號稱佳兆業(yè)有史以來最大規(guī)模的促銷活動(dòng)在4月下旬展開。深圳佳兆業(yè)方面稱,，活動(dòng)將持續(xù)到整個(gè)5月,，集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品，對80-120平方米的中小戶型有不同優(yōu)惠,。
一場房地產(chǎn)商的營銷和價(jià)格暗戰(zhàn)將在五一打響,。本報(bào)記者獲悉，在一季度地產(chǎn)行業(yè)存貨高企和銷售慘淡之下,，二季度被視為全年任務(wù)達(dá)成的風(fēng)向標(biāo),，被房企普遍寄予厚望。眾多房地產(chǎn)商已做好準(zhǔn)備,，將于近期推出大規(guī)模推盤及促銷活動(dòng),。
另一方面，房企代表們?nèi)缛沃緩?qiáng)等又不斷對外界暗示,，一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩乃是房地產(chǎn)投資增速下滑的影響,，目前保增長仍是主要方向，房價(jià)不會像一些人期待的那樣繼續(xù)跌下去,。而房地產(chǎn)投資增速下滑會影響未來兩三年的供應(yīng),，房價(jià)或?qū)⒎磸椈虮q。
事實(shí)是否果真如此,？
高存貨壓力
3月份至今,，雖然樓市出現(xiàn)明顯的回暖，但房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未發(fā)生根本改變,。
4月23日,，廣東省房協(xié)發(fā)布報(bào)告稱，截至3月期末,，廣東省商品房待售面積3105.42萬平方米,，待售面積處于10年來最高位。一季度,，商品房銷售面積與銷售金額均出現(xiàn)明顯下滑，銷售均價(jià)則為7702元/平方米，同比下降4.9%,。
房企的存貨數(shù)據(jù)也仍在增長,。截至4月23日，萬科,、保利,、招商和新城四家房企發(fā)布的一季度報(bào)告顯示，四家房企的存貨合計(jì)4516.82億元,，比2012年初增加4.36%,。鏈家地產(chǎn)市場部陳雪認(rèn)為，與去年相比,，今年四大房企存貨增速明顯放緩,，并非“以價(jià)換量”去庫存效果好于2011年同期，而主要是房企拿地謹(jǐn)慎及新開工量的減少,。
中原地產(chǎn)報(bào)告亦稱,，2012年是房企的償債高峰年，其中僅房地產(chǎn)信托償還的規(guī)模就已達(dá)約2500億,。房企資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位,，償付能力堪憂。
在上述背景下,，北京中原市場研究部分析,，去庫存成為房企共同的選擇。包括萬科,、金地,、中海、保利,、恒大,、龍湖、綠城等眾多品牌開
發(fā)商,，都將提高去化速度作為今年重要的經(jīng)營策略,。
二季度搶收成了房企的主要目標(biāo)。
搶收的主要市場,，瞄準(zhǔn)了剛需人群,。佳兆業(yè)總裁金志剛認(rèn)為，市場現(xiàn)狀是,，投資客基本撤離,，剛需客戶成為主要需求對象，在一季度業(yè)績慘淡下,，今年剛需產(chǎn)品成為房地產(chǎn)公司們最為關(guān)注的市場,。
“現(xiàn)在的市場是誰走在前面誰就贏得先機(jī),。”接近佳兆業(yè)的人士對記者表示,，佳兆業(yè)想在二季度業(yè)績實(shí)現(xiàn)“彎道超車”,，利用五一假期隨行就市采取優(yōu)惠活動(dòng)，鎖定剛需,。
3月份超萬億的新增信貸,，讓房地產(chǎn)市場受益，剛需入市明顯,。
“在通州,、大興等之前深跌的區(qū)域，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌,�,！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉對本報(bào)記者表示，之前降價(jià)的項(xiàng)目如龍湖時(shí)代天街等,，一旦有足夠的需求入市,，便停止降價(jià)的優(yōu)惠，時(shí)代天街已從去年底入市的11000-12000元/平方米,，回升到13000元/平方米,。
不過，本報(bào)記者的調(diào)查顯示,，這種價(jià)格的回升僅限于少數(shù)項(xiàng)目,，市場主流仍是降價(jià)促銷。
張大偉也認(rèn)為,，市場已逐漸出現(xiàn)底部特征,，降價(jià)項(xiàng)目已換來成交量，再降價(jià)的可能性不大,，但是其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量必然會跟進(jìn)降價(jià),，部分剛需盤已出現(xiàn)相對高的性價(jià)比�,！皹鞘幸廊淮嬖诶^續(xù)降價(jià)的空間,。”張大偉說,，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會迎來一次補(bǔ)跌過程,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師粟日表示，去年四季度以來的市場已經(jīng)證明,，只有降價(jià)才能換得成交量,，而一旦漲價(jià)就會嚇跑購房者，新房二手房均是如此,。5月作為傳統(tǒng)銷售旺季,，很多開發(fā)商加大了推盤力度,，只要符合消費(fèi)者預(yù)期的價(jià)格，就能獲得較好的收成,。預(yù)計(jì)成交回升的市場態(tài)勢有望在二季度得以保持,。
五一價(jià)格暗戰(zhàn) 無須擔(dān)憂供應(yīng)減少推漲房價(jià)
與積極去化形成顯著對比的是，一季度房企購地意愿持續(xù)低落,。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一季度購地金額環(huán)比和同比分別大幅下降,，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為143億元,，僅相當(dāng)于去年同期的3成。其中,，富力,、華潤、金地和綠城4家房企都未補(bǔ)充新的土地儲備,。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月13日發(fā)布數(shù)據(jù),，2012年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元,，同比增長23.5%,，增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積和住宅新開工面積均出現(xiàn)負(fù)增長,。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,，一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，一個(gè)重要的原因來自于房地產(chǎn)投資放緩的影響,。有一些開發(fā)商則公開表示,，房地產(chǎn)投資的下滑，將影響未來兩三年供應(yīng),，導(dǎo)致房價(jià)反彈,。
國土部近日卻警告說，國內(nèi)在建工程存在過量的風(fēng)險(xiǎn),。國土部數(shù)據(jù)顯示,，截至2011年底，國內(nèi)尚在開發(fā)過程中的房地產(chǎn)用地15.04萬宗,，面積47.99萬公頃,，相當(dāng)于過去三年年均供應(yīng)量的4倍。國土部做出判斷,，“處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足,，總體上能夠滿足持續(xù)開發(fā)需求�,！�
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對本報(bào)記者表示,，無需擔(dān)心投資放緩對供應(yīng)的影響,，她認(rèn)為今年乃至今后的調(diào)控政策一定會有對沖機(jī)制，確保樓市供需平衡,。
在國土部看來,，對沖措施之一，就是促進(jìn)已供應(yīng)土地盡快推向市場,。據(jù)悉,，國土部已經(jīng)將促開發(fā)、促竣工作為2012年的重點(diǎn)工作,，防范未竣工土地成為閑置土地,。
而住建部則主抓控制投資需求�,！罢呙婵刂仆顿Y性需求短期不能放松,，無論是主觀、客觀都不敢放”,，住建部政策研究中心主任秦虹表示,。