今年以來,，各地為農(nóng)村房屋及宅基地確權(quán)頒證的步伐明顯加快,，許多農(nóng)民開始和城里人一樣有了證明自己房屋產(chǎn)權(quán)的“紅本本”。然而記者調(diào)查了解到,，目前“農(nóng)版”房產(chǎn)證的作用還大多限于證明財(cái)產(chǎn)的歸屬,，相應(yīng)的抵押,、流轉(zhuǎn)權(quán)仍難實(shí)現(xiàn)。專家表示,，擴(kuò)大農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)是改革的方向,，在農(nóng)村房屋、土地等確權(quán)后,，相應(yīng)權(quán)利利用范圍應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大,。
農(nóng)村房屋確權(quán)發(fā)證推廣加速
5月初，銅陵市舉行農(nóng)村集體土地房屋《房地產(chǎn)權(quán)證》集中頒證儀式,，首批符合條件的56戶農(nóng)民在現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)到了《房地產(chǎn)權(quán)證》,，農(nóng)村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。
在山東萊蕪,，約10萬戶農(nóng)民也將有屬于自己的產(chǎn)權(quán)證,。“我們的登記工作正在收尾，屆時(shí)將把產(chǎn)權(quán)證和土地使用證集中發(fā)放給他們,�,！比R蕪市委農(nóng)村工作辦公室工作人員王斌說。據(jù)王斌介紹,，農(nóng)戶要想拿到房屋產(chǎn)權(quán)證首先要符合兩個(gè)條件,，一是宅基地必須是經(jīng)過批準(zhǔn)的，二是房屋的建設(shè)也要符合規(guī)劃,，最終拿到房產(chǎn)證的能占到70%,。
記者了解到，在此之前,，山東,、河南、湖南等多地都已經(jīng)開始了不同程度的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記確權(quán)工作,，發(fā)放“紅本本”或“藍(lán)本本”,。2008年6月份，湖南省建設(shè)廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則》,，明確提出“集體土地范圍內(nèi)住房,，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記”。
在山東一些地區(qū)早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開始了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記工作,。在山東臨沂市玉山鎮(zhèn)石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮(zhèn)私房所有權(quán)證》,。
“這個(gè)產(chǎn)權(quán)證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著,，萬一有什么糾紛,，有了它心里就踏實(shí)�,！笔G云說,，村里許多人都有這個(gè)證，同時(shí)附帶的還有一個(gè)《集體土地使用證》,，有了這兩個(gè)證就能保證房子和宅基地是自己的,。
一些基層人士認(rèn)為，農(nóng)村農(nóng)民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件,，違規(guī)拆遷及侵占農(nóng)民利益的情況肯定會(huì)有所收斂,，并且農(nóng)民為得到住宅房產(chǎn)證，也會(huì)更加依規(guī)蓋房,，相應(yīng)的違建違蓋現(xiàn)象自然也會(huì)減少,。
據(jù)了解，目前各地頻繁開始確權(quán)發(fā)證和去年國(guó)土資源部等部門一項(xiàng)要求有關(guān),。2011年5月,，國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知,，力爭(zhēng)到2012年底做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋,。
“農(nóng)版”房產(chǎn)證仍難盤活農(nóng)屋資產(chǎn)
記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)證的“含金量”還十分有限,，在大多數(shù)地區(qū)只能證明戶主對(duì)房屋的所有權(quán),，還不能用來抵押、擔(dān)保,，離盤活農(nóng)村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。
“要不是你問起來,，我?guī)啄暌膊粫?huì)把它拿出來,。”雖然覺得這個(gè)房產(chǎn)證重要,，但石艷云并沒真正用到這個(gè)房產(chǎn)證,。據(jù)當(dāng)?shù)匾恍┐迕窠榻B，目前這個(gè)產(chǎn)權(quán)證并不能用來抵押貸款,，因?yàn)殂y行不認(rèn)可,。
一些村民告訴記者，現(xiàn)在農(nóng)村的許多二層樓造價(jià)都接近20萬元,，如果這些資產(chǎn)能夠“盤活”,，則農(nóng)民融資將大大方便。石艷云說,，現(xiàn)在在農(nóng)村想籌點(diǎn)錢,，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶聯(lián)保,，手續(xù)比較麻煩,，房子、土地不能抵押,，農(nóng)民基本再?zèng)]有什么值錢的東西了,。
