知情人士聲稱，分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪，基本50%以上,，屬于溫州資本擁有,，“租金可是筆長期的收入”,。
“我們現(xiàn)在不組團了，直接找開發(fā)商談項目。”8月14日上午9點左右,，孔帥在上海中環(huán)高架上飛駛著汽車，一邊告訴記者,。
他正趕著參加一個房地產(chǎn)投資的早場會議,。孔是網(wǎng)絡(luò)紅人二月丫頭所組
“溫州上海置業(yè)精英會”的搭檔,，活躍在上海,、溫州兩地已5年多。
如今,，在限購限貸多輪房地產(chǎn)連番調(diào)控中,，這個炒房團，和溫州眾多炒房團一樣,，正謀求轉(zhuǎn)型,。
“事實上，炒房團存在的這些年,，每個人都賺翻了,，近段時間房價下調(diào)僅僅是在他們N多的利潤中減少一小點而已,，無傷大雅,。”溫州天浩置業(yè)有限公司（以下簡稱天浩置業(yè)）總經(jīng)理陳鴻介紹,。
陳說,，溫州幾乎有全民炒房的經(jīng)歷，即使倒閉跑路的企業(yè)都算上,，因房地產(chǎn)投資而虧損的最多也不會超出10%,。“他們的失足并非是炒房,，而是在民間借貸”,。
陳對前幾日媒體報道“溫州炒房團全軍覆沒,，八成炒房者資金被套資不抵債”的報道不以為然。
根據(jù)記者對天浩,、綠城溫州,、置信等地產(chǎn)公司，以及上海炒團等8個房地產(chǎn)機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人的采訪,，同時對涉足房地產(chǎn)投資的溫州大小金主們陸續(xù)數(shù)月的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，隨著國家房地產(chǎn)市場調(diào)控深入，溫州炒房團,，分化嚴重,。
比重極大，金額不多的散戶們幾近“全套”,；然而實力強大的炒房巨鱷們,，變換了新的投資模式，在實業(yè)等領(lǐng)域獲利后,，或跨界轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)來回做波段獲利,，或低調(diào)布局商業(yè)地產(chǎn)，以租養(yǎng)貸,。
這些巨鱷們,，資金出手上億到幾十億元，其中一些人運作基本脫離了銀行系統(tǒng),。
短線炒家被套
陳鴻說,，炒房虧損的人實際上并非主流，炒房失敗的原因,，在于并未看清楚眼下的行情,。
在連番宏觀調(diào)控政策之下，“這一波基本上是剛需推動交易”,。綠城溫州的一名銷售客戶經(jīng)理向本報稱,，“住宅市場幾乎已經(jīng)失去了炒作的空間�,！�
一名不便具名的房地產(chǎn)機構(gòu)負責(zé)人稱,，在這個時期沖進去的投資者，基本都會被套,，“比如媒體曝光的陳鳴,，眼見形勢不妙，想退回500萬購房訂金,，未獲開發(fā)商準(zhǔn)許,，不得已只好購房。實際上他不專業(yè),，他本人炒得也很小,�,！�
“這實際上就是一小撮屌絲�,！睖刂莓�(dāng)?shù)匾患也槐憔呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司合伙人馬先生說,，“真正的專業(yè)炒房客，早就逃之夭夭了,�,！�
天浩置業(yè)的陳鴻就持此觀點，他介紹,，真正的炒房團大多在10年前,，就已在全國各地入場，“以北京上海為例,，比對下房價就會清楚,，即便現(xiàn)在脫手，資深投資者也虧不了多少”,。
但從資金流向看,，眼下房地產(chǎn)信貸情況并不太樂觀，一些“短線”投資者確實被套,。
“我們行在住宅抵押貸款領(lǐng)域的壞賬,，約占整個不良貸款的6成左右�,！睖刂輩^(qū)域內(nèi)一股份制銀行辦公室負責(zé)人介紹,，去年的借貸危機還沒完全消散，波及到銀行的不良率在持續(xù)高企,。
“溫州銀監(jiān)分局引領(lǐng)各銀行業(yè)機構(gòu)高度關(guān)注當(dāng)前溫州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)交易趨冷,、價格下跌的現(xiàn)象，全面開展房地產(chǎn)信貸風(fēng)險排查,，采取"一戶一策"應(yīng)對措施,。”上述負責(zé)人稱,。
