早在2003年,，國土部下達(dá)
《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》,，嚴(yán)格限制別墅用地的供應(yīng)，如今9年過去了,，各地的實(shí)際執(zhí)行情況如何,？僅以上海為例，別墅或“類別墅項(xiàng)目”的供應(yīng)卻只增不減,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，除個(gè)別年份外，這9年間每年新增的別墅項(xiàng)目供應(yīng)都達(dá)到180萬平方米左右,，即使在60%的別墅樓盤成交不超過10套的今年,，別墅的供應(yīng)量也達(dá)到了79萬平方米。
在
“限墅令”后的造別墅熱潮下,，上海別墅價(jià)格并沒有體現(xiàn)出“稀缺效應(yīng)”,。
同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年間,，上海各類別墅成交均價(jià)僅由2006年的13403元/平方米,，上漲至去年的3萬元出頭，這一漲幅并未超出上海商品房價(jià)的平均漲幅,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商目前發(fā)展別墅類項(xiàng)目的做法有很多，除了在原有的別墅用地開發(fā)別墅樓盤外,，還在只能開發(fā)高層住宅的住宅用地,、商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)用地以及工業(yè)用地中開發(fā)具有別墅形態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。正是使用了上述原規(guī)劃不建別墅的地塊,，開發(fā)了別墅形態(tài)的房屋,，才使上海的別墅供應(yīng)量源源不斷。
在這些開發(fā)商中,，來自香港的上市地產(chǎn)公司新鴻基地產(chǎn),、上置集團(tuán)等又是其中的代表。雖然他們并不承認(rèn)其開發(fā)的產(chǎn)品是“別墅”,，但是卻多具備別墅的形態(tài),，同時(shí)似乎是有意無意地以“別墅”或“類別墅”的名義對(duì)外推廣,，由此讓上海的新建
“別墅”或“類別墅”項(xiàng)目供應(yīng)大幅增長。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說,，某種意義上說,，開發(fā)商在非別墅地塊造“別墅”的做法，違背增加普通住宅供應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策方向,。
新鴻基：連體住宅不是別墅
當(dāng)國土部下達(dá)“限墅令”時(shí),，誰都未曾預(yù)料，也許有一天容積率2以上的住宅項(xiàng)目也可以造出別墅,。2005年6月,新鴻基地產(chǎn)（00016,，HK）以31.85億元競得上海濰坊新村住宅地塊。根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道,，上述地塊的容積率高達(dá)2.2,。
誰也未曾料到上述地塊居然也能開發(fā)出具有別墅形態(tài)的物業(yè)。根據(jù)多家媒體于2009年的報(bào)道透露,，新鴻基方面曾表示,，位于上海黃浦江的項(xiàng)目有十余棟頂級(jí)別墅，每棟總價(jià)一億元以上,。
然而,，新鴻基方面昨天（9月3日）卻否認(rèn)了所開發(fā)的產(chǎn)品是別墅，強(qiáng)調(diào)其是“連體住宅”,，目前連體住宅未領(lǐng)取預(yù)售許可證,，也沒有定價(jià)。
但是,，業(yè)內(nèi)人士卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，連體住宅廣義上也是“別墅”的一種。只是業(yè)內(nèi)為了將連體住宅與獨(dú)棟別墅相區(qū)別,，將其稱為“類別墅”,。實(shí)際上，是別墅大類中的一個(gè)類型,。
中房信研究總監(jiān)薛建雄說,，類似新鴻基這樣在原本不是別墅用地的高層公寓項(xiàng)目中，開發(fā)
“類別墅”產(chǎn)品,，對(duì)高層住宅的住戶是有一定影響的,。尤其是低層區(qū)的住戶,，會(huì)影響景觀,、視覺等。
