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渣打銀行的研究團隊近期對全國30家房地產(chǎn)商作的調(diào)查顯示,，在降價和市場情緒轉(zhuǎn)變的帶動下,，很多城市房屋銷售正在好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的情緒也在變得樂觀�,！爸袊康禺a(chǎn)市場正在恢復(fù)要回到曾經(jīng)的繁榮將是一個漫長、艱難的跋涉,，但復(fù)蘇似乎已經(jīng)開始,。”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩說,。
渣打銀行的調(diào)查從6月底開始,，涉及成都、武漢,、南京等8座城市,，調(diào)查的問題圍繞開發(fā)企業(yè)目前的經(jīng)營狀況和市場前景，由地方性開發(fā)企業(yè)的高管和全國性開發(fā)企業(yè)的地方分支機構(gòu)高管回答,。
之前,，王志浩已經(jīng)提出中國房地產(chǎn)已達到另一個“拐點”。他的理由是房價似乎已觸底,，部分城市房價開始再次回升,；監(jiān)管部門降低了開發(fā)商和購房者的貸款成本，目前兩種類型貸款均開始緩慢增加,；中國的城市化仍在進行,，從較長期看，中國需要更多房地產(chǎn)建設(shè),。新的調(diào)查更加堅定了王志浩的觀點,。
房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇首先表現(xiàn)在建筑施工活動的趨穩(wěn)上。在史上最嚴厲的調(diào)控之下,，建筑活動一度停滯,，不少開放商延遲新項目開工、放慢在建項目,。如今這種情況正在改變,。“當被問及未來3個月的建筑活動時,，10家開發(fā)商稱將增加,，只有兩家計劃減少，而此前的第五期調(diào)查中有9家,、第四期有7家,。大多數(shù)受訪者稱將保持同樣的建筑施工數(shù)量不變�,！蓖踔竞普f,。
近期土地市場并不活躍。調(diào)研中，半數(shù)受訪者反映,，在過去3個月中,，當?shù)卣恋爻鍪塾兴鶞p少。這毫無疑問影響了當?shù)卣氖杖�,。�?shù)據(jù)顯示,，全國范圍土地銷售收入同比下降了約40%。同時因為開發(fā)商延遲支付早期購買土地的款項,，實際情況恐怕更糟,。
有受訪者稱，多數(shù)新拍賣土地都被大型上市房地產(chǎn)公司拿到,，有國企或者地方政府背景的開發(fā)商也很活躍,，但私營開發(fā)商處境仍很艱難。買地方面,，受訪開發(fā)商仍保持謹慎,。16家受訪者稱未來6個月不會買更多的地，26家開發(fā)商多次在政府土地拍賣中受挫,。
然而,，現(xiàn)金流狀況已經(jīng)改善。18家開發(fā)商稱沒有聽說同行買地時出現(xiàn)付款能力問題,。但規(guī)模較小的開發(fā)商仍現(xiàn)金緊張：16家受訪者稱見到大型的,、資金充裕的開發(fā)商從處境艱難的小型開發(fā)商手中買地。
之前,，國泰君安分析師孫建平在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：平衡再生》
中指出,，2012年中國房地產(chǎn)市場資金缺口達到1.3萬億元，如要彌補上述缺口,，需要將銷售規(guī)模提高25%,。
地方政府不愿意降低地價,，盡管土地流拍頻現(xiàn),。半數(shù)受訪者反映地方政府拒絕降低地價。這或許標志著政府官員也認為土地市場會恢復(fù),。另一半受訪者認為地方政府仍在觀望,、必要時會降價。
相應(yīng)地,，開發(fā)商似乎認為地價已經(jīng)觸底回升,。17家受訪開發(fā)商稱其所在城市地價在過去3個月中沒有下調(diào)。更少的受訪者預(yù)計近期會出現(xiàn)調(diào)整,。
