雖然春節(jié)假期一向都是樓市銷售的淡季,，但2012年慘淡的春節(jié)樓市似乎與以往不同,。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示,，截至2011年12月底,，國內(nèi)10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米，與上年同期相比,，新增1690萬平方米庫存量,，增長約39.22%，環(huán)比（較上月）新增4.05%,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,，2012年初，新建商品住宅市場成交低迷,，庫存消化難度加大,，開發(fā)商在推盤頻率和新盤定價(jià)上會趨于保守，“以價(jià)換量”的程度比去年年底加深,。
杭州庫存接近翻倍
截至2011年12月底,，在易居選取的10個(gè)典型城市樣本中，北京,、上海,、深圳,、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)3084萬平方米,，比上年同期增長約46%。其中,，上海新建商品住宅庫存973萬平方米,，同比增長51.99%。
在二線城市中,，杭州的庫存量達(dá)到343萬平方米,，同比增幅高達(dá)92.5%,，居典型東部二線城市增幅之首。
報(bào)告顯示,，截至2011年12月底,，青島、南京,、廈門,、杭州、南昌,、福州6個(gè)典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2914萬平方米,，比上年同期增長32.75%，新建商品住宅存量從去年3月份以來已連續(xù)9個(gè)月大幅增長,。
對于新建商品住宅存量不斷增加的原因,，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，一是受資金鏈趨緊的影響,，開發(fā)商加大商品住宅的新增供應(yīng)量,；二是受2011年限購、限貸等調(diào)控政策影響,，投資投機(jī)需求被有效打壓,，而對于部分自住需求來說，仍處于觀望中,。
楊紅旭認(rèn)為,，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市長期處于低迷期,，一些開發(fā)商市場信心不足,，對某些項(xiàng)目推遲開工，但是整體上看,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位,，因此，未來1年多的時(shí)間,，商品房供應(yīng)量仍會保持較大規(guī)模,。
“庫存消化周期延長”
面對日益嚴(yán)峻的庫存挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“去庫存化”速度也在隨之加快,。
以北京為例,，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，自1月上旬之后,，北京新建商品住宅存量連日回落,，春節(jié)假期之前已經(jīng)回到12萬套以下。1月17日存量118808套,，與2011年11月初即第45周時(shí)的存量持平,。
不過,，在庫存數(shù)量減少的同時(shí)，存量住房數(shù)量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現(xiàn)了大幅度的增長,。
“排除1月份假期因素,，目前，存量銷售周期達(dá)到261周,。比2011年第45周增長了111周,，相當(dāng)于消化速度減慢了74%。同時(shí),，與其他一線城市60周左右的消化周期比,，明顯處于高位�,！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f,。
“相比較于庫存本身，庫存消化能力更能反映市場的真實(shí)銷售狀態(tài),�,！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著庫存消化周期的延長,，開發(fā)商的銷售壓力持續(xù)增大,，在售樓盤可能會以特價(jià)促銷的營銷策略來快速去庫存，加快回籠資金,，同時(shí)降低后期入市項(xiàng)目的銷售壓力,。這種狀態(tài)會在一季度持續(xù)，并有可能引發(fā)今年的第一輪降價(jià)潮,。
張?jiān)乱差A(yù)計(jì),，2012年初，新建商品住宅市場老項(xiàng)目折價(jià)促銷的同時(shí),，新項(xiàng)目入市價(jià)格也會保持相對低位,。預(yù)計(jì)到傳統(tǒng)的春季銷售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放,，價(jià)格會出現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)的局面,。
房地產(chǎn)貸款增速急跌
開發(fā)商所面臨的壓力顯然不只是新房庫存量高企。
中國人民銀行30日發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》指出,，2011年末,，人民幣房地產(chǎn)貸款余額的同比增速大幅回落了13.5個(gè)百分點(diǎn)，且全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例,，亦比上年低9.4個(gè)百分點(diǎn),。
數(shù)據(jù)顯示,，2011年12月末,，中國主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu),、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)10.73萬億元,，同比增長13.9%,，增速比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計(jì)增加1.26萬億元,，同比少增7704億元,，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn),。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示,，2011年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元,，同比下降7.9%,；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%,，比上年末低5.9個(gè)百分點(diǎn),。
楊紅旭預(yù)計(jì)，“資金問題比較突出的開發(fā)企業(yè)不得不大力推盤,，以期快速回籠資金,，因此，預(yù)計(jì)2012年上半年供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大,；限購政策的延續(xù)將進(jìn)一步擠壓投資投機(jī)性需求,，剛性需求入市也將更加理性，預(yù)計(jì)上半年成交量將繼續(xù)處于低迷狀態(tài),。綜合上述兩方面因素看,，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進(jìn)一步升高�,！