市場回暖之下,，被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開閘集中上市，并將對北京房價形成結構性沖擊,。
亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，北京6月計劃入市的33個項目中，包括別墅,、公寓,、花園洋房等類型的中高端項目有16個之多，約占總開盤量的一半,，其中有4個總價超過千萬的高端別墅項目,，6個每平米單價超過4萬元的公寓豪宅，另外還有6個低密度的花園洋房項目,。高端項目在一個月集中上市,，且占比近半，是最近幾年罕見的現(xiàn)象,。
這些即將入市的項目中,，不乏此前醞釀多年的樓盤。據(jù)透露,，業(yè)內(nèi)廣泛關注的北京望京遠洋萬和公館擬于6月上旬開盤,。這是遠洋地產(chǎn)著名的地王之一。2010年3月15日,，經(jīng)84輪競拍,，遠洋地產(chǎn)以40.8億元拿下該地塊�,？鄢逃�,、醫(yī)療用地等，該地塊以高達2.7萬元/平方米的樓面地價,，成為當時的北京單價地王,。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，遠洋萬和公館已于4月22日取得預售許可證,。據(jù)該項目負責人透露,，首次將推出50多套256-350平方米的大戶型產(chǎn)品，價格定在5.5萬/平方米左右,，屆時還會有相對的折扣促銷,，預期成交均價可能保持在51000元-52000元/平方米之間,。如此，售價將遠低于市場傳聞的55000元以上,。
開發(fā)時間長達8年的招商地產(chǎn)“公園1872”,，也于近期召開三期新品發(fā)布會。據(jù)開發(fā)商透露,，新房源均價約在45000元/平米,，戶型面積為230-390平米的4-5居，精裝修,。這批房源亦未出現(xiàn)業(yè)內(nèi)預計的上漲,。
位于北京西四環(huán)的中堂項目，也將于近期推出大戶型新品“中堂·紫熙臺”,。據(jù)該項目有關負責人介紹,，從已公布的2012年北京市土地供應計劃來看，西四環(huán)無一住宅用地入市,，這意味著中堂·紫熙臺成為目前區(qū)域內(nèi)唯一的新盤供應項目,。與整體市場低迷不同的是，該項目自1,、2,、8號樓推出以來就持續(xù)熱銷，目前簽約率達71%,。
雖然定價相對節(jié)制,，但高端樓盤集中放量卻是現(xiàn)實。自2010年4月開始,，北京市有關部門就根據(jù)房價走勢控制銷售許可證的發(fā)放節(jié)奏,，6月高端樓盤入市之多，為兩年來僅見,。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅稱,，近期高端樓盤入市需求強烈，主要是因為當前樓市的主流需求客群發(fā)生了轉變,�,！叭ツ甑浇衲暌患径龋臼莿傂璩鹘�,，而從4,、5月份開始,，改善性購房者開始出手,，造成了近期一些中高端樓盤成交回暖，也使得待售高端盤加快了入市腳步,�,！倍鴵�(jù)亞豪機構檢測,，目前樓盤成交的改善型客戶，已經(jīng)由去年底的20%-30%,，上升到50%-60%,。
值得注意的是，雖然此輪調(diào)控迫使開發(fā)商不得不專注于能帶來高周轉的普通住宅項目,，但與此相比,，開發(fā)商更熱衷做豪宅。他們將此歸結于成本與稀缺性的助推,。
遠洋萬和公館的項目負責人自稱其項目屬于“被豪宅”的典型,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士對項目地塊所做的測算，其售價達到5萬元/平方米則處于基本保本狀態(tài),，如果期待盈利至少要賣到5.5萬元-6萬元/平方米之間,。按照目前透露的售價，遠洋萬和公館一期應是基于保本定價,。
開發(fā)商熱衷于開發(fā)豪宅,，除了一些項目由于成本與稀缺性的原因不得不定位高端，多數(shù)項目則緣于利潤的追求,。以近期熱銷的“精裝豪宅”華潤公元九里為例,，該項目前身為北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地，華潤置地于2007年12月24日經(jīng)過11輪報價,，以14.3億元競得,，樓面地價為6290元/平方米。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,，該項目最新取證的一批住宅擬售價格最低為26994元/平方米,，最高擬預售價格為39261元/平方米，是其地價的5倍左右,。
同樣位于大興區(qū)的普通住宅龍湖時代天街,，其目前售價僅為13000元/平方米左右。這是龍湖于2010年12月23日以樓面價約7519元/平方米拿下,，地價高于華潤公元九里,，但利潤卻遠不及華潤公元九里。原因就在于,，時代天街定位于普通住宅,，而公元九里卻是區(qū)域內(nèi)的豪宅。
從市場角度看,，只要有需求,，開發(fā)商提供豪宅產(chǎn)品并無不妥。但從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看,，豪宅的集中入市,，不可避免地會帶來整體房價的結構性上漲,。21世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，由于6月推盤項目仍然較多,，成交量有望保持在回升通道,，不過，屆時可能由于豪宅成交增多帶來平均房價上漲,，有關部門和民眾應有心理準備,，這只是結構性上漲，而非真正的房價單邊上漲,。