種種跡象表明,，明年開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表可能會比今年更難看，因?yàn)檫@些公司明年的財(cái)報(bào),，很大程度上將是今年業(yè)績的反映,。如果調(diào)控延續(xù)，開發(fā)商后年的業(yè)績也不會樂觀,。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份全國70個(gè)大中城市中,，有34個(gè)城市房價(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長,，平均環(huán)比下降0.14%,。其中北上廣深一線城市房價(jià)環(huán)比全面下降,，降幅分別為0.1%、0.3%,、0.2%,、0.1%。
隨著房價(jià)下行,，過去兩年高價(jià)拿地的上市房企或面臨毛利率下降,，部分項(xiàng)目虧損壓力增加。盡管三季度未見房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,，但有開發(fā)商財(cái)務(wù)人士預(yù)測,，如果調(diào)控持續(xù),，明年樓市將面臨“寒冬”,。屆時(shí)，房企優(yōu)先保護(hù)現(xiàn)金流而非利潤,，不排除房企作出大規(guī)模計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,。
中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉分析認(rèn)為,，“作出跌價(jià)準(zhǔn)備將對上市公司利潤和股價(jià)產(chǎn)生影響，目前未出現(xiàn)房企大規(guī)模計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,�,！彪m然現(xiàn)在房價(jià)出現(xiàn)一定下跌，但大多數(shù)開發(fā)商仍在死扛房價(jià),，降價(jià)幅度仍不大,。林建暉稱，“房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備可能會被放到2012年,�,！�
開發(fā)商對高價(jià)拿地項(xiàng)目所面臨的市場行情仍然保持謹(jǐn)慎樂觀。如金地2009年出資160億元在上海,、武漢、天津,、深圳,、佛山等城市拿地270多萬平方米，總建筑開發(fā)面積達(dá)500萬平方米,。這些項(xiàng)目地塊被金地用于天鏡,、褐石、世家,、名仕四大豪宅產(chǎn)品系列開發(fā)，也于今年在全國推廣,。
盡管高端樓盤在今年市場行情下面臨銷售困局,，但金地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍向記者表示，“金地的定價(jià)策略是隨行就市,，一些稀缺資源項(xiàng)目仍不會變動(dòng)�,！表f傳軍表示,，2009年初拿地的樓面均價(jià)只有3000多元/平方米，即便降價(jià)銷售,，預(yù)期仍有30%的毛利潤,，離計(jì)提減值準(zhǔn)備還有一定空間。
同樣開發(fā)高端住宅產(chǎn)品為主的世茂,、綠城等項(xiàng)目面臨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn),。“若明年房價(jià)出現(xiàn)大規(guī)模跌價(jià)的預(yù)期強(qiáng)烈,，必然會刺激房地產(chǎn)企業(yè)今年低價(jià)賣樓，房地產(chǎn)利潤空間也將大幅壓縮,�,！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為，庫存的增加會導(dǎo)致房企明年在建項(xiàng)目進(jìn)程的拖延,。
對此,，韋傳軍認(rèn)為，明年市場行情比今年“更冷”,。在此情況下,，房企是否會出現(xiàn)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，要看市場情況。他分析稱,，如果調(diào)控持續(xù),，一些行業(yè)公司因?yàn)橘Y金困難，降價(jià)幅度會更大,，從而帶動(dòng)行業(yè)新的降價(jià)潮,。“屆時(shí),，房企會選擇優(yōu)先保全現(xiàn)金流,，而不是利潤，不排除出現(xiàn)大規(guī)模房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,�,！表f傳軍表示。
/雅居樂/ 明年2月之前停止購地
