“在上一波地方政府近乎瘋狂的賣地潮中,，誰頭腦發(fā)熱地拿了大片的土地,，誰今天就陷在里面，難以脫身,�,！币患疑鲜蟹科蟾邔酉蛴浾咛寡�,。為了去庫存，房企紛紛采取“貼成本”銷售的方法,，以接近零利潤的方式換來成交量,，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“貼地飛行”,。
在房地產(chǎn)市場上，三四線城市是一個易被人忽視,，卻十分微妙的市場,。在房企市場集中度越來越高，項目遍地撒網(wǎng)的今天,，三四線城市這些以往不起眼的樓市狀況,，開始深刻影響著房企業(yè)績和利潤。
值得關(guān)注的是,，當(dāng)一線樓市在二季度悄然回暖之時,，默默無聞的三四線城市仍深陷“天量供給”的泥潭。這導(dǎo)致的結(jié)果是地方政府沒有新的土地收入,，而沒有新資金就無法為既有項目做市政配套,，既有項目銷售困境加劇，又回過來導(dǎo)致該地樓市的低迷,。這種惡性循環(huán)成了眾多三四線城市的樓市寫照,。
瘋狂的連云港：
天量土地“壓垮”房企意志
2010年7月20日，在全國上下火熱拍地的氛圍下,，是一個再普通不過的日子,。那天，江蘇省連云港市國土部門公示了當(dāng)年第3次國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓結(jié)果,，總計超過110萬平方米的土地項目被三家企業(yè)獲得,。綠地集團(tuán)以10億元拿下7宗地塊，保利集團(tuán)以3.916億元拿下2宗土地,，福建融僑集團(tuán)以3.787億元拿下連云區(qū)一幅土地,。
時過兩年，上述地塊悉數(shù)入市銷售,，但境況卻并不樂觀,。根據(jù)記者掌握的資料，綠地觀湖一號作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性大盤,，目前成交均價只有不足4000元/平方米,，雖然土地成本低至不足1000元/平方米，但加上建安成本,，綠地項目基本上是“貼成本”銷售,。而相對于高達(dá)150萬平方米的建筑面積總量來說，目前不足十分之一的去化率在房企銷售進(jìn)度中確屬緩慢,。
保利海上五月花項目銷售進(jìn)度更加滯后,，總量37萬平方米的建筑面積，目前銷售不足5%,。從成本來看,，銷售均價5100元/平方米,，土地成本就高達(dá)1227元/平方米�,！耙话銇碚f,，保利、萬科這樣的企業(yè)建安成本都不會太低,，如果再加上融資成本等,，保利這個項目也基本上沒利可賺�,！币拙又袊治鰩熝ㄐ鄯Q,。
更離奇的是第三個項目，福建地方知名企業(yè)融僑集團(tuán)在這個連云區(qū)的項目上徹底折戟斷臂,。知情人士告訴記者,，融僑集團(tuán)在2010年7月拿下塊地后，于當(dāng)年年底就高調(diào)立起了宣布融僑進(jìn)駐連云港的大型圍欄,。不過,，時過兩年，施工隊都找了好幾家,，項目卻仍未有動工跡象,。
“據(jù)了解，融僑集團(tuán)已經(jīng)把土地款交給了地方政府,，但是,，由于此前地塊已經(jīng)被政府拿去銀行進(jìn)行了抵押貸款，地方政府收到企業(yè)出讓金后本應(yīng)該去銀行為地塊解押,，再把土地使用權(quán)證給到企業(yè),。可實際上,，地方政府花了土地出讓金,，又沒有去銀行解押，導(dǎo)致企業(yè)一直無法拿到權(quán)證,，也無法正常開工,。”上述知情人士稱,。據(jù)了解，目前融僑有可能正在洽談接盤項目的企業(yè),，并最終退出連云港市場,。
2010年7月的三個地塊只是連云港土地市場的小小縮影。據(jù)了解,，從2006年開始,，連云港市在市政府帶領(lǐng)下,，開始著力打造“蘇北出海口”概念,。大批量出讓土地成為地方獲得建設(shè)資金,，改造城市形象的重點抓手。也是從2006年開始,，連云港土地出讓量急速攀升,，于2010至2011年達(dá)到出讓最高峰。
數(shù)據(jù)顯示,，2010年與2011年這兩年,，連云港土地出讓總面積分別為1100萬平方米和1800萬平方米。土地出讓金總額分別為73億元和103億元,。這個數(shù)字到底意味著什么呢,？一個可以比較的城市是，上海2011年出讓經(jīng)營性用地面積657萬平方米,，幾乎只相當(dāng)于連云港市土地出讓面積的三分之一,。而上海常住人口是連云港市近5倍。
據(jù)介紹,，雖然連云港是改革開放以來最早開放的14個港口城市之一,，但這幾年來，連云港經(jīng)濟(jì)增長乏力,，人口甚至出現(xiàn)外流跡象,。“地方政府大片出讓土地的后果已形成反向循環(huán)：企業(yè)拿地不開發(fā),，因為政府沒有錢來做原本承諾的基礎(chǔ)設(shè)施配套,。或者開了盤也賣不動,，銷售受阻導(dǎo)致企業(yè)更沒有進(jìn)駐興趣,，地方新的土地出讓無法成行�,！鄙鲜鋈耸糠Q,。
據(jù)了解，今年以來,，連云港土地市場極為慘淡,，7個月以來總計出讓土地9幅，成交6幅,。和2009年至2011年平均年出讓土地160余幅的景象相比,，可謂冰火兩重天。
“如果說目前上市銷售的大多是2010年出讓的土地項目，那么2011年還有更大量的土地囤在企業(yè)手中沒有上市,�,？梢哉f，最近幾年,，將是連云港房地產(chǎn)市場最煎熬的時間,。”業(yè)內(nèi)人士稱,。
所幸的是,，萬科等很多大型房企尚未進(jìn)入連云港這樣的高風(fēng)險城市，目前大量土地其實囤積在地方國資企業(yè)或中小企業(yè)手中,�,！叭绻袌鲆恢辈缓茫絹碓蕉嗟臓�尾樓將出現(xiàn)在這樣的三四線城市中,。連云港,、徐州等地已經(jīng)現(xiàn)出一些房企跑路的現(xiàn)象�,！币晃环康禺a(chǎn)市場人士稱,。
