在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下,，今年北京商品住宅成交量創(chuàng)下多年來新低。北京多家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)字顯示,，今年前11個(gè)月,，包括期房和現(xiàn)房住宅，北京新房銷售面積約820萬平方米,，同比下降超過20%,，也創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的新低。北京住建委官方數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示,，今年1月-11月,，北京商品住宅銷售75861套、821.3萬平方米,，月均68.4萬平方米,。這一成交量不僅低于去年，比上一輪樓市低迷的2008年也下滑不少,。業(yè)內(nèi)由此普遍認(rèn)為,，2011年全年新房成交量也難改這一低迷態(tài)勢。
眼下呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的樓市，有兩個(gè)現(xiàn)象相當(dāng)突出,。
首先,，房價(jià)下行主要出現(xiàn)在二三線城市，及一線城市的郊區(qū),，如北京通州,、大興,、房山等五環(huán)外區(qū)域,。而在一線城市核心區(qū)域，如北京四環(huán)以內(nèi),，由于供應(yīng)量非常有限,，幾乎沒有降價(jià)，二手房價(jià)格也基本沒變,。
其次,，住宅項(xiàng)目開發(fā)商降價(jià)促銷，市場成交量卻并未反彈,。受住宅市場影響,，一直比較受投資型客戶青睞的非限購項(xiàng)目，如寫字樓,、商業(yè),、公寓等，在這波市場行情中也出現(xiàn)短暫的成交量下滑的趨勢,。這說明,，樓市進(jìn)入拐點(diǎn)，從之前的高速增長進(jìn)入低速徘徊,，甚至是下滑的態(tài)勢,，市場陷入濃重的觀望情緒。
然而,，北京近期出現(xiàn)一些外地投資客戶集中購入非限購項(xiàng)目和高端地產(chǎn)項(xiàng)目,，京城萬科大都會(huì)、盤古大觀,、霄云路8號(hào)等項(xiàng)目驚現(xiàn)過億買單,，資金來自鄂爾多斯(600295,股吧)、榆林地區(qū),，這也許正是投資客戶抄底樓市的信號(hào),。
在并不景氣的市場條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買單,？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，主要原因在于供求關(guān)系不平衡。
從供給角度看，在中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下,，北京市政府2000年下文不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目,，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公建為主,。由此導(dǎo)致大量共建項(xiàng)目的誕生,。而且，長期以來核心區(qū)域土地供給嚴(yán)重不足,，大量土地被學(xué)校,、軍隊(duì)、大型企業(yè)及商務(wù)寫字樓占據(jù),，住宅用地嚴(yán)重缺乏,。
從需求角度，北京的三大商圈：CBD,、中關(guān)村和金融街聚集著大量IT精英,、外資高管、教授學(xué)者等高端群體,，他們是酒店式公寓的主力客群,。但寫字樓林立的三大商圈，尤其是中關(guān)村地區(qū),，高級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目卻嚴(yán)重稀缺,。這最終導(dǎo)致了酒店式公寓"需求大，供應(yīng)小"的現(xiàn)狀,，酒店式公寓投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR> 1999年,，政府下文，中關(guān)村不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目,，因此新建和新立項(xiàng)住宅類項(xiàng)目幾乎沒有,。
在為數(shù)不多的同類項(xiàng)目當(dāng)中2004年開盤文津國際公寓售價(jià)也近5萬。相對(duì)較高端的遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓也在2004年開盤,，但售價(jià)也已漲過5萬
周邊十年房齡的老房子售價(jià)已在4.5萬上下,，惟一較新的住宅小區(qū)唐寧ONE售價(jià)在7萬左右。比較而言,，明年1月即將入市的紅杉國際公寓具有極其明顯的優(yōu)勢--最新的樓盤,，酒店式公寓的高端品質(zhì)，普通住宅的價(jià)格,。
據(jù)了解,，紅杉國際公寓是高品質(zhì)的精裝現(xiàn)房，70年產(chǎn)權(quán)不限購,。紅杉國際公寓位于清華大學(xué)東200米,，海淀區(qū)雙清路與清華東路交匯處,，處于學(xué)府區(qū)精華地段，籍由中關(guān)村北大街,、學(xué)院路,、成府路、清華東路組成立體交通網(wǎng)路,，出行便利,。目前，紅杉國際公寓均價(jià)5.2萬元/平方米,，相對(duì)于周邊二手房4.5萬元/平方米的售價(jià)來說,，屬于中等偏低的售價(jià)。而且,，紅杉國際公寓的品質(zhì),，在北京同類公寓中名列前茅,，更加上其70年產(chǎn)權(quán)不限購的特性,，所以吸引了大量投資者的關(guān)注。
觀察2008年以來的兩輪調(diào)控情況,，一線城市核心地段的非限購高端公寓一直具有非常強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，價(jià)格從未下降，2008年開發(fā)的高端公寓項(xiàng)目--凱德華璽,，甚至出現(xiàn)了公寓價(jià)格超過底商的罕見情況,。業(yè)界預(yù)計(jì)，未來幾年,，一線城市核心地段酒店式公寓將逆勢上漲,，長期維持上行態(tài)勢，出現(xiàn)下跌的可能性不大,。