雅居樂于近日也表示將暫停拿地,，并下調(diào)部分項(xiàng)目售價(jià),。雖然去年曾憑海南清水灣項(xiàng)目就豪取100億元的銷售額，但今年形勢大變,，業(yè)績過度依賴個(gè)別項(xiàng)目的雅居樂顯然要面對更大考驗(yàn),。
據(jù)報(bào)道，雅居樂地產(chǎn)副總裁劉錫華近日表示,，雅居樂將停止或削減部分在建項(xiàng)目的規(guī)模，以降低建設(shè)支出,。此外,，雅居樂還將選擇性地下調(diào)部分項(xiàng)目的售價(jià)，并降價(jià)出售部分項(xiàng)目的尾盤房,。
今年10月，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約33億元,，合約銷售面積約29萬平方米,。前10月，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額262億元,，僅完成全年370億目標(biāo)的7成,。
而雅居樂相當(dāng)倚重的海南清水灣項(xiàng)目恐怕難以完成今年的銷售任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示,，前10月,，清水灣合計(jì)銷售67億元，距離100億元的目標(biāo)尚有差距,。
按照其半年報(bào)披露的數(shù)據(jù),，截至上半年，包括海南清水灣和廣州、中山在內(nèi)的項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)了超過60%的銷售額,。就下半年力推的項(xiàng)目來看,，大部分位于廣州、中山,、佛山等區(qū)域,，目前這三大城市均陷入“限購”或“限價(jià)”，成交情況難言樂觀,。
將售價(jià)調(diào)低的同時(shí),，劉錫華表示雅居樂至少在明年2月份之前將停止購地，未來的情勢如何,，還有待春節(jié)后再作評估,。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,，雅居樂僅拿出15億元拿地,，與去年相比，拿地節(jié)奏明顯放緩,。亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓認(rèn)為,，雅居樂此舉的目的是減少現(xiàn)金外流，穩(wěn)定資金鏈,。申銀萬國報(bào)告指出,，其預(yù)算期末雅居樂的現(xiàn)金余額將降至28億元，而凈負(fù)債率將上升至83%,。
高盛近日發(fā)布報(bào)告顯示,，由于雅居樂最近項(xiàng)目預(yù)售較預(yù)期差，分別降低其2011~2013年預(yù)測合約銷售9%,、13%和10%至310億元,、300億元及340億元人民幣。
/綠城中國/ 有意出售足球俱樂部
綠城中國曾經(jīng)是對市場最為樂觀的房企,。綠城也因此在上半年銷售不理想的情況下,，依然積極拿地，僅上半年所購?fù)恋亟痤~就達(dá)111.6億元,。甚至在10月份,，綠城依然在山東營口拿地，總金額達(dá)到34.5億元,。
進(jìn)入下半年,，綠城屢次傳出資金吃緊的消息，卻多次被綠城否認(rèn),。然而,，日前卻傳出綠城將有意轉(zhuǎn)讓杭州綠城足球俱樂部的消息,。綠城中國有關(guān)人士也確認(rèn)上述消息的真實(shí)性。對于創(chuàng)辦了12年的綠城足球俱樂部,，董事長宋衛(wèi)平一直有很深的感情,。在綠城遭遇危難的時(shí)候，宋衛(wèi)平都沒有放棄足球,。在2008年綠城幾乎被收購的情況下,，足球也沒有被宋衛(wèi)平放棄。
當(dāng)前,，綠城或許到了最困難的時(shí)期,。事實(shí)上，盡管10月份的信貸有所放松,，但高端住宅市場卻寒意依舊,。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)顯示，11月前21天上海市5萬元/平方米以上的新建豪宅累計(jì)成交46套,，較10月同期下降26.9%,。豪宅成交近3個(gè)月環(huán)比呈現(xiàn)下跌。很多高端住宅的開發(fā)商都表示,，由于目前市場的不確定,，項(xiàng)目正在不斷延后開盤時(shí)間。
/龍湖地產(chǎn)/ “富人”也過緊日子
在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè),，龍湖絕對可以算得上資金充裕,。在“搶收”華東計(jì)劃完成后，龍湖所擁有的現(xiàn)金已經(jīng)達(dá)到126億元,。龍湖還是目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)沒有通過高息信托融資的地產(chǎn)商之一,，標(biāo)普和穆迪因此把龍湖評定為償債能力最強(qiáng)的內(nèi)地房企。
