6月前20天,，上海樓市成交呈現(xiàn)淡季不淡的局面,，均價(jià)同時(shí)創(chuàng)下18個(gè)月來的新高，但持續(xù)回暖仍是未知數(shù),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，7月預(yù)開盤項(xiàng)目縮水三成。業(yè)內(nèi)人士分析,，7月上海樓市成交走勢(shì)仍要看6月樓市的行情,。
成交：6月或成上半年之最
金豐易居&佑威監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截止到6月20日,，上海商品住宅6月成交了57.86萬平方米,，較5月同期41.6萬平方米的成交量上升了16.4%，與5月全月80.63萬平方米的成交量相比,，占比也超過了六成,，
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示,，如果保持目前的水平,，則6月可達(dá)到83.89萬平方米的成交量,，有機(jī)會(huì)超過5月的80.63萬平方米,，成為上半年的月度成交冠軍,。即便6月因梅雨原因不能超過5月,，差距也不會(huì)太大,。
黃志堅(jiān)分析,，之所以6月會(huì)比原先業(yè)內(nèi)預(yù)期的高,，主要是和降息,、首套房貸利率最低可至7折等政策有關(guān)。加上宏觀經(jīng)濟(jì)有加大力度止跌企穩(wěn)的需要,，讓整個(gè)市場(chǎng)有了房地產(chǎn)調(diào)控政策見底的預(yù)期,，因而吸引了一部分買家入市“抄底”，推高了成交量,。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出,，由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策“微調(diào)”為市場(chǎng)成交量回暖提供了政策面,、市場(chǎng)面的機(jī)會(huì),，4月、5月開發(fā)企業(yè)通過“降價(jià)跑量”取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī),。因此,，在今后一段時(shí)期內(nèi),，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場(chǎng)釋放剛需的“窗口期”，及時(shí)推盤跑量,。只有及時(shí)跑量回籠資金,，開發(fā)企業(yè)才可以
“現(xiàn)金為王”。這樣,，無論是政策面再度收緊,，還是開發(fā)企業(yè)出手拿地，都將得心應(yīng)手,。
均價(jià)：創(chuàng)18個(gè)月新高
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的最新報(bào)告顯示,，6月前17天上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格18個(gè)月之后重新站上23000元/平方米的高位，達(dá)到23141元/平方米,。房?jī)r(jià)創(chuàng)2011年1月史上最嚴(yán)調(diào)控后新高的主要原因是,，上海樓市今年3月以來的持續(xù)熱銷，促使前期大跌的剛需樓盤價(jià)格回漲,，投資客重新入場(chǎng)也使得豪宅熱銷,。
對(duì)此中房信研究總監(jiān)薛建雄表示擔(dān)憂：“經(jīng)過近一年半的嚴(yán)厲調(diào)控，盡管房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制,，但也積累下更深的矛盾,。如購買力積壓、開工量下降導(dǎo)致的后續(xù)供應(yīng)能力不足,，加上保障房只見大量開工建設(shè),，不見大量分配和分配制度的不完善，如果政府沒有更好的疏導(dǎo)化解的辦法,，積壓的矛盾將在一系列刺激購房政策的推動(dòng)下,，重新走向量?jī)r(jià)齊升�,！�
供應(yīng)：7月繼續(xù)縮水 新盤占半數(shù)
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至6月20日的統(tǒng)計(jì),，2012年7月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有22個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，比6月份32個(gè)的預(yù)開盤量（截至6月20日）萎縮31.3%,。與2011年7月最終28個(gè)的開盤量相比也有21.4%的跌幅,。22個(gè)預(yù)開盤項(xiàng)目中，除1個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃同時(shí)推出公寓和別墅房源外,，有14個(gè)樓盤推出公寓房源,，7個(gè)樓盤推出別墅房源。
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏介紹,，鑒于目前利好消息不斷,，以及受近期成交活躍的影響，刺激不少開發(fā)商加快了推盤節(jié)奏,，自6月以來,，樓市預(yù)售面積再次呈現(xiàn)出了逐周上揚(yáng)的趨勢(shì),。而7月一直是樓市比較冷清的月份，推盤量出現(xiàn)下滑也屬正�,，F(xiàn)象,。但需要指出的是,，隨著市場(chǎng)的逐步回暖,，不少全新項(xiàng)目開始計(jì)劃入市試水，7月份預(yù)計(jì)有12個(gè)全新盤亮相,，占比達(dá)54.5%,。
預(yù)期：前景迷茫
黃志堅(jiān)指出，7月的成交量和6月的關(guān)聯(lián)度較大,。如果6月成交量能創(chuàng)年內(nèi)新高,，則表明政策利好沖破了季節(jié)性影響，短期內(nèi)將會(huì)進(jìn)一步促使觀望客入市,，在價(jià)格合適的情況下,，自然會(huì)拉高7月的成交量。而如果6月的成交量沒有創(chuàng)新高,，受黃梅雨季影響,，則7月成交量下滑的概率就比較大。但即便有下滑,，受利好和慣性影響,，下滑的幅度也不會(huì)太大。
張宏偉則表示,，
6-8月是傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季,，但是，2012年的市場(chǎng)狀況有可能區(qū)別于往年,，保持不好不壞的狀態(tài),，甚至出現(xiàn)小幅反彈。雖然如此,，成交量的可持續(xù)性回暖仍然存在一定的變數(shù),，這樣的變數(shù)主要表現(xiàn)在開發(fā)商降價(jià)“見好就收”、政策面還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng),、整體市場(chǎng)庫存壓力比較大,、開發(fā)企業(yè)資金仍然相對(duì)緊張等，這就決定了短期內(nèi)市場(chǎng)“降價(jià)跑量”的勢(shì)頭不會(huì)改變,。
