規(guī)模效應(yīng)越滾越大的萬科在2012年剎車減速,，在第一季度土地市場上幾乎毫無斬獲,，這對于一個(gè)規(guī)模超千億的開發(fā)商來說頗為罕見,。
在外人看來萬科或許理智得有些過頭,，但萬科“現(xiàn)金為王”的策略非常清晰，手持貨幣資金高達(dá)390億元的萬科更愿意頻頻向銀行借錢,。
凈利增15.8%
萬科23日發(fā)布的首季度報(bào)告稱,，2012年一季度萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積75.4萬平方米，結(jié)算收入101.3億元,，同比分別增長83.3%和32.1%,；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14.0億元,，同比分別增長29.8%和15.8%,。
而去年同期萬科銷售金額同比飆升135.3%，但結(jié)算收入,、營業(yè)收入和凈利潤卻僅僅小幅增長4.2%,、6.2%和7.0%。
與招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)相比,，萬科業(yè)績頗為穩(wěn)健。一季度,，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤4.29億元和5.37億元,，同比均下降23.5%，這也是招商地產(chǎn)近4年來和保利地產(chǎn)自2006年上市以來一季度凈利潤首次下降,。
萬科提供的數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度主要城市的單月成交波動比較大。1月份,，北京,、上海、深圳,、廣州等14個(gè)城市的住宅成交面積達(dá)到了2006年以來的最低點(diǎn),，同比降幅達(dá)72%；2月份成交面積相比1月份雖然有一定增長,，但同比仍然下降27%,；進(jìn)入3月份之后,，由于春節(jié)后自住需求的釋放以及首次置業(yè)信貸環(huán)境的逐步改善，成交量出現(xiàn)回升,，環(huán)比增長96%,，由于2011年3月份基數(shù)較低，所以同比來看,，也增長了62%,。
不過，3月份的成交回升并沒有改變整個(gè)季度成交下滑的狀況,，和去年一季度相比,，上述14個(gè)城市的成交面積下降了25.5%，同期全國的商品住宅成交面積也下降了15.5%,。
今年前3個(gè)月,，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元,。1月份時(shí),，由于去年同期的簽約銷售創(chuàng)紀(jì)錄，比較基數(shù)較大,，公司簽約銷售同比也有所下降,，其后的2、3月份,，公司的銷售金額同比分別上升20.7%和23.5%,。
按此推算，一季度萬科每平方米均價(jià)由去年同期的11689元下滑至10326元,，同比下滑11.66%,。萬科董秘譚華杰表示，這主要因?yàn)槿ツ暌患径鹊慕Y(jié)算均價(jià)存在一定的特殊性,。去年一季度時(shí),，上海、廣州,、深圳這三個(gè)核心城市結(jié)算金額占比達(dá)到80%,，導(dǎo)致其結(jié)算均價(jià)顯著高于其他季度，相對而言,，今年一季度公司結(jié)算資源的分布比較均衡,，結(jié)算均價(jià)也更接近去年的整體水平。
項(xiàng)目擴(kuò)張減速
萬科向來都是為其銷售均價(jià)的下降提供各種看似合理的邏輯解釋,，很少承認(rèn)主動降價(jià),，但無論如何，房地產(chǎn)市場調(diào)控正在對開發(fā)商的銷售價(jià)格產(chǎn)生壓力，并進(jìn)一步影響其利潤,。
公告顯示,，受結(jié)算資源結(jié)構(gòu)、市場調(diào)整等因素影響,，一季度萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%,，減少了4.2個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是,，萬科在2012年土地市場上頗為保守,，僅僅在1月份參與了1個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，其中由萬科負(fù)責(zé)的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米,，而2月和3月則是零拿地,。而招商地產(chǎn)2012年至今已經(jīng)累計(jì)拿地119萬平方米，合計(jì)共約40億元土地款,，已達(dá)其2011年近一半的土地支出,。
這對于規(guī)模超千億的萬科來說極為罕見，萬科目前并不缺錢,。截至一季度末,，萬科持有的貨幣資金由年初的342.4億元增長至390.5億元，而去年同期萬科持有現(xiàn)金372億元,。盡管手中現(xiàn)金流充裕,，但萬科在一季度依然頻頻進(jìn)行銀行借款合計(jì)21.7億元和信托融資30億元，借力外部資金意圖明顯,。
此外,，萬科的短期借款和一年內(nèi)到期長期借款由年初的235.7億元下降至178.0億元；凈負(fù)債率也下降了0.8個(gè)百分點(diǎn),，至23.0%,，繼續(xù)保持在行業(yè)比較低的水平。在各類存貨中,，現(xiàn)房存貨占比僅3.9%,。
中金公司與萬科的電話會議紀(jì)要顯示，萬科4月份推盤計(jì)劃會低于3月推盤約30%,，推盤金額約為70億元。中金公司認(rèn)為,，受此影響,，預(yù)計(jì)萬科4月銷售將較3月下滑約20%~30%，毛利率仍將小幅下行,。