悲催的唐山：
52年的消化期真需一個好“胃”
“近年來，三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面,，過去幾年過于激進(jìn)的土地出讓速度,，積累成目前的庫存高壓，將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競爭形勢更加慘烈,�,！币拙友芯吭浩髽I(yè)研究中心總經(jīng)理周建成向記者表示。
易居研究院一份報告顯示,，如果以地方2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量相比較,，可以清晰地看到三四線城市的土地壓力。在華北地區(qū)的唐山,，這個比較系數(shù)是7.6%,。也就是說，如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進(jìn)度,，唐山要想消化掉1年的土地成交面積,，需要13年時間，消化掉此前四年的土地成交量,，需要52年時間,。
此外，連云港,、揚(yáng)州,、中山、蕪湖、桂林,、宜昌、宜興,、煙臺等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹,，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。其中桂林,、宜昌,、連云港三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%,、12.7%和18.4%,。
如果考慮進(jìn)2012年上半年的銷售情況，這個存銷比出現(xiàn)高風(fēng)險的城市量還在增加,，其中沈陽需要7年多才能去化掉潛在存貨,。長春、呼和浩特,、蘭州,、太原等二三線城市的去庫存時間也接近5年。
從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看,，三四線城市的樓市畸形發(fā)展趨勢已十分明顯,。唐山市經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%,、38%和18%,，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%�,；葜菖c廣州相比,，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%,、36%和31%,，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比,，其經(jīng)濟(jì)總量,、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%,，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%,。
江蘇省某三線城市政府部門人士告訴記者，其地方政府近兩年最重要的工作內(nèi)容之一就是避免被列入限購,，只為確保之前定下的城市大開發(fā)計劃得到順利實施,。在他們眼中，沒有像一線城市那樣在前十年的房地產(chǎn)開發(fā)中賺足本錢已是遺憾，而如今一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控,，對于三四線城市來說,，實屬“損失”。更重要的是,，一些地方政府早已通過各種方式透支了部分土地收益,，一旦土地出讓市場“斷糧”，地方政府不只是財源受阻,，還有更多債務(wù)壓力出現(xiàn),。
無奈的萬科：
哪里需要這么多商品房呢？
對于企業(yè)來說,，在高庫存城市的項目銷售壓力必然更大,。以萬科蕪湖項目為例。知情人士介紹,，萬科于2010年底在蕪湖拿地,，第二年11月，蕪湖萬科城開盤,。到目前,，蕪湖萬科城的銷售均價是6126元/平方米，相比于2001元/平方米的樓板價,，業(yè)內(nèi)評價其只能說是保本銷售,，甚至有可能部分房源出現(xiàn)虧損銷售。一位萬科內(nèi)部人士也坦言,，由于蕪湖市場供給量過大,，要在蕪湖賣得好又賺的多，相當(dāng)困難,。
中山是另一個萬科進(jìn)駐的城市,。萬科在中山有四個項目，分別是金色家園,、城市風(fēng)景,、朗潤園和萬科水晶城，總的建筑面積超過200萬平方米,�,！爸猩降膯栴}就是供給量大，幾乎所有的大型開發(fā)商都在中山有項目,，可是中山這么小的一個城市,，哪里需要這么多商品房呢？”中原地產(chǎn)一位中山區(qū)負(fù)責(zé)人向記者表示,。
根據(jù)記者調(diào)查,，雖然萬科在中山的項目銷售量尚屬穩(wěn)定,，但同樣是以價換量的結(jié)果。比如萬科朗潤園項目,，其在2011年上半年曾經(jīng)創(chuàng)下11000元/平方米的月度銷售均價,，但是到了今年上半年，一度銷售均價低至6500元/平方米左右,，降幅高達(dá)40%,。此外，萬科在佛山,、無錫、揚(yáng)州等眾多項目都有“貼成本”銷售的案例,，相比于上海等一線城市,，萬科在三四線城市銷售的穩(wěn)定多數(shù)是以價換量的結(jié)果。
萬科集團(tuán)高層在今年年初曾表示,，萬科2011年底開盤當(dāng)月去化率從此前的6成下降到4成左右,，項目毛利率有可能在2012年下降至22%至25%。在房企這一輪“去利潤化”的趨勢中,，三四線城市的天量土地供給,，可謂其中推手之一。