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中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在經(jīng)歷艱難的時(shí)刻。渣打銀行最新的調(diào)研顯示，他們的拿地意愿降低,，土地流拍個(gè)案增多,，地價(jià)已經(jīng)回落。與此同時(shí),，房屋庫(kù)存仍在增加,，盡管幅度不大，但足以讓開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)有20%以內(nèi)的降幅,。
今年2月底,，渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)在二三線城市，對(duì)30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查和研究探討,。這些城市包括成都,、武漢、南京,、杭州,、西安、石家莊,、中山和肇慶,。渣打銀行發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài),，短期內(nèi)建設(shè)前景穩(wěn)定,，“但是顯然，3個(gè)月之后有可能更趨疲軟”,。
這種預(yù)期或許與房地產(chǎn)商融資狀況相關(guān),。渣打銀行的調(diào)研團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，融資環(huán)境雖日趨緊張,，但并沒(méi)有極度惡化。至于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金狀況,，24家稱當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商很緊張或者擔(dān)憂,。少數(shù)幾家表示非常擔(dān)憂。但有6家認(rèn)為,，如果3個(gè)月內(nèi)銷售狀況不改善,，即將面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),。
開(kāi)發(fā)商為了籌集現(xiàn)金而出讓土地或工程項(xiàng)目，19家調(diào)查對(duì)象稱,，知道有這樣的事情發(fā)生,。
此刻，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不希望政策放松,。不過(guò),，他們感到中央政府的決心不易動(dòng)搖。77%的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)3個(gè)月中央不會(huì)改變房地產(chǎn)政策,。
如果政策放松,，會(huì)是什么形式的放松？開(kāi)發(fā)商回答居首的是更寬松的銀行貸款,，其次是下調(diào)房貸利率(事實(shí)上這正在發(fā)生),，再次是允許信托公司給開(kāi)發(fā)商的信托貸款展期，此外,，還有放松限購(gòu)及地方政府收購(gòu)開(kāi)發(fā)商手中的項(xiàng)目用作保障房,。
盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)些許曙光已然出現(xiàn),。今年春節(jié)假期之后房屋銷售狀況有所改善,。房屋銷量與前兩年高潮時(shí)相比仍處于低水平，但自春節(jié)假期以來(lái),，銷量保持向上的態(tài)勢(shì),。政策層面，近期中國(guó)人民銀行表態(tài),，鼓勵(lì)銀行支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通商品住宅,，并鼓勵(lì)銀行降低首次購(gòu)房人的購(gòu)房貸款利率。
渣打銀行的調(diào)研顯示,，一線城市正引領(lǐng)新房?jī)r(jià)格的調(diào)整,，二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整目前也已開(kāi)始。
三線城市住宅平均售價(jià)仍然較為穩(wěn)定,。不過(guò),，地方政府可以通過(guò)多種方式干預(yù)房?jī)r(jià)，如暫停頒發(fā)高端項(xiàng)目銷售許可證等,，因此,，房?jī)r(jià)均價(jià)并不可信。土地市場(chǎng)亦顯疲態(tài),，尤其是一線和二線城市,。盡管土地出讓面積增長(zhǎng)非常有限，平均地價(jià)卻明顯下降,。地方政府財(cái)政壓力繼續(xù)加大,。
目前,，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)活動(dòng)沒(méi)有大幅度減少，甚或略有反彈,。30家開(kāi)發(fā)商中有14家反映當(dāng)前在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目較3個(gè)月之前增多,，9家開(kāi)發(fā)商的在建項(xiàng)目少于3個(gè)月之前。至于未來(lái)3個(gè)月的建設(shè)活動(dòng),，12家開(kāi)發(fā)商表示建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)增加,；9家開(kāi)發(fā)商表示可能會(huì)減少。
“部分開(kāi)發(fā)商建設(shè)活動(dòng)反彈的原因之一,，可能是地方政府強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商在拿地之后兩年內(nèi)進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā),。受訪的30家開(kāi)發(fā)商中,，有21家感受到這種壓力,，數(shù)量比上次調(diào)研時(shí)多。其他可能的原因包括開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行開(kāi)發(fā),、售房以保持現(xiàn)金流,，以及二三線城市購(gòu)房政策相對(duì)較為寬松�,！痹蜚y行大中華區(qū)研究部主管王志浩表示,。此次調(diào)研的結(jié)果并不支持今年商品房建設(shè)將陷入冰凍期的觀點(diǎn)。
然而,，此時(shí)開(kāi)發(fā)商變得更加謹(jǐn)慎,。16家開(kāi)發(fā)商表示未來(lái)3～6個(gè)月沒(méi)有拿地計(jì)劃。26家開(kāi)發(fā)商表示多次見(jiàn)到過(guò)地方政府土地拍賣(mài)流拍,。地價(jià)的向下調(diào)整較為明顯,，地價(jià)觸底的預(yù)期也較為強(qiáng)烈。17家開(kāi)發(fā)商報(bào)告地價(jià)回調(diào)幅度達(dá)到5%~10%,。還有3家開(kāi)發(fā)商報(bào)告的地價(jià)降幅甚至達(dá)到11%~20%,。三分之二的開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)3個(gè)月地價(jià)不會(huì)進(jìn)一步下降。30家開(kāi)發(fā)商中只有9家預(yù)期未來(lái)3個(gè)月地價(jià)還會(huì)再降5%~10%,。
房子銷售情況既不好,，也不太壞。30家開(kāi)發(fā)商中,，三分之一反映春節(jié)期間房屋銷量低于預(yù)期,，只有6家稱好于預(yù)期。半數(shù)受訪者認(rèn)為他們的同行2月的銷量顯示出一些回暖的跡象,，11家稱銷售穩(wěn)定,，但銷量很低。只有4家認(rèn)為其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售狀況惡化了,。
在此種情況下,，開(kāi)發(fā)商對(duì)需求的信心增強(qiáng)了,。19家受訪公司感到信心略增，4家感到信心大增,。這種信心部分源于對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)可能帶來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng),。近2/3的開(kāi)發(fā)商稱10%~20%的降價(jià)帶來(lái)了積極的反應(yīng)，較上次調(diào)研增加了6家,，而一半以上的受訪公司稱,，降價(jià)幾乎沒(méi)有對(duì)銷量起到刺激作用。
未售房屋存量在上升,，但沒(méi)有飆升,。23家房地產(chǎn)商反映他們所在地區(qū)的房屋庫(kù)存量稍許超出預(yù)期，只有幾家反映存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期,。70%的受訪公司反映其所在地區(qū)的房屋庫(kù)存在緩慢增加,。
和人們的感覺(jué)一致，更多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降低房?jī)r(jià),。渣打銀行調(diào)研的這30家開(kāi)發(fā)商中,，22家反映其所在城市一手房降價(jià)高達(dá)10%。7家反映價(jià)格持平,。兩家聲稱價(jià)格下降了11%~20%,。“2011年10月,，2/3的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)6個(gè)月的房?jī)r(jià)將下跌10%左右,，事實(shí)證明確實(shí)如此�,！蓖踔竞票硎�,，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為近期房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑。
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