在剛剛過去的7月,，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷長期低迷之后，投資者購房熱情持續(xù)升溫,，成交量有所上升,。根據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，在7月的最后一周，重點監(jiān)測的40個城市中有34個城市樓市成交量同比上升,。其中,，6城市同比漲幅超過150%，重點城市周均成交量除深圳外,，均同比上漲,。在當(dāng)前樓市調(diào)控政策沒有放松的情況下，成交量的逆勢上漲是否意味著樓市的全面回暖呢,？對此,，專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)投資增速仍然下滑,、樓市庫存量依然高企的情況下,，房地產(chǎn)市場全面回暖的判斷尚缺乏有力依據(jù)。
漲跌互現(xiàn)成重要特征
盡管數(shù)據(jù)顯示全國樓市成交量總體呈現(xiàn)上升趨勢,，但是并非所有的城市成交量都出現(xiàn)上漲,，漲跌互現(xiàn)成為當(dāng)前樓市的重要特征。尤其是一線城市回升力度最為顯著,，而三線城市則普遍出現(xiàn)了下降。據(jù)莫尼塔房地產(chǎn)跟蹤數(shù)據(jù)顯示,，上周全國58個城市商品房交易量周環(huán)比下跌了6.8%,，并出現(xiàn)了一線城市微漲，二,、三線城市下跌的分化情況,，一、二,、三線城市成交量周環(huán)比分別上漲了3.4%和下跌了-8.7%和-7.8%,。
對于近期樓市成交量出現(xiàn)了上升趨勢的原因，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為,，首先是政策面的變化,，貨幣政策的微調(diào)，對于樓市的影響非常直接,，而不少地方政府屢屢有松動,、微調(diào)的做法，這在一定程度上也同樣會影響市場的預(yù)期,。其次,，與開發(fā)商普遍采取的“以價換量”的經(jīng)營策略密不可分，北京等地銷售好的樓盤都是價格比較靈活的,，價格低于市場預(yù)期的項目,。第三,，在經(jīng)過近兩年的調(diào)控后，目前伴隨著這種貨幣政策的調(diào)整,，剛需群體部分人放棄觀望,，選擇出手了。所以,，二季度以來,，市場成交量的復(fù)蘇，是多方面因素共同造就的,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹則表示,，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)回暖說，主要在于今年整個宏觀經(jīng)濟增速下滑比較明顯,，國家在不到一個月時間里連續(xù)降了兩次息,，釋放了放松貨幣的信號。這帶來了未來房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測,，也促使一些正在觀望的購房者開始出手,。
價格大幅反彈不具基礎(chǔ)
盡管樓市回暖聲音不斷，但是土地市場仍然趨冷,，樓盤庫存量依然較高,，開發(fā)商資金壓力還是很大，僅以成交量這一個因素就認(rèn)定樓市出現(xiàn)全面回暖有失偏頗,。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，7月最后一周，全國20個主要城市土地市場驟然降溫,，供給成交雙雙下跌,，20個主要城市推出住宅用地17宗，較前一周減少18宗,，推出面積73萬平方米,，較前一周減少142萬平方米，成交住宅用地18宗,，較前一周減少5宗,，成交面積68萬平方米，較前一周減少110萬平方米,。
“從供應(yīng)角度看,，我國至少還有2億平方米的商品房沒有售出，這個數(shù)據(jù)比2008年的1.8億平方米還要高,�,！鼻睾绫硎荆衲�1—6月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為16.6%,，比2009年高位的30%下降了近一半,，而土地購置面積增速同比下降19.9%，全國住宅新開工面積的增速同比下降10.2%,。房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn),，成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈是不具備基礎(chǔ)的。
企穩(wěn)尚難斷言全面回暖
陳國強認(rèn)為,，樓市出現(xiàn)變化應(yīng)該說是受到“以價換量”的戰(zhàn)略走向,、微調(diào)的促使，影響了整體市場預(yù)期,，綜合這些因素,，市場是出現(xiàn)了探底的現(xiàn)象，出現(xiàn)了企穩(wěn)的特征,，但并不能說市場出現(xiàn)了明顯回暖,。
那么，怎么才算是真正的回暖呢,？陳國強認(rèn)為,，這既要有成交量指標(biāo)，也需要價格指標(biāo)的配合,，也就是說需要出現(xiàn)成交量持續(xù)回升,，價格同時也上調(diào)的特征。另外,，市場也要對后市的預(yù)期有一個比較共同的,、普遍的判斷。對照這幾個方面的指標(biāo),，在目前階段，這些特征不完全符合,。在當(dāng)前階段,，開發(fā)商依然面臨比較明顯的資金壓力，市場高庫存的格局沒有根本改觀,，在這些前提的綜合作用之下,，市場不具備大幅反彈、明顯反彈的基礎(chǔ)和前提,。
目前是否是購房的好時機呢,？陳國強表示，對于消費者來說,，沒有必要抱著恐慌的心態(tài)糾結(jié)于現(xiàn)在要不要入市,，是早一點好還是晚一點好。而對于開發(fā)商來說,，需要清醒地判斷市場的形勢,、判斷市場的現(xiàn)實,，確定一個理性的經(jīng)營策略，這樣才比較可取,。