今年一季度,，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)由前兩個(gè)月的“極寒”狀態(tài),，漸漸在3月出現(xiàn)暖意。這種回暖背后,，是地方政策影響剛性需求的預(yù)期,，以及龍頭房企帶頭降價(jià)促銷雙重作用的結(jié)果。
縱觀一季度,，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力仍然很大,，新一輪融資正如火如荼地展開(kāi)。但根據(jù)《上海證券報(bào)》調(diào)查,，市場(chǎng)對(duì)后市并不過(guò)于悲觀：從政策面上看,，盡管今年兩會(huì)期間中央以“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到合理價(jià)位”來(lái)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定性，但市場(chǎng)仍然對(duì)一些微調(diào)政策抱有期望,。其間,，只要企業(yè)不盲目樂(lè)觀，貿(mào)然漲價(jià),，反而更積極地制定銷售策略,，今年仍有一些出貨窗口出現(xiàn)。多數(shù)龍頭房企完成與去年持平的銷售目標(biāo)仍是大概率事件,。
對(duì)于這種樂(lè)觀預(yù)期的程度,，國(guó)企明顯大于民企。其根本原因是國(guó)資背景的企業(yè),，資金壓力小于民企,。
總體來(lái)說(shuō)，就如萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮所言,，政府調(diào)控能力在增強(qiáng),，房地產(chǎn)企業(yè)的“保命能力”也在增強(qiáng)。更多民營(yíng)企業(yè)將2012年定位為“保命”的一年,，只要穩(wěn)定住現(xiàn)金流,，房地產(chǎn)業(yè)作為內(nèi)需領(lǐng)域的重要產(chǎn)業(yè)之一,，市場(chǎng)前景仍可期待。
一季度銷售同比下滑明顯 3月“微幅”回暖
“我們現(xiàn)在不看政策,，也不看同行,，一心做好自己的銷售計(jì)劃，快速回籠資金是首要目標(biāo),�,！蹦暇冀ㄔO(shè)董事長(zhǎng)陳興漢告訴記者。這句話其實(shí)反映了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的心態(tài),。在調(diào)控政策風(fēng)云變幻的2012年一季度,，房地產(chǎn)企業(yè)少了此前的觀望與等待，紛紛選擇埋頭促銷,。
縱觀一季度樓市,，我們可以看到由“極寒”轉(zhuǎn)向“微暖”的清晰過(guò)程。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),，2012年1月份,，中國(guó)100個(gè)城市中有60個(gè)城市環(huán)比下跌，整體住宅均價(jià)為8793元/平方米,，環(huán)比下降0.18%,，為連續(xù)第五個(gè)月下降。而包括北京在內(nèi)的十大城市住宅均價(jià)為15565元/平方米,，同比下跌0.62%,，成為自2010年6月以來(lái)首次同比下降。
到了2月,，上述百城住宅平均價(jià)格降至8767元/平方米,，價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量擴(kuò)大至72個(gè)。而上述十大城市住宅均價(jià)再降至15516元/平方米,，同比下跌1.41%,，跌幅擴(kuò)大。從企業(yè)合同銷售金額來(lái)看,，今年前兩個(gè)月,，龍湖同比降54%，保利同比降30%,，萬(wàn)科同比降27%,，恒大同比降70%。
但是,，到了3月份,，樓市銷售卻出現(xiàn)了小陽(yáng)春，尤其是兩會(huì)期間,，在3月5日至3月11日當(dāng)周,，一線城市北京、上海,、廣州和深圳的一手房成交較前四周平均成交量分別上升14%,、10%、21%和上升37%,。成都,、杭州等地成交面積較前四周平均水平增長(zhǎng)45%和130%。北京3月上旬新建住宅共簽約1743套,，環(huán)比上漲34.7%,，二手房簽約2911套，環(huán)比上漲138%,。
“南京2月底開(kāi)始房子突然好賣起來(lái),。搞不清楚是什么原因�,！币晃荒暇┓康禺a(chǎn)業(yè)人士稱,。數(shù)據(jù)顯示，南京3月前兩周成交面積均在14萬(wàn)平方米左右,，已經(jīng)較2月初6.4萬(wàn)平方米的周成交量有大幅增長(zhǎng),。
3月中旬，記者來(lái)到位于南京棲霞仙林大道北側(cè)的棲園別墅項(xiàng)目,，銷售人員稱,，其在2月底一周內(nèi)銷售過(guò)億元，改善性需求的入市跡象非常明顯,。
一位前來(lái)看房的購(gòu)房者王先生表示,，在觀望了近一年后，令其決定入市選房的主要原因是政策微調(diào)的跡象,�,！拔覀儸F(xiàn)在最關(guān)心政策啥時(shí)候轉(zhuǎn)向，如果政策放松了,，房?jī)r(jià)肯定要漲,。”王先生稱,。樓盤銷售人員也表示,，其實(shí)對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，所謂限購(gòu)并不是絕對(duì)不能解決的問(wèn)題,，比如公司名義購(gòu)房,，比如補(bǔ)交1年個(gè)稅等。而很多剛需不愿意入市的真正原因其實(shí)還是期待未來(lái)有更大降價(jià)幅度出現(xiàn),。