“市場是軀體,，資金是血液”，這是炒房團成員比較統(tǒng)一的描述,。根據(jù)溫州金融監(jiān)管機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2012年6月末,，全市銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為706.7億元,，比年初減少4.32億元，其中個人購房貸款余額為567.3億元,，比年初減少4.4億元,。
被套的投資房源基本集中在住宅,。
溫州的周女士夫婦不幸成為陳鴻所說的10%之列。2010年4月,，其夫在安徽合肥以按揭形式投資了一套房后,，周女士又在2011年上半年，在溫州下呂浦抵押貸款投資了一套學(xué)區(qū)房,。
孰料起始于去年3月份的下行調(diào)整,，令人驚心。以溫州中心區(qū)鹿城區(qū)為例,，目前平均價格基本和前五年持平,。最大的跌幅在去年年底到3月份，達到了35%,，目前才漸漸趨穩(wěn),。
“這是中國房地產(chǎn)市場開放后在這個區(qū)域里罕見的一次跌幅�,！弊隽耸畮啄瓿捶客顿Y的多名溫州人告訴本報,，跟以往相比，每次調(diào)控后就是報復(fù)性反彈,，但此次明顯乏力,。
5月以來，溫州共有十多個新盤入市,，為市場提供了3000多套房源,，“開發(fā)商采取了打折、以價換量等手段吸引買家”,。陳鴻說,。
“溫州目前買賣雙方10%的議價空間已經(jīng)持續(xù)了很長時間，而前段時間甚至達到30%左右”,，置信廣場的一名銷售負責(zé)人說,。
以租養(yǎng)貸現(xiàn)金為王
“這種大勢你是知道的�,！痹�(jīng)聞名業(yè)界,，并被稱為“炒房專業(yè)戶”的黃某告訴記者，宏觀大環(huán)境下,，自己的日子也并不好過,。
有知情人士告訴本報，黃某單單在市區(qū),，實際持有的物業(yè)達400多套,，屬于高端物業(yè)，“虧是不可能的,，只是回報率沒達到投資初期的預(yù)期而已”,。
今年46歲的黃,，自稱溫州炒房團老團員，不僅自己全職炒房,，還有個松散型的50人炒房團,。
像黃某這批投資者，依然還是中國房地產(chǎn)市場那波最大的受益者,。憑著自己在這個市場浸淫十幾年的敏銳嗅覺,，黃某早就開始脫身了。
令那批接棒被套的屌絲團記憶深刻的是,，2010年7月17日,，黃某在溫州鹿城區(qū)組織了一場個人房產(chǎn)專場拍賣會，把自己名下的寫字樓,、住宅,、廠房等物業(yè)拿出來做拍賣，這在當(dāng)?shù)貛缀跏穷^一回,。
“連中介費都省了,。”一名當(dāng)時參與拍賣會的投資者說,。在沒有委托中介公司,、全部自己操辦的情況下，拍賣會成交率在80%以上,。
“趁著現(xiàn)在樓市紅火,，我把那些收益差的老房子賣掉，變成現(xiàn)金,，等下半年市場緊起來時,，我再吃進一批房齡短、地段好,、回報率高的房子,。”當(dāng)時黃有些得意,。
投資房產(chǎn)市場10年來,，黃某的簡單原則是低價買，高價賣,。在2008年底的樓市低迷期,，他在溫州市買了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前,，黃某的地產(chǎn)投資遍布北京,、上海等16個城市，涵蓋住宅、寫字樓,、商鋪,、酒店等各種業(yè)態(tài),，其中溫州物業(yè)約占總量的一半,。溫州市的兩家四星級酒店都有黃的股份。
黃某和朋友們的炒房手法并不復(fù)雜,，基本都是“以租養(yǎng)貸”,。1998年，當(dāng)時還在政府機關(guān)工作的黃某購置了一套4000元/平方米的住宅,，原本打算自住,，后來發(fā)現(xiàn)能租到4000元/月，租金還掉銀行貸款之后還有剩余,，于是他改變主意轉(zhuǎn)為出租,。嘗到甜頭之后，黃某賣掉甌海鄉(xiāng)下的老房子又添置了幾處房產(chǎn),，一年下來租金超過20多萬,。
2002年，溫州市大南門地區(qū)開發(fā)時,，黃某用100萬訂購了10套住宅,，短短的6個月里出手賣掉，凈賺400多萬,。從第二年開始,，撈到“第一桶金”的黃走出溫州，跟朋友一起到全國各地炒房,。