王斌也告訴記者，目前產(chǎn)權(quán)證的作用在明晰權(quán)利及保護(hù)其財(cái)產(chǎn)方面有明顯的作用,，在萊蕪剛開始進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革時(shí),，還期望能夠利用房屋確權(quán)頒證等措施來盤活農(nóng)村資產(chǎn)，但目前看來還有一定困難,�,！般y行表示，農(nóng)村房屋抵押不符合擔(dān)保法的規(guī)定,，小地方的銀行還好說,，大銀行則很難通融。”他說,。
記者了解到,，我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押,，能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山,、荒溝、荒丘,、荒灘等荒地的土地使用權(quán),。
濟(jì)南千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)定來看,，宅基地只能在本村內(nèi)流轉(zhuǎn),，因此擔(dān)保后如果發(fā)生后續(xù)執(zhí)行，會(huì)面臨著相關(guān)財(cái)產(chǎn)難以利用的問題,。
農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革需“攻艱”
一些專家表示,，提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入是今后農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的主要方向，為農(nóng)房辦理房產(chǎn)證,，就是讓農(nóng)房也加入到房屋資源的流通中來,，是實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關(guān)配套措施上進(jìn)行“攻艱”,，在保證農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,，快速提高農(nóng)民的收入水平。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳華說,，農(nóng)村改革的重點(diǎn)是給予農(nóng)民產(chǎn)權(quán),，中央鼓勵(lì)提高農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)性收入，如果農(nóng)村承包地,、林地,、宅基地的價(jià)值能夠充分實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，則農(nóng)民的收入會(huì)大幅度提高,�,！俺鞘型恋睾头课菰谏担r(nóng)村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒能升值,，這顯然不合理,。”他說,。
雖然“農(nóng)版”房產(chǎn)證在盤活農(nóng)村資產(chǎn)方面還面臨著諸多困難,，但許多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，在權(quán)利歸屬明晰后便可以考慮進(jìn)一步放開附屬權(quán)力范圍。
2010年重慶市曾出臺(tái)政策規(guī)定,，在重慶市范圍內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、農(nóng)房使用權(quán)、林權(quán)“三權(quán)”都可用于向銀行申請(qǐng)抵押貸款,，去年全市農(nóng)村“三權(quán)”融通達(dá)到180億元,，今年?duì)幦〉?00億元以上，2015年到1000億元,。
鄭吉泉說,，要想解決農(nóng)屋不能擔(dān)保的問題，還需從法律層面上進(jìn)行必要的修訂,。一些律師和基層人士認(rèn)為,，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對(duì)此類情況,，形成專門的司法解釋，這樣就可以確定農(nóng)房抵押的合法性,。第二種是通過人大程序,。但過程很復(fù)雜，更重要的是,，如果要修正,，還要《土地法》、《擔(dān)保法》,、《物權(quán)法》三法同修,，這個(gè)難度會(huì)比較大。
農(nóng)業(yè)部產(chǎn)業(yè)政策與法規(guī)司副司長(zhǎng)黃延信曾撰文指出,，應(yīng)適當(dāng)放開農(nóng)地農(nóng)房抵押融資,，中國(guó)立法者應(yīng)研究修改《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》,、《農(nóng)村土地承包法》等法律中關(guān)于“農(nóng)村耕地,、宅基地、自留地,、自留山等集體所有土地使用權(quán)不得抵押”的條文,。
但也有一些專家認(rèn)為，農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的改革需充分考慮到農(nóng)村土地的保障性作用,，不能過快過急,。“農(nóng)村宅基地是保障農(nóng)民能有自己的居住地,，如果他們把這個(gè)權(quán)利轉(zhuǎn)讓出去,，在其他社會(huì)保障不健全的情況,，很可能會(huì)帶來社會(huì)問題。并且宅基地集體沒收取其費(fèi)用,，用此來謀利也并不合適,。”山東大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李鐵崗說,。