也就是說(shuō),，一旦政策轉(zhuǎn)向的跡象出現(xiàn),，強(qiáng)大的剛需和改善性需求將大舉入市，如果同時(shí)遭遇供給高峰,，二季度將有更多企業(yè)參與到“以價(jià)換量”大軍中,。房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)改變，但降價(jià)幅度可能隨著成交量回暖而收窄,。
政策博弈成為影響市場(chǎng)走向主因
根據(jù)記者調(diào)查,，一季度，影響成交量大起大落的重要因素確實(shí)是政策預(yù)期,。1至2月,，包括蕪湖、杭州,、北京,、上海等18個(gè)城市陸續(xù)推出救市政策，包括提高普通商品房標(biāo)準(zhǔn),，提高公積金貸款額度,、契稅優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種形式,，一些地方甚至直接松綁限購(gòu)令,，將部分非戶籍人士納入可購(gòu)二套房范圍。這些舉措對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大影響,，部分地方一二手房看房與購(gòu)房量大幅上升,。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始宣傳房?jī)r(jià)回升，希望引導(dǎo)更多需求入市,。
于是,，3月以來(lái)樓市出現(xiàn)了非常明顯的成交回暖跡象，商品住宅存量的去化速度正在加快,。比如,，截至3月17日，南京可售存量房源為50700多套,，與春節(jié)前后最高時(shí)候的5.5萬(wàn)套相比下降了近5000套,。上海方面，截至3月12日上午,，上海新房存量面積約933.9萬(wàn)平方米,，較年初回落5%。華發(fā)證券也估測(cè),，全國(guó)的商品住宅庫(kù)存去化速度超預(yù)期,，并可能在年中觸頂回落。
不過(guò),，這種回暖預(yù)期很快被更明確的嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的信號(hào)所改變,。典型事件是上海叫停松綁限購(gòu)舉措以及今年兩會(huì)期間國(guó)務(wù)院總理溫家寶對(duì)樓市的表態(tài),。
2月底，上海對(duì)樓市限購(gòu)老政策做出新解釋,，即非上海戶籍人士持居住證滿三年可購(gòu)買二套房,，率先對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行微調(diào)。此后數(shù)日,，A股地產(chǎn)股連續(xù)大幅上漲，購(gòu)房者因預(yù)期變化而開(kāi)始積極入市購(gòu)房,。不過(guò),，短短7天后，該政策被地方政府宣布廢止,。有消息稱,，上海松綁限購(gòu)的做法因有違調(diào)控大局。
在接下來(lái)的兩會(huì)中,，溫家寶以“一些地方房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到合理價(jià)位”來(lái)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不能放松,，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀望。
“從本質(zhì)上說(shuō),，中央在不斷堅(jiān)定房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期,，所產(chǎn)生的結(jié)果是：購(gòu)房者持幣觀望時(shí)間越久，開(kāi)發(fā)商降價(jià)可能性越大,�,！币晃唤咏〗ú康姆康禺a(chǎn)業(yè)知名人士向記者表示。
這種預(yù)期無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商影響重大,。3月15日,，上海市春季房展會(huì)開(kāi)幕，雖然龍頭房企鮮有參與,，但參加企業(yè)已經(jīng)不再堅(jiān)挺不降,。最低7.7折的價(jià)格優(yōu)惠開(kāi)始在市場(chǎng)上出現(xiàn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹,，雖然房企所推特價(jià)促銷房源仍有噱頭意味,，但是隨著調(diào)控長(zhǎng)期深入，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變,，房企開(kāi)始迎合市場(chǎng)主流需求,，小戶型、低總價(jià)等房源增多,，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始接近成本線,。房企暴利正在逐步褪色。
而根據(jù)記者調(diào)查,，無(wú)論是恒大,、龍湖這樣的龍頭民企,，還是保利、招商,、中糧這樣的典型國(guó)企,，都在全身參與“積極定價(jià)”行列�,！笆乃啦唤怠钡纳贁�(shù)企業(yè)或者是資金鏈尚可維持,，或因?yàn)槟玫爻杀具^(guò)高，形成“降與不降同樣虧”的尷尬局面,。
“以價(jià)換量”成共識(shí) 樂(lè)觀預(yù)期全年目標(biāo)
如果要預(yù)測(cè)一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù),，因?yàn)槭?、2月份大幅下降的影響,，房企一季報(bào)銷售收入同比增長(zhǎng)者可能不多,。不過(guò)，值得注意的是,，對(duì)于今年后三個(gè)季度的銷售狀況,，很多被訪企業(yè)并不悲觀。