“也許,，他所謂的現(xiàn)在日子不好過，可能是指房地產(chǎn)市場的"快錢"時代已然終結(jié)吧,�,！鼻笆鳇S某圈子內(nèi)的知情人士稱。
豪客布局商業(yè)地產(chǎn)“不差錢”
在連番的搏殺中,，也確有屌絲團成長起來,，進軍巨鱷群級別。
早在2010年,，當(dāng)各地政府限購令相繼頒發(fā)之前,，溫州就有大批房地產(chǎn)投資者提前嗅到氣息，謀求轉(zhuǎn)型,。
這一點“二月丫頭”深有體會,，早先她熱衷于組織散戶房客，“這種組織太累了，加上去年發(fā)生了一場車禍,，市場也比較清淡,，就停辦了”。二月丫頭的搭檔孔帥說,。
孔說,，在各地陸續(xù)推出限購令之前，他們基本也開始嘗試進入商業(yè)地產(chǎn)或高端住宅領(lǐng)域,。
在2010年4月上海古北,，他們組織的“豪宅投資團”中6人，購置了9套高端住宅,，總額起碼在1.35億元,。
緊接著，他們又組織商業(yè)地產(chǎn)千人團,，進入上海市松江的一處商住房產(chǎn),。但此時，投資者謹慎起來,，雖是千人團,，但成交者寥寥。
“太精了,�,！笔潞蠖卵绢^說。而且,，他們在運作中也逐漸發(fā)現(xiàn),，溫州炒房團在慢慢分化：真正的大鱷不參團，組團的散戶往往額度偏小,。
并且這些大鱷們,，通常來自其他領(lǐng)域。
一名實業(yè)領(lǐng)域的知名溫商一邊打開資料,，一邊分析,，“你看，這是公開數(shù)據(jù),，2001至2010年,，國內(nèi)貨幣投放量從15.8萬億上升到72.6萬億，十年增加450%,。如此多的貨幣投放量造成物價上漲,，通貨膨脹在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮動,，貸款人獲得的資金成本更低,，存款不如買房能抗通脹。”
“幾乎做實業(yè)的,，都會有炒房經(jīng)歷,。”陳鴻稱,。
溫州中小企業(yè)促進會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,，在2008年到2010年期間，溫州在房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模約為1000億元,，而歷史最高峰達到2000億元,。而且,，即使停產(chǎn)的企業(yè)家,，依然在組團投資。
這些大鱷們對商業(yè)地產(chǎn)的投資,，基本脫離了銀行系統(tǒng),。
比如上述黃老師，一般會跟房開公司談妥分期付款期限,，在這個期限中將商鋪出租,，主要靠租金付貸款。
這種方式在這批人中盛行,。比如溫州某實業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)家江紅（化名）,，投資資金已經(jīng)延伸到上海、北京等各地的萬達商鋪,。知情人士透露,，她手頭的物業(yè)基本總價已經(jīng)超過了10億元。
知情人士聲稱,，分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪,，基本50%以上，屬于溫州資本擁有,，“租金可是筆長期的收入”,。
境外熱點也被他們捕捉。據(jù)該知情者稱,，他們正在嘗試組建境外一批溫商的巨額資金,，以私募基金出面收購債務(wù)危機下的境外地產(chǎn)。
文先生是這個圈子的頭目,，圈中一部分人是國外僑領(lǐng),，都曾有過實業(yè)經(jīng)歷。全球金融危機之后的實體經(jīng)濟蕭條期,，文先生成立了一個境外私募基金,。去年，文先生團隊做境外黃金期貨獲利后苦無投資渠道，在中介牽線下,，選擇投資上海內(nèi)環(huán)某國際廣場1到6層商鋪,。
雙方在去年年底開始洽談，開發(fā)商報價6個億,。年底,，談妥5.5億成交。文先生這批境外資金在境外,，大約在5月份通過地下錢莊分批到位,。然而此時，開發(fā)商認為貨幣政策有松動的跡象,，遂要求加價回不低于6億的交易價,。
“必須得盡早找到商業(yè)地產(chǎn)入場，否則5.5億資金在手損失很大,�,！庇纱耍南壬俅挝兄薪闄C構(gòu),，尋找相應(yīng)物業(yè),。