，但上漲過(guò)快的重要原因是土地出讓定價(jià)機(jī)制不盡合理,。
房地產(chǎn)研究學(xué)者、暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示,，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地是市場(chǎng)行為,，之所以地價(jià)上漲過(guò)快，主要原因還是因?yàn)橛惺袌?chǎng),，開(kāi)發(fā)商敢于接手,。
根據(jù)中原地產(chǎn)等研究機(jī)構(gòu)分析，通過(guò)招拍掛拿地的房地產(chǎn)企業(yè),，購(gòu)地成本一般占總成本的30%-40%,，而開(kāi)發(fā)商又將購(gòu)地成本提升加諸售價(jià)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)不斷上漲,，帶動(dòng)土地出讓價(jià)格水漲船高,，到頭來(lái)地王頻出，又進(jìn)一步推高周邊區(qū)域房?jī)r(jià),�,！澳壳安糠忠痪�(xiàn)城市核心區(qū)域的土地出讓價(jià)格已經(jīng)超過(guò)同區(qū)域三五年前的房?jī)r(jià)�,！�
而一些地方政府也樂(lè)于見(jiàn)到地價(jià)上漲,，以提高土地出讓收入。長(zhǎng)期參與土地價(jià)格評(píng)估的政府內(nèi)部人士向記者透露，部分城市定地價(jià)并不是單純參照以往土地出讓價(jià)格制定,，而是用出讓地塊周邊房?jī)r(jià)為基準(zhǔn),，扣除建安成本和稅費(fèi)后，根據(jù)規(guī)劃容積率反推目標(biāo)地塊當(dāng)前價(jià)格,，再加上未來(lái)三至五年的預(yù)期漲幅來(lái)確定出讓底價(jià),。
胡剛表示，為了盡量提高土地出讓收益,，推高地價(jià)預(yù)期,，不少城市頻繁開(kāi)始各類(lèi)“造城”運(yùn)動(dòng)，政府制造概念對(duì)土地進(jìn)行包裝,，部分城市土地市場(chǎng)的價(jià)格虛高,，已經(jīng)催生了泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)引起重視,。
地方政府應(yīng)有所作為
近期以來(lái),，一些城市出現(xiàn)了土地市場(chǎng)升溫、出讓溢價(jià)明顯提升的情況,。在商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下,，土地市場(chǎng)升溫體現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商預(yù)期變化讓后市走勢(shì)撲朔迷離。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)分析,，當(dāng)前土地市場(chǎng)出現(xiàn)的量降價(jià)漲,，可能使得一兩年后商品房市場(chǎng)供應(yīng)量下降和當(dāng)前商品房重置成本上升。隨著年底將近,，地方政府推地節(jié)奏加快，且企業(yè)也有增加生產(chǎn)資料的需求,，土地市場(chǎng)可能更為活躍,，土地價(jià)格有進(jìn)一步上漲的可能性。
但鐘武貞表示,，無(wú)論是對(duì)16個(gè)省市調(diào)控執(zhí)行督查,、加強(qiáng)對(duì)放松調(diào)控的問(wèn)責(zé)、出臺(tái)通知要求執(zhí)行房地產(chǎn)用地宗地規(guī)模,、容積率控制等各類(lèi)土地使用標(biāo)準(zhǔn)等,，都體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松的明確態(tài)度。
專(zhuān)家表示,，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控不能放松之際,，地方政府需要抑制土地財(cái)政的過(guò)度沖動(dòng)，不能靠單純提高地價(jià)緩解財(cái)政壓力,，給房?jī)r(jià)托底,，影響調(diào)控效果。
“開(kāi)發(fā)商購(gòu)地增加有利于未來(lái)保證有序供應(yīng),，但一些開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出的過(guò)于樂(lè)觀的態(tài)度,，明顯缺少依據(jù),，對(duì)部分開(kāi)發(fā)商‘非理性’帶來(lái)的示范效應(yīng)和市場(chǎng)沖擊，政府應(yīng)當(dāng)有所作為,�,！焙鷦偙硎尽�
但一些業(yè)內(nèi)人士表示,，要避免政策“雷聲大,、雨點(diǎn)小”的尷尬，還需要?jiǎng)诱娓�,。政府�?yīng)對(duì)當(dāng)前土地出讓價(jià)格評(píng)估進(jìn)行改革,，合理評(píng)估土地價(jià)格，同時(shí)應(yīng)加快房產(chǎn)稅等替代性收入試點(diǎn)的進(jìn)度,，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài),。