“市政府寧肯土地流拍也不接受較低的地價,，直接結(jié)果是減少了土地供應(yīng)。這一事實表明，房地產(chǎn)部門一個根本的問題沒有改變,。高地價是高房價的主因,，而高地價深植于地方政府的開支計劃和創(chuàng)收能力的不對等，即地方政府對土地收入的依賴,。我們擔(dān)心不解決這個根本問題,，地價不會下降只會上升�,！蓖踔竞票硎�,。
房屋銷售情況有所改善。受訪的30家開發(fā)商中有13家稱“五一”假期的房屋銷量好于預(yù)期,，這是自2011年10月以來銷量最好的假期,。幾乎所有受訪者（總共30家中的26家）稱其同行銷量在二季度已經(jīng)回升并創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)市場信心大增,。9家受訪者稱對市場信心增加了很多,；19家受訪者稱信心略有增強。降價起了作用,。三分之二的受訪者對10%~20%的降價持積極態(tài)度,。
新的住房需求來自哪里？受訪者答,，57%來自首套房購買者,、31%為改善住房者、12%為投資者,。這意味著近90%的房屋銷售來自真正的需求,。
房價似乎趨于穩(wěn)定。早期調(diào)研顯示很多開發(fā)商已經(jīng)降價或打折促銷,。渣打銀行調(diào)查的30家開發(fā)商中,，25家稱其價格水平在過去3個月中持平或略微降低。但是,，情況正在發(fā)生變化,，有幾家受訪者稱價格稍微上漲。
“我們調(diào)查的開發(fā)商所在城市的二手房市場情況似乎更好,。6家受訪者稱近幾個月價格出現(xiàn)了高達10%的漲幅,，只有7家稱房價下降了，其余的反映房價沒有變化,。打算降價的開發(fā)商似乎更少了,。”王志浩稱,。
13家受訪開發(fā)商稱（據(jù)其所知）沒有開發(fā)商降價了或者打算降價,，這是自2011年5月渣打銀行調(diào)研以來最多的一次,。16家稱有一些開發(fā)商仍在降價，9家稱很多同行在降價,。更多的開發(fā)商認為10%的降價應(yīng)該足以促使銷量回升,。
開發(fā)商對房價趨勢的預(yù)測出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)：調(diào)查的30家開發(fā)商中，現(xiàn)在有24家認為房價已經(jīng)觸底反彈,。數(shù)月之前,，多數(shù)受訪者還仍然認為房價將繼續(xù)下降。
開發(fā)商對中央政府政策的預(yù)期基本上沒有變化,。調(diào)查中,，大多數(shù)（80%）
的開發(fā)商仍舊預(yù)期未來3個月中央政府在房地產(chǎn)政策上的態(tài)度不會發(fā)生改變�,？偟膩碚f,，開發(fā)商們對于未來前景持謹慎態(tài)度。當被問到“你是否認為房地產(chǎn)市場的最壞的時候已經(jīng)過去”,，14人回答“是”,，16人回答“否”，也就是說開發(fā)商們?nèi)孕拇骐[憂（盡管他們表示相信房屋和土地價格已經(jīng)觸底且對未來銷售充滿信心）,。
開發(fā)商們預(yù)期將看到更便捷的銀行融資服務(wù)和對首套置業(yè)型購房者及改善型購房者有利的政策,。很明顯北京方面對于新一輪房價上漲表示出擔(dān)憂并開始采取防范措施，據(jù)最近報道稱在全國范圍內(nèi)派出了調(diào)查組對房地產(chǎn)業(yè)和特定項目進行調(diào)查監(jiān)督,，以確保適當?shù)馁I家獲得抵押貸款,。
“然而，我們認為這些措施并不會改變行業(yè)的整體形勢,。無論是宏觀數(shù)據(jù),，還是我們所調(diào)研的開發(fā)商，都表明了一點,，那就是房地產(chǎn)市場已然逐漸復(fù)蘇,。”王志浩表示,。
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