資料顯示,，在已經(jīng)公布今年全年銷售目標(biāo)的企業(yè)中,，恒大地產(chǎn)、碧桂園兩家企業(yè)銷售目標(biāo)略低于去年,。富力地產(chǎn),、合景泰富、龍湖地產(chǎn)2012年銷售目標(biāo)微增9.8%,、4.3%和1.9%,。萬(wàn)科、保利等企業(yè)雖未官方公布銷售目標(biāo),，但據(jù)企業(yè)內(nèi)部人士透露,，完成與去年基本持平的銷售目標(biāo)，沒(méi)有太大問(wèn)題,。
調(diào)查中,，企業(yè)普遍認(rèn)為，從政策面上看,，新的緊縮性政策出臺(tái)絕無(wú)可能,，相反，地方微幅寬松政策還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn),，這將吸引更多需求入市,。這個(gè)時(shí)候，只要開(kāi)發(fā)商不輕易提價(jià)，而是繼續(xù)選擇低價(jià)跑量,，很多企業(yè)仍有望完成全年銷售目標(biāo),。
開(kāi)發(fā)商們對(duì)宏觀政策的理解與市場(chǎng)有些出入。在他們看來(lái),，溫家寶總理在兩會(huì)期間的表態(tài)堅(jiān)定了房地產(chǎn)調(diào)控的決心,，也流露出了房地產(chǎn)業(yè)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的繁雜性�,！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政,、金融、土地,、企業(yè)等各項(xiàng)政策,，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入,。涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益,，改革的阻力相當(dāng)之大,�,！睖丶覍毚饲氨硎尽�
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，房地產(chǎn)投資增速下降對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的鏈條性問(wèn)題在今年將不可避免地出現(xiàn),。華夏銀行高層透露，從銀行體系來(lái)看,，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)貸款逾期現(xiàn)象,，但目前逾期周期不長(zhǎng)。如果商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)現(xiàn)狀,，開(kāi)發(fā)貸款大量逾期現(xiàn)象可能在年底出現(xiàn),。這些因此都可能令宏觀調(diào)控政策在基調(diào)不改的前提下有些微放松。
甚至有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，隨著二季度的到來(lái),，房地產(chǎn)投資下滑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)基本面問(wèn)題會(huì)逐漸明顯，部分企業(yè)資金鏈問(wèn)題可能爆發(fā),，越來(lái)越多城市將加大救市力度,，比如提高公積金貸款比例，提高普通商品房標(biāo)準(zhǔn),，變相降低營(yíng)業(yè)稅契稅等,。
其實(shí)，早在2月底,，住建部等七部委就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問(wèn)題》的報(bào)告,，提出今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購(gòu)買首套普通自住房。中金公司研究人員介紹,，從中金與銀行及開(kāi)發(fā)商溝通的情況看,，首套房按揭利率額度放松已成事實(shí)，四大行首套房貸利率已經(jīng)全面回到打折狀態(tài),。中央已經(jīng)明確表態(tài)支持普通商品住宅的建設(shè),，同時(shí)對(duì)高周轉(zhuǎn)型大公司的開(kāi)發(fā)貸款給予支持。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),，貨幣政策的實(shí)際寬松與地方政府自主決策的局部放松,，將在未來(lái)成為樓市政策主基調(diào)。
與以往不同的是,，根據(jù)本報(bào)調(diào)查,，面對(duì)這種政策環(huán)境，開(kāi)發(fā)商并未盲目樂(lè)觀,，而是仍然堅(jiān)持以價(jià)換量,。“今年以來(lái),，保利,、招商等國(guó)資房企領(lǐng)降，其實(shí)很有信號(hào)意義,。因?yàn)樗麄儷@得了更權(quán)威的調(diào)控信息,，基本上明確了今年全年緊縮性大基調(diào)不會(huì)有變化。因此,，定向?qū)捤芍皇墙o了企業(yè)快速以價(jià)換量的短暫出貨窗口,，而絕不適合全面回調(diào)價(jià)格�,！敝屑Z地產(chǎn)某高層告訴記者,。據(jù)他透露，中糧地產(chǎn)等國(guó)企未來(lái)將更多地開(kāi)發(fā)普通商品房,，以適應(yīng)調(diào)控需求,，房地產(chǎn)暴利模式確已終結(jié)。
“目前來(lái)看,，萬(wàn)科,、保利等資金鏈還是很安全的。只要這些大型房企在今年堅(jiān)持少買地,、多賣房,，現(xiàn)金為王，不能說(shuō)利潤(rùn)率有多高,，生存下來(lái)沒(méi)有任何問(wèn)題,。過(guò)了這個(gè)階段,，房地產(chǎn)仍然是內(nèi)需產(chǎn)業(yè)的重頭之一�,！币晃环康禺a(chǎn)界人士稱,。