2月下旬以來的成交“小陽春”，并未挽救房地產(chǎn)銷售的頹勢,。即將結(jié)束的一季度房企銷售同比去年，仍呈現(xiàn)負增長態(tài)勢,，樓市并未整體回暖。多家機構(gòu)調(diào)查顯示,，在近期成交量上升的城市和房企中,，主動以價換量,、降價促銷是主要動因,。
由于自籌資金占比上升，銀行開發(fā)貸,、海外融資等在開發(fā)商資金來源中持續(xù)下滑,，再加之一季度銷售回款仍處低位，多家機構(gòu)預(yù)計一季度房企資金狀況持續(xù)惡化,，接近甚至可能低于2008年水平,，標(biāo)桿房企也將不得不繼續(xù)以價換量。
房企負債率創(chuàng)新高
WIND數(shù)據(jù)顯示,，截至3月22日,，上市房企公布年報合計為37家，37家企業(yè)的負債水平明顯上漲,，總負債額度達到了5216億,，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也明顯上升,，11年平均負債率達到72.3%,。創(chuàng)造了最近10年來的最高。
2011年,，自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重,，高達40.95%。易居房地產(chǎn)研究院分析師蘇艷預(yù)計,，2012年,，這一比重將持續(xù)攀升,。“一季度,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化,，可能接近甚至低于2008年水平�,！碧K艷稱,。
2012年1-2月份，商品房銷售額4145億元,，同比下降20.9%,。而去年是增長12.1%。蘇艷表示,，這預(yù)示著今年全年銷售額極有可能是負增長,。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也認為，雖然在2月份開始出現(xiàn)復(fù)蘇,，但市場依然低迷,，性價比仍是目前獲得銷售量的利器。市場剛需總量依舊龐大,，但對價格非常敏感,，只要價格下調(diào)到位，成交量還將繼續(xù)增長,，最近的典型項目都是以價換量的代表,。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日,，全國主要的15個城市,，新建住宅合計簽約20.28萬套，同比有所下調(diào),。以北京為例,，同比下調(diào)8.3%，這表明市場雖有復(fù)蘇,，但并未出現(xiàn)明顯回暖,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，無論是二手房業(yè)主還是開發(fā)商,，不理性地漲價,，不僅會嚇跑購房客戶，重新加重市場觀望氛圍,，也會給政府部門傳遞市場假象,，以為房價上漲苗頭死灰復(fù)燃，必會加大調(diào)控力度,，那就會形成市場三方主體全輸?shù)木置妗?/P>
標(biāo)桿房企以價換量
蘇艷認為,，一季度房企資金狀況繼續(xù)惡化,，而在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房企通過降價促銷回籠資金,，依然是緩解資金壓力的主要路徑,。蘇艷預(yù)計，新一輪的打折降價潮,，將在未來二三個月內(nèi)大范圍持續(xù)展開,。這將有助于房價趨于合理回歸，有利于調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn),。
“以價換量是趨勢,，”張大偉也稱，2012年的調(diào)控政策雖然不太可能再有加碼,，但之前的力度也不會松動,。寇海龍認為,，成交回升正是趁機出貨的好時機,，一旦漲價，購房者就轉(zhuǎn)為觀望,，而僵滯的形勢是誰也不愿意看到的,。
庫存高企是懸在房企頭頂?shù)倪_摩克里斯之劍。截至2012年2月底,，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米,，較上月小幅回落2%,。相對于2011年6月底,，標(biāo)桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大,。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍分析,，全國主要48家房企存貨消化周期已達4.62年，降價跑量,、快速周轉(zhuǎn)必將成為多數(shù)房企的策略,。隨著貸款利率的下調(diào)，樓市迎來銷售窗口期,，房企推盤速度將會加快,，降價活動也會更加熱鬧。對于這難得一遇的“窗口期”,，房企應(yīng)緊緊抓住機會加快促銷,，而非盲目樂觀甚至貿(mào)然漲價。
在庫存壓力下,，自今年以來,，保利,、招商、恒大,、富力等房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動,，新一輪降價促銷潮來臨。
本報記者綜合中原地產(chǎn),、克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)階段，標(biāo)桿房企價格調(diào)整幅度在1至4成之間,。其中,，有超過一半的項目價格調(diào)整幅度在在10%以內(nèi)，有32%的項目價格調(diào)整幅度在20%至30%之間,，僅有17%的項目價格下跌幅度超過2成,。在售項目價格調(diào)整幅度較大的開發(fā)商包括富力、萬科,、華潤和金地,。
中原集團研究中心認為，下一階段,，二線城市將成為標(biāo)桿房企降價促銷的主力,。由于標(biāo)桿房企在二線城市項目布局廣泛，銷售比重高,，因此,，它們在二線城市的表現(xiàn)，將在很大程度上左右企業(yè)的業(yè)績走勢,。