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樓市調控"達摩克利斯之劍"仍高懸
2012-08-21   作者:陳蘭君子  來源:金融時報
 
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  繼6、7月份房地產出現(xiàn)“價漲量跌”、8月淡季不淡一片火紅景象之后,,一時間,,關于樓市回暖、銷量大增,,樓市將再次迎來春天的傳言不絕于耳,。對于即將到來的傳統(tǒng)旺季,是否會如往年一樣出現(xiàn)“金九銀十”的紅火局面,?下一階段政府是否會出臺新一輪的房地產調控政策,?對此,交通銀行金融研究中心研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示,,預測未來幾個月,,尤其是9、10月份成交量會出現(xiàn)階段性的上升,,但在國務院督查組行動及多次強調嚴控的背景下,,成交整體上漲幅度不會太大,而房地產市場調控政策的出臺也會視市場情況而動,。
  中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的40個重點城市成交量數(shù)據(jù)顯示,,8月前兩周多數(shù)城市成交環(huán)比連續(xù)下滑,在8月第二周,,40個重點城市成交面積為517.88萬平方米,,環(huán)比下降約7%�,!斑@是由于前幾個月樓市剛需和庫存持續(xù)釋放使成交相對活躍的原因,。”夏丹分析,,上半年特別是二季度樓市成交回暖明顯,,部分購房者因預期發(fā)生變化而將置業(yè)計劃提前。而隨著近期政策再次收緊,,恐慌性購房情緒有所緩解,,導致8月前兩周延續(xù)了7月以來成交環(huán)比出現(xiàn)回落的態(tài)勢。
  對于今年能否出現(xiàn)傳統(tǒng)的“金九銀十”局面,,夏丹認為,,盡管前幾個月去庫存的速度有了一定的提升,但是目前來看,,庫存依舊高企,。截至8月13日,包括萬科、中海和招商等龍頭房企在內的34家房企發(fā)布的半年報顯示,,其庫存合計5268.57億元,,與年初余額相比增長8.1%,凈增395億元,。在庫存壓力比較大的情況下,,后期房地產商的策略還是會以加大推盤和增加供應為主,所以,,相對于7,、8月份,在傳統(tǒng)旺季的9,、10月份,,還是會出現(xiàn)階段性成交量提升的情況。并且,,鑒于剛剛公布的7月份CPI回落至“1時代”以及人民幣新增貸款創(chuàng)下自2011年10月以來的新低,,使得市場對貨幣政策適度寬松、預調微調的預期不斷加大,,這也對釋放市場流動性,,促進樓市成交量回升起到一定的促進作用。
  但同時夏丹也強調,,7月份房價止跌回升后再次環(huán)比上漲,,且漲幅相對上月有所擴大,這使得下一階段國務院進行適時微調的可能性加大,。因此綜合來看,,在政策壓力下,下階段樓市量價上升的幅度均不會太大,。另外從前兩年的情況也可以看出,,進入本輪調控以來,“金九銀十”都不是2010年和2011年年中成交量最大的月份,。
  值得注意的是,,上個月國務院8個督查組分別奔赴16個省市開展了近年來規(guī)模最大、規(guī)格最高的一次督查,,這8個部門均與房地產調控有密切關系,,若出臺國家層面新政,也需這些部門共同參與,。經過這次大范圍督查,,業(yè)界普遍認為,下階段很可能出臺新一輪的樓市調控政策,。雖然目前督查報告還沒有對外正式公布,,但一時間,,樓市新政將會推出的消息也甚囂塵上。
  那么樓市新政是否將再現(xiàn),?對此,,夏丹認為,雖然國務院督查組的督查結果尚未發(fā)布,,但可以肯定的是,懸而未出的結論不僅已經開始影響8月樓市,,連傳統(tǒng)的“金九銀十”也承受巨大考驗,。而進一步調控政策的出臺將取決于市場的發(fā)展情況,若市場過度松動,、房價反彈傾向增加的話,,就有可能導致更加嚴厲的調控政策出臺,并且從目前的情況來看,,政府仍握有足夠的政策儲備,,如調整二套房首付比例及利率等。
  同時,,未來政策調整會側重兩個方面,,一是強化“三限”,即限貸,、限購,、限價。調控的內容可以以強化限購,、限貸,、限價等現(xiàn)行政策的執(zhí)行力度為主,必要時可能動用政策儲備,,推出少量更有針對性的新政策,,增加抑制投資投機性購房需求的砝碼。二是房產稅改革方案的實施,。房產稅改革作為對房地產市場“標本兼治”的長效機制,,在年初就已被提出。盡管上半年實際推進情況并不理想,,但一直仍是政府調控的重要政策備選項,。近期房產稅改革事宜被再度提起,下半年有望在擴大房產稅試點范圍,、提高二手房交易稅等方面邁出實質性步伐,。
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