根據(jù)薛建雄的介紹,，目前類似新鴻基這樣在高容積率的高層住宅項(xiàng)目中造別墅或類別墅的現(xiàn)象非常多,，很多“地王”項(xiàng)目都通過造別墅或類別墅,，把高昂的土地成本轉(zhuǎn)移給別墅或類別墅，并以非常高的價(jià)格銷售地塊內(nèi)的這部分產(chǎn)品,。
而這些別墅或類別墅未來上市后的銷售前景,，是否像開發(fā)商所看好的那樣，還是個(gè)未知數(shù),。別墅背后的超高層住宅業(yè)主甚至可以用肉眼眺望到別墅內(nèi)的景象,。欠佳的私密性，讓上海業(yè)內(nèi)對(duì)這一類強(qiáng)行在非別墅地塊開發(fā)的“別墅”產(chǎn)品有著非常多的擔(dān)憂,。
但一定程度上,，這些非別墅類地塊對(duì)別墅整體價(jià)格卻有著非常大的沖擊力。陳晟說,，上述非別墅類地塊開發(fā)的“別墅”產(chǎn)品一定程度上滿足了人們對(duì)于低密度住宅的需求,，但同時(shí)也混淆了其和真正受限制別墅的區(qū)別，使后者很難定出高價(jià),。
上海置業(yè)：商用地上開發(fā)“類別墅”
事實(shí)上,，不僅是非別墅類的住宅地塊可以開發(fā)“別墅”，商業(yè)類的地塊也能建出形態(tài)像“別墅”的產(chǎn)品,。
一家自稱受上置名人天地委托的廣告公司,，日前向
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)了一條新聞稿。根據(jù)上述新聞,，“上置名人天地將作為皇冠假日酒店的獨(dú)棟貴賓樓進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營,，這種將高端酒店與獨(dú)棟別墅進(jìn)行“捆綁”銷售的形式，使置業(yè)者即可以享受五星酒店配套的高級(jí)設(shè)施與星級(jí)服務(wù)”,。
然而,，讓人不解的是，根據(jù)上海市公安局,、上海市工商局等部門的規(guī)定,，住宅是不可以用來經(jīng)營酒店的。如果上置名人天地是獨(dú)棟別墅,，就意味著它可能是住宅,，按照規(guī)定，這一項(xiàng)目就不能用來經(jīng)營酒店,。
根據(jù)百度百科的資料,，上置名人天地是全中國為數(shù)不多的36洞珍藏版高爾夫別墅。然而,，開發(fā)商卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，上述上置名人天地并不是住宅，而是商用物業(yè)。記者通過網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢也發(fā)現(xiàn),，上述項(xiàng)目的物業(yè)性質(zhì)是商業(yè),，而不是住宅。
然而,，在商業(yè)用地中建造具有“別墅”形態(tài)的物業(yè),，卻存在違規(guī)的嫌疑。上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平說,，別墅顧名思義就是住宅,。將商業(yè)物業(yè)開發(fā)成“別墅”形態(tài)，并以“別墅”名義對(duì)外銷售,，有違規(guī)的嫌疑,。根據(jù)新浪樂居等網(wǎng)站上該項(xiàng)目的銷售信息，在物業(yè)類型上標(biāo)注為“別墅,，townhouse”,不過上述銷售信息未獲得上置方面證實(shí)是否由其發(fā)布或由其代理商發(fā)布,。
目前，開發(fā)商上置集團(tuán)否認(rèn)上述項(xiàng)目是“別墅”的說法,，稱其項(xiàng)目資料從未對(duì)外宣傳過是“別墅”,，只是物業(yè)形態(tài)上和“別墅”相似。銷售方雖未否認(rèn)確有發(fā)布過上述新聞稿,，并承認(rèn)確實(shí)曾試圖將上置名人天地
“包裝”為“別墅”,，但卻強(qiáng)調(diào)，在目前各種廣告宣傳中,，并未將上置名人天地包裝為“別墅”,。
有一點(diǎn)可以肯定的是，上海目前被開發(fā)成別墅形態(tài)的商用物業(yè)不在少數(shù),，很多項(xiàng)目以辦公別墅的名義對(duì)外銷售,。同策咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2007年以來,，容積率可以開發(fā)成獨(dú)棟別墅的商業(yè)地塊一共成交了11幅,，而自2010年以來，可以開發(fā)成獨(dú)棟,、聯(lián)排,、雙拼混合的別墅類商用物業(yè)的地塊有50余幅。