2012年下半年伊始，廣深豪宅市場迎來了久違的放量,。
7月14日，星河集團在廣州的首個豪宅項目星河丹堤首度亮相,；7月15日，招商地產(chǎn)(000024,股吧)在深圳蛇口打造“深圳首個高端公寓”,，159戶,、面積175－517平方米的伍茲公寓被定位為“超高端”，預計售價在10萬元/平方米,。
廣州,、深圳迎來豪宅供應潮。近兩年的累積,、壓抑許久的購房需求以及樓市的回暖效應，讓廣深豪宅有了釋放喘息之機,。
但諸多業(yè)內(nèi)人士表示,，由于限購尚未取消，購買資格受限,，以及高庫存和房產(chǎn)稅的潛在風險,，豪宅雖集中放量，價格卻難以大幅上漲,。
樓市回暖下集中釋放
豪宅市場的回暖實際上在二季度已現(xiàn)端倪,。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，二季度廣州一手豪宅成交量約390套,，環(huán)比增加64.1%,，季末平均售價維持在每平方米約32000元，環(huán)比微升0.4%,。上半年一手豪宅總成交量為640套,，平均售價低于去年同期3.7%。
在二季度，廣州已推出的豪宅項目就有位于珠江新城花城大道的嘉裕公館和位于海珠區(qū)珠江帝景苑全新一期的合生紫龍府,。
深圳則有6個別墅項目計劃在今年下半年上市,，分別為：招商華僑城曦城5期、招商鯨山9期,、華僑城燕晗山,、大南山紫園、聯(lián)泰梅沙灣和潤恒御園,，入市單位近1000套,。這些項目面積普遍在200平方米以上，更有1380平方米的超大型別墅,。
豪宅一直是樓市調(diào)控不可缺少的一部分,，伴隨調(diào)控，則是一些豪宅項目不斷地放低身段,，適時降價,。
今年2月公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》上，國土部門強調(diào)“嚴格控制高檔住宅用地,，不得以任何形式安排別墅類用地”,。
3月23日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設規(guī)劃2012年度實施計劃》（以下簡稱《計劃》）提出,，研究對普通商品住房以及別墅,、復式、大戶型等商品住房實施差別化稅收,、信貸及公積金貸款政策,；對別墅、復式,、大戶型等商品住房,，推進交易和保有環(huán)節(jié)的稅收改革。這一文件曾被解讀深圳將開征豪宅稅,。
6月18日,，國土部首次將別墅類房地產(chǎn)項目列入最新版的限制、禁止用地項目目錄,。這一規(guī)定被業(yè)界普遍解讀為今后別墅類開發(fā)項目將從根源上受到抑制,。
每一次的規(guī)定出臺，豪宅市場總會受到或多或少的影響,，例如3月下旬“深圳”豪宅稅的風聲之后,，深圳大戶型豪宅水榭山別墅就推出特價房，降幅20%左右,，華僑城片區(qū)的首地容御也出現(xiàn)降價,。
豪宅售價的降低,，加上二季度以來的市場回暖，一定程度上刺激了銷售量,。
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取對本報記者表示,，廣州、深圳近期豪宅供應量非常大,，這種高端物業(yè)在五,、六月有不錯的成交成績。原因在于有一部分的中高端剛性需求在里面,，之前壓抑太久的投資性需求慢慢被喚起,，而高端住宅近期打折、促銷比較多,，人們受價格因素驅(qū)動購置豪宅,。
仲量聯(lián)行中國住宅綜合事業(yè)部總經(jīng)理羅志強分析，“下半年,，在兩次降息等貨幣政策的刺激下,，中高端自住需求仍將持續(xù)釋放，推動高端住宅成交量出現(xiàn)進一步上行,，但增幅將有所放緩,。”
業(yè)內(nèi)人士表示,，自深圳實施限購限價以來,，深圳別墅已經(jīng)由預售轉(zhuǎn)入現(xiàn)售，而部分改善性需求的買家“攢房票”到位,，使得別墅供應和銷售走旺,。
價格難以大幅上漲
曹取表示，“豪宅市場具有一定的滯后性,，會隨普通住宅的市場趨勢而動,。”曹取認為,，豪宅市場跟隨住宅市場的回暖而回暖,。
廣深豪宅7月放量
存貨高企價格難漲
而接下來廣深豪宅市場走勢將如何,？
持續(xù)的限購,、高企的庫存決定了豪宅價格難以大幅提升。據(jù)仲量聯(lián)行研究報告,，廣州的豪宅的庫存仍高于去年年末,。而相比廣州，深圳豪宅市場有著更高的庫存量,。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，深圳下半年計劃推出13300套豪宅（建筑面積超過144平方米,、單價在2萬元/平方米以上），相對于今年上半年的3100套,、去年下半年的2900套,，增幅逾3倍。
深圳中原二級市場董事總經(jīng)理玉家雄表示,，今年下半年推出的豪宅產(chǎn)品類型有預售類,、現(xiàn)售類和非住宅屬性的公寓類。這三個產(chǎn)品由于市場定位,、價格水平等差別,，都會直接影響新的豪宅市場競爭局面。
深圳中原地產(chǎn)事業(yè)七部董事總經(jīng)理張宏認為,，就深圳來說,，下半年別墅市場是“去偽存真”階段，一些大尺度,、售價高,、品質(zhì)好的主流別墅起著風向標的作用。
玉家雄認為,，深圳下半年豪宅供應量大,，極有可能成為樓市主要爭奪戰(zhàn)場。大量非住宅屬性類的豪宅供應加入市場,，如深圳灣一號,、金地大百匯等，這類產(chǎn)品將對傳統(tǒng)類型的豪宅產(chǎn)生較大的沖擊,，直接刺激到近兩年限購以來淡市的豪宅客戶群,。
而曹取則認為，豪宅量相對于整個住宅市場來說本身就小,，不能成為樓市動向的主要風向標,。但他預計，廣深下半年豪宅價格不會繼續(xù)下跌,，反而會保持穩(wěn)定,，甚至有可能會上漲，這和普通住宅的市場趨勢應該是大致相同的,。
仲量聯(lián)行研究則認為,，廣州高端住宅庫存量大，價格難以大幅上漲,。下半年,，雖然房企融資成本將會進一步下降，但是開發(fā)商推盤量將有增無減,，預計下半年開發(fā)商仍將以跑量為主要策略,。同時,，期待房價合理回歸的主動調(diào)控仍然存在，因此房價大幅上漲的機會偏低,。