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4月3日,，中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭立新(左)、長江商學院副院長劉勁在辯論會上(拼版照片),。
當日,，博鰲亞洲論壇舉行電視辯論,，嘉賓們圍繞“2012中國房地產大變革”這一議題展開討論。記者
金良快 攝 |
日前在海南博鰲落幕的博鰲亞洲論壇2012年年會上,，樓市再次成為與會嘉賓關注的焦點議題,。與會人士認為，隨著開發(fā)商降價促銷和首套房貸利率松動,，壓抑已久的剛性需求開始釋放,，部分城市出現(xiàn)樓市回暖跡象，但在“房價調整到位”方面,，市場和政府的認知差距尚遠,。
樓市現(xiàn)回暖跡象
兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥明確表示,，近期不會再出臺新的房地產調控政策,。開發(fā)商和購房者的心理均發(fā)生微妙變化,，壓抑兩年的剛性需求也開始逐步釋放,。
與會嘉賓、諾貝爾經濟學獎獲得者菲爾普斯認為,，中國政府采取一系列調控政策防止投資者過快炒高樓價,，是為了糾正房價結構性的過高增長。與會嘉賓,、SOHO中國董事長潘石屹說,，去年限購政策出臺后，從去年9月開始全國樓市成交量“懸崖式”下跌,。
中國指數(shù)研究院報告顯示,，3月19日至3月25日，被監(jiān)測的40個城市中,，18個城市樓市周均成交量同比下降,，其他城市同比均出現(xiàn)不同程度的增長。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，3月北京新建住宅簽約8085套,，剔除保障房后成交量為6655套，環(huán)比2月上漲46.6%,，新建商品房均價已連續(xù)3個月在2萬元以下,。
但中央政府繼續(xù)堅持調控不動搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，繼續(xù)以價換量,、堅持開發(fā)剛性需求成為開發(fā)商的共識,。佳兆業(yè)集團總監(jiān)周素萍說，目前潛在購房者仍受樓市調控大環(huán)境影響,，整個行業(yè)仍然在“過冬”,，“我們在花心思挖掘剛需,，將謹慎投資，審慎進入,，把注意力放在有潛力的二三四線城市,。”
恒大地產華北區(qū)銷售總監(jiān)周密說,，未來房地產投資繼續(xù)保持高增速不現(xiàn)實,，投資策略將以穩(wěn)健經營為主，保持合理銷售量,，以面積較小的中端住宅為主,，堅持開發(fā)二三線城市的剛性需求。
房價仍有下調空間
博鰲亞洲論壇與會房地產商和專家一致認為,，目前房價仍有15%至20%的下調空間,。與會嘉賓、首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長劉曉光在論壇上說,，不同城市房價下調空間不同,，一線城市房價確實虛高，但部分二三線城市房價還有上漲空間,。
一組有關“庫存”的最新數(shù)據(jù)顯示,，2012中國500強房企的庫存已達到近5萬億元。上海易居房地產研究院近日發(fā)布的報告預計,，2011年全年房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況一路由“偏緊”趨向“緊張”,，今年第一季度，房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化,，可能接近甚至低于2008年水平,。
劉曉光則預測：“預計3到8月份將是房企最困難的時期，8月份之后有望趨于平穩(wěn),�,！�
“2011年的調控已經促進房價在合理回歸過程中�,！敝袊康禺a研究會副會長顧云昌則認為,，目前大多數(shù)中小城市房價基本合理，“遠遠沒有回到合理價位”是上漲過快的一線城市,，但北京,、上海等一線城市的房價要回歸到普通人能夠購買的程度很困難，回歸的時間可能更長,。
部分業(yè)內人士認為目前已經處于“市場底部”,，張宏偉說，目前樓市成交量逐步回暖,，房價降幅正在收窄,，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環(huán)境并不存在,，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。當前房企的降價行為已經接近“市場底”,，但今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”,。
與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認為,，“房價合理回歸”需要盡快解決房地產調控目標標準量化的不確定性問題,，提高調控政策的可操作性。張其佐認為,，一方面房價與居民的收入相適應,，另一方面房價要與開發(fā)商合理的利潤率相匹配�,！拔覈壳胺績r收入比高達約8.5：1,，已大大超過國際房價收入比6：1的警戒線，我國城鎮(zhèn)住房價格大大超過了居民的購買力,，此外目前我國房地產平均毛利率過高,，控制在10%-15%之間為宜�,！�
避免反彈“蠶食”調控成果
在此輪限購,、限價等房地產調控作用下，當前房地產市場投資投機性購房需求得到有效遏制,，多數(shù)城市房價呈現(xiàn)松動下降的趨勢，調控結果不斷顯現(xiàn),。博鰲亞洲論壇與會嘉賓認為,，要用房地產長期制度改革建設取代直接行政干預的手段，跳出“越調越高”和“報復性反彈”的怪圈,，避免房價報復性反彈蠶食調控成果,。
“2012年是房地產的轉折年�,！迸c會嘉賓,、soho中國董事長潘石屹認為，開發(fā)商“有錢就能圈地,，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結束,。政府應該轉而用稅收政策、貨幣政策調控房地產市場,，通過增加土地供應等市場配置資源手段穩(wěn)定樓市,。
房產稅被普遍認為是房地產調控的長期有效手段。財政部財政科學研究所所長賈康建議,，“十二五”期間,，中國主要一線城市最好能先后跟進開展房產稅征收,。他認為，房產稅的目的并不是唯一地為了打壓房價,，實質是以房產保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經濟調節(jié)杠桿,，形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵,，以及在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴,。
賈康認為，雙軌統(tǒng)籌是解決目前房價過高的大框架,，“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭做好的“托底”事項,。對于商品房價，政府不應再用行政手段一味強力干預,�,！笆袌鲕墶鄙险畱撝饕芤�(guī)劃、管規(guī)則,、管收稅——收稅不光是交易環(huán)節(jié)收稅,，而且應該在保有環(huán)節(jié)的高端征稅。
“目前房地產調控效果仍是短期的,，短期化的問題在于需求調控往往壓抑下一階段供給,，反而會給以后房價帶來上漲壓力�,！睆埰渥粽f,，調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動,，從而會影響正常的投資和消費,。今后房地產調控的方向在于堅持調控不動搖，同時盡快擺脫調控“短期化”傾向,，靠市場配置資源來加快商品住房建設,，同時要靠政府干預解決好保障房建設，達到穩(wěn)定供需,，避免房地產調控出現(xiàn)“過冷過熱或大起大落”,。
中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立說：“限購是在特殊情況下采取的特殊措施，隨著房價回歸正常,，應盡量發(fā)揮市場配置的調節(jié)作用,，在市場化政策沒有出臺前，不能退出現(xiàn)有調控政策,�,！