被稱為“淡季”的6月已連續(xù)三個(gè)周末迎來過千套的新房上市,。伴隨降息,、貸款利率打折等央行信息的發(fā)布，昨日南京9樓盤開發(fā)商“趁熱打鐵”攜近1200套新房洶涌而來,，再創(chuàng)6月周末上市量新高,，也吸引了眾多購房者出手,。與此同時(shí),二手房交易量也伴隨降息而明顯上升。樓市真的回暖了嗎,？房?jī)r(jià)真的會(huì)漲,？專家和開發(fā)商都表示不相信。
先看看市場(chǎng)行情
新房：搶了,！搶了,！
等著選房的連夜排起長(zhǎng)隊(duì)
昨日南京9家樓盤推出了近1200套房源，其中較受關(guān)注的樓盤有江北“棉被盤”榮盛花語馨苑,、城北改善盤復(fù)地新都國際和江寧剛需新盤同曦青春水岸,。城北二期開盤的復(fù)地新都國際此次推出了一批106-141.5平方米的兩房和三房，折后均價(jià)在1.6萬多元/平方米,。該盤原本想低調(diào)開盤,，不想?yún)s遭遇久違的連夜排隊(duì),，低調(diào)不起來了。本來定于昨日上午開盤的新都國際門口,，從前天傍晚開始就有購房者過來排隊(duì),，隨后陸續(xù)聽到風(fēng)聲的購房者趕來讓隊(duì)伍越來越長(zhǎng)，到了晚上7點(diǎn)半已經(jīng)多達(dá)一百多組,。一位匆匆趕來排隊(duì)的購房者對(duì)記者表示,，他聽說已有人排隊(duì)就趕忙過來了，“最近總聽人說有樓盤重新開始漲價(jià)了,，最近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠,，我自己也害怕房?jī)r(jià)會(huì)再漲啊�,！弊罱K該盤提前至昨日凌晨零點(diǎn)多開盤,，認(rèn)購了62套新房源。
而拿地三年后才開盤的江寧新盤同曦青春水岸,，昨日拿出了一棟樓共158套住宅房源,，戶型面積在74-114平方米之間,，折后均價(jià)13000元/平方米,，起售價(jià)低至11900元/平方米。早上9點(diǎn)鐘開發(fā)商的一掛鞭炮宣告該盤在運(yùn)作三年后終于正式開始選房,，而此時(shí)現(xiàn)場(chǎng)早已排起長(zhǎng)隊(duì),。截至昨晚7時(shí)，根據(jù)官方提供的數(shù)據(jù),，該盤最終認(rèn)購了7成左右,。“這真的出乎了我們的預(yù)料,�,！必�(fù)責(zé)營銷的楊女士說道。同位于江寧,，此次以108-126平方米改善戶型為主的精裝房騁望驪都也取得了不錯(cuò)的成績(jī),，80套新房源一小時(shí)內(nèi)就賣掉了56套，開發(fā)商表示這得益于堅(jiān)持9000-9400元/平方米的低均價(jià),。
不過昨日9家開發(fā)商并非都是微笑著結(jié)束開盤的,。其他幾家樓盤的認(rèn)購量并沒有令人滿意。江寧另一家與青春水岸同樣定位剛需的新盤怡湖華庭瀾郡,，昨日就只取得了50多套的認(rèn)購量,，不足推房總量的2成。一位來看房卻沒出手的購房者表示,，該盤12000多元/平方米的定價(jià)比之前宣傳的要高,。
二手房：火了,！火了！
中介稱忙不過來,，有房主趁勢(shì)提價(jià)
降息對(duì)樓市的作用絕不僅僅局限于新房范圍,。據(jù)記者從中介機(jī)構(gòu)了解，自從6月7日中國人民銀行宣布降息后,，南京各中介門店看二手房的客戶也明顯多了起來,。而這幾天南京的二手房成交量和掛牌量也雙雙上漲。
“我這幾天帶人看房都忙不過來了,�,！睗M堂紅龍江一家門店的店長(zhǎng)王靜既疲憊又興奮地對(duì)記者說道。她表示,，大約從傳出降息傳聞的那幾天開始,，以往還有些冷清的門店就開始接連迎來看房的人�,！爸捌骄刻煲簿蛶б粌山M客戶去看房,，現(xiàn)在每天我都要帶三四組客人去看房�,！睅丝捶亢苄量�,，需要走街串巷的，王靜的語氣中明顯包含著一絲疲憊,。不過生意火起來了自然是高興的事,。
據(jù)中廣置業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，6月7日央行宣布降息后的后半周里,，全市各門店接待客源量相比前半周上漲了29.35%,，而成交量上環(huán)比之前四天上漲了13.55%。而另據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),，上周全市二手房掛牌均價(jià)為12954元/平方米,，和前一周的12741元/平方米相比，上漲了213元/平方米,，漲幅相比之前也有所加劇,，這說明一些房東已經(jīng)開始加價(jià)。
再看看市場(chǎng)分析
降息改變購房者預(yù)期
開發(fā)商借勢(shì)加速推房跑量
供需兩旺,，是當(dāng)前南京樓市的一個(gè)明顯特征,。從5月25日開始到昨日的近一個(gè)月里，南京接連迎來4波周末推房量過千套的上市小高峰,，總推房量約有5000套,。即便除去其中都市圈樓盤鳳凰城的700套，總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5月全月的新房實(shí)際上市量。
與此同時(shí),，消費(fèi)需求也呈現(xiàn)較為旺盛的狀態(tài),。截至昨晚6點(diǎn)，本周前6天的認(rèn)購量就已經(jīng)接近了1700套,，購房需求依舊堅(jiān)挺,。有業(yè)內(nèi)人士分析，正是因?yàn)橘彿空呒娂姶蚱朴^望情緒,，反而更助推了開發(fā)商大量入市的決心,。
而購房者的觀望情緒之所以有所打破，其原因正是時(shí)時(shí)被他們放在嘴邊的“降息,、利率折扣加大”等政策調(diào)整,。央行上周發(fā)布的“銀發(fā)[2012]142號(hào)”文件顯示，在降息0.25個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí),，下調(diào)貸款利率浮動(dòng)下限至基準(zhǔn)利率的0.8倍,，并表示“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。近期中央對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)以及貨幣政策所作出的一系列調(diào)整,，使得“樓市見底論”頻頻見諸報(bào)端和一些專家之口,。