另外,，上海商品住宅市場(chǎng)庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位，去化周期在15個(gè)月以上（按照當(dāng)前月均去化量60萬-70萬平方米計(jì)算）,，這依然是房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的信號(hào),。盡管個(gè)案房?jī)r(jià)降幅有收窄跡象,，但大趨勢(shì)短期內(nèi)改變不了。
部分項(xiàng)目逆市漲價(jià)
中房信的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，嘉定新城的綠地瑅香公館去年12月開盤成交的27套房源均價(jià)僅13192元/平方米,，至今年5月成交的91套均價(jià)已達(dá)14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均價(jià)更是達(dá)到14573元/平方米,，累計(jì)漲幅達(dá)10.5%,。同區(qū)域的合景疊翠峰去年12月開盤成交價(jià)13228元/平方米，6月漲至14416元/平方米,，漲幅9%,。萬科金色城市今年1月開盤成交均價(jià)12490元/平方米，6月漲到13485元/平方米,，漲幅達(dá)8%,。
除了新盤低開高走之外，原先區(qū)域內(nèi)一些大跌的樓盤也重現(xiàn)升勢(shì),。
嘉實(shí)上投名城二期幾套房源去年的清盤價(jià)低至9385元/平方米,，今年5月推出三期，開盤均價(jià)10772元/平方米,，6月又漲至11123元/平方米,，相較二期尾盤的漲幅達(dá)18.5%，已經(jīng)接近該案前年7月以前的歷史最高價(jià),。路勁翡麗灣從去年1月的16231元/平方米大跌至12月的13956元/平方米之后,，熱銷197套。今年6月推出的類似房源卻以高達(dá)14865元/平方米的均價(jià)成交了145套,，漲幅達(dá)6.5%,。
房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的并不止嘉定一個(gè)區(qū)域。去年大跌的松江,、青浦等遠(yuǎn)郊區(qū)域的房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)了明顯反彈,。松江的米蘭諾貴都去年11月開盤后成交235套，均價(jià)13936元/平方米,，6月前17天成交的112套房源均價(jià)已達(dá)15307元/平方米,，漲幅達(dá)9.8%。新弘國(guó)際城從去年初的近17500元/平方米跌到去年12月的12980元/平方米之后,，如今又漲至14053元/平方米,，漲幅達(dá)8.3%。青浦的富力桃園從去年初的近15000元/平方米一路跌至去年12月的10719元/平方米,，才獲得了267套的熱銷業(yè)績(jī),，6月成交的20套房源已回漲至12076元/平方米，漲幅達(dá)12.7%,。
隨著市場(chǎng)逐步活躍,，上海房?jī)r(jià)再度攀高,。本輪史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控出臺(tái)前夜，上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格曾達(dá)到25076元/平方米（2010年12月）,；政策出臺(tái)的當(dāng)月（2011年1月）已降至23767元/平方米,，之后16個(gè)月的時(shí)間里一直在23000元/平方米以內(nèi)，其中今年2月跌至最低的20040元/平方米,。3月之后均價(jià)就快速攀升,，6月前17天的平均成交價(jià)格再度達(dá)到23141元/平方米，創(chuàng)下樓市最嚴(yán)厲調(diào)控18個(gè)月之后的新高,。
對(duì)此,，中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，自去年1月最嚴(yán)厲調(diào)控之后,，就再?zèng)]有其他加強(qiáng)調(diào)控的政策出臺(tái)。反而是房貸利率重現(xiàn)8折優(yōu)惠,、各地紛紛調(diào)高普宅標(biāo)準(zhǔn)和公積金貸款上限,，有些地方甚至出臺(tái)了裝修房補(bǔ)貼等購房政策，類似的樓市“激勵(lì)政策”持續(xù)疊加形成了強(qiáng)大的市場(chǎng)推動(dòng)力,，導(dǎo)致部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格止跌反彈,。
超四成購房者近期不買房
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了5月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比,，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市有43個(gè)。
價(jià)格的持續(xù)下滑引發(fā)了市場(chǎng)成交的上揚(yáng),，紅五月“如約而至”,，上海月成交量80.5萬平方米，創(chuàng)下近一年的新高,。6月以來,，申城樓市“淡季不淡”，新房成交連續(xù)三周保持在20萬平方米的高位,，成交量甚至超過5月同期,。
調(diào)查顯示，六成（60.5%）購房者認(rèn)為6月樓市回暖的原因是央行降息,，認(rèn)為房貸打折幅度加大促使6月成交回暖的占到兩成（19.8%）,，而12.3%的購房者表示市場(chǎng)供應(yīng)充足也是市場(chǎng)回暖的主要原因，另有7.4%的購房者表示價(jià)格實(shí)惠也是樓市回暖的原因,。
調(diào)查顯示,，有三分之一（33.3%）的購房者表示會(huì)在近期出手，而超過四成（44.5%）的購房者表示不會(huì)在近期買房,。還有22.2%的購房者不確定是否會(huì)在近期購房,。
調(diào)查顯示,，五成（50.8%）購房者認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)基本保持平穩(wěn)，而近兩成（19.0%）的購房者看不清下半年走勢(shì),，仍有15.9%的購房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在下半年繼續(xù)上漲,，也有14.3%的購房者看跌。