降息最大的影響其實(shí)在于心理。南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)工作系主任孟翔遠(yuǎn)博士這樣分析道,，從以往央行加息或降息的舉動(dòng)來看,，每一次調(diào)整一般都呈現(xiàn)持續(xù)性，剛降息一次就轉(zhuǎn)而加息的情況很少見到,。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況看,，中央進(jìn)一步刺激消費(fèi),、擴(kuò)大內(nèi)需的意圖也比較明顯,，因此很多人都認(rèn)為調(diào)控政策已經(jīng)見底，新一輪“降息通道”很可能已經(jīng)打開,。加上國家繼續(xù)鼓勵(lì)對(duì)首套房置業(yè)者給予房貸利率優(yōu)惠,，種種刺激政策改變了普通老百姓的預(yù)期，本來的觀望者因?yàn)楹ε洛e(cuò)過“底部”而開始出手,。開發(fā)商盡管不相信一兩次降息就能讓房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn),，但他們顯然樂于順應(yīng)“民意”加速推房，跑量回款,。
市場(chǎng)真的回暖,？房?jī)r(jià)真的會(huì)漲？
開發(fā)商：房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn),，反正我是不信,！
新房和二手房看房的人都多了，認(rèn)購量回暖了,！不少人抱著抄底的心態(tài)出手,，認(rèn)為錯(cuò)過這一次,，房?jī)r(jià)可能又會(huì)漲。然而不單專家認(rèn)為降息的心理影響更大,，而且就連開發(fā)商也不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)就此反轉(zhuǎn),。
江寧百家湖某開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)對(duì)記者表示，“房?jī)r(jià)全面反轉(zhuǎn),，不管你信不信,，反正我是不信�,！边@位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，從目前部分漲價(jià)的樓盤來看，多半也是前期低開,、或是已經(jīng)下跌過的項(xiàng)目,。從昨日9家樓盤的認(rèn)購情況也能看出，堅(jiān)持低價(jià)的樓盤比提價(jià)的賣得好,，剛需樓盤比改善盤賣得好,。他表示，以當(dāng)前樓市的狀況看,，決定房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)有兩個(gè)前提,，一是“限購令”取消，吸引投機(jī)性需求再度入市,；二是房子供不應(yīng)求,。從最近央行特別說明所謂“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”純屬媒體曲解就能看出，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度仍然十分謹(jǐn)慎,，政策面并沒有根本性放寬的意圖,。而南京高企的庫存量更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過健康值。因此這兩種情況目前都不具備,，僅靠降息拉動(dòng)的認(rèn)購量,，仍是以剛需為主，能夠挽救開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),，卻不足以支撐房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn),。這從目前市場(chǎng)對(duì)漲價(jià)盤的反應(yīng)也能看得出來，上文中提到由于定價(jià)高過購房者預(yù)期而遇冷的江寧新盤就是一個(gè)例證,。
數(shù)據(jù)發(fā)布
在5月末樓市走出一波認(rèn)購量上漲8成多的翹尾行情后,，6月第一周南京樓市認(rèn)購量繼續(xù)發(fā)力突破2100套，日均認(rèn)購量達(dá)到302套,。上周認(rèn)購量雖然小跌1成,，但成交量卻大漲7成，仍然表現(xiàn)出堅(jiān)挺的姿態(tài)。
盡管近一個(gè)月來的認(rèn)購量始終高奏凱歌,，但南京新房的庫存壓力卻沒有減小的跡象,。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至昨晚6點(diǎn),，南京新建商品房可售套數(shù)為51421,，仍然高居5.1萬-5.2萬套的區(qū)間。這還是在周五和周六兩天總認(rèn)購量達(dá)到750套的情況下產(chǎn)生的,，說明堅(jiān)挺的認(rèn)購量還未趕上開發(fā)商“狂野”的推房量,。從這一點(diǎn)上來看，近期這一波認(rèn)購行情的增長(zhǎng)還是比較含蓄平穩(wěn),，不如今年2月底到3月那一波,。那一次在認(rèn)購量的猛增下，南京庫存房源量一度跌至4.7萬套,。而當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的主基調(diào)也是跌中企穩(wěn),，漲價(jià)的鳳毛麟角，始終沒有成為主流,。
近日更有研究機(jī)構(gòu)針對(duì)全國十大城市新房的庫存與銷售進(jìn)度進(jìn)行研究,，結(jié)果有四個(gè)城市的“存銷比”超過12，屬于最不健康的“過大”行列,，其中南京的數(shù)據(jù)為12.9,，排名最不健康的第四位。