但這樣的行業(yè)“富人”現(xiàn)在的日子依然過得“緊巴巴”,。在杭州，龍湖香醍溪岸的首次亮相,，使當(dāng)?shù)厥袌龆嗄陙淼谝淮纬霈F(xiàn)5000多元/平方米的銷售均價(jià),；在北京，龍湖時(shí)代天街的簽約均價(jià)只有1萬元/平方米出頭,。
同時(shí),，龍湖在土地市場也大量壓縮開支，9月至今,，龍湖僅在青島以5.1億元獲得一幅低密度的住宅地塊,。而在7月底8月初，龍湖在重慶,、上海,、青島三地的拿地投入達(dá)到了50億元左右,。此前，龍湖地產(chǎn)一位高層在接受采訪時(shí)表示,，年內(nèi)龍湖將謹(jǐn)慎拿地,。
種種跡象表明，龍湖地產(chǎn)是在大量儲備現(xiàn)金“過冬”,，公司對明年樓市預(yù)期并不樂觀,。龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士證實(shí)，集團(tuán)對明年的市場確實(shí)比較悲觀,，在大量儲備現(xiàn)金,。龍湖一位內(nèi)部人士認(rèn)為，以接近成本的低價(jià)賣房,，并不會讓龍湖賣虧了,。因?yàn)閺哪壳暗淖邉菘矗髂甑臉鞘猩踔梁茈y賣到今年的這個(gè)價(jià),。
不過,，龍湖對未來市場的悲觀預(yù)計(jì)，并不會影響其在市場回暖后迅速取得佳績,。以目前龍湖所擁有的土地儲備,，一旦市場回暖，龍湖能在極短時(shí)間內(nèi)開發(fā),、供應(yīng),。
在整個(gè)行業(yè)內(nèi)，擁有大量現(xiàn)金,，但仍然對市場悲觀的開發(fā)商仍不在少數(shù),。和龍湖地產(chǎn)同時(shí)在上海降價(jià)銷售的中國海外就是其中的一家。此外,，路勁基建旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目也在北京積極促銷,，爭取快速回籠資金。這些房地產(chǎn)公司都用行動(dòng)向外界展示,，他們對明年市場的預(yù)測并不樂觀,。
/佳兆業(yè)/ 拿地減速 二三線擴(kuò)張或放緩
近日，佳兆業(yè)高層連續(xù)開了多次內(nèi)部會議討論明年市場策略和銷售計(jì)劃,�,！澳壳百Y金鏈沒有問題，完全能夠保證我們的開發(fā),，但是是否繼續(xù)拿地,，要慎重考慮�,！奔颜讟I(yè)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,。
10月,，佳兆業(yè)加速推盤，在成都,、株洲,、江陰等城市推出7個(gè)樓盤，銷售面積近41.8萬平方米,。
此前,，以城市舊改著稱的佳兆業(yè)在業(yè)界少有被提及。去年佳兆業(yè)首次擠入百億軍團(tuán),，全年銷售額達(dá)到101億元,，由此成為樓市新生地產(chǎn)勢力。今年佳兆業(yè)發(fā)展更迅速,，由于采取快速拿地,、快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略,，前10個(gè)月佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額122億元,，同比增長58%，完成今年年度任務(wù)目標(biāo)81%,，直追招商地產(chǎn)的138億,。
自從2009年底與恒大、龍湖同期赴港上市之后,，佳兆業(yè)發(fā)展迅速,。由于三家企業(yè)都采取了快速周轉(zhuǎn)的銷售模式，而被業(yè)界合稱為“三個(gè)火槍手”,。
從2010年下半年開始,，北上廣深一線大城市被限購政策制約，聞聲先動(dòng)的佳兆業(yè)迅速在二,、三線城市拿地布局,，其擴(kuò)張速度令業(yè)界側(cè)目。2010年9月15日,，佳兆業(yè)在江蘇成功競得太倉地塊,；2010年10月一個(gè)月之內(nèi)，佳兆業(yè)在廣州,、佛山市、江陰市,、順德等城市連續(xù)拿地,，并同期進(jìn)入全國多個(gè)內(nèi)地城市，涉及總投資額達(dá)52.28億元,，占佳兆業(yè)上市以來在二,、三線城市總投資的46.7%,。今年上半年，佳兆業(yè)繼續(xù)在二,、三線城市擴(kuò)張,，并在大連、沈陽,、武漢,、長沙等城市連拿下20多幅地塊，涉及總投資達(dá)59.5億元,，占佳兆業(yè)在二,、三線城市總投資的53.23%。目前,，佳兆業(yè)已進(jìn)入全國29個(gè)城市,，擁有逾60個(gè)不同項(xiàng)目，土地儲備面積高達(dá)2400萬平方米,。
在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)冬之際,，佳兆業(yè)這個(gè)“火槍手”也不得不對擴(kuò)張減速�,！懊髂甑男问胶車�(yán)峻,，所以我們會降低拿地速度，發(fā)展的速度肯定沒有今年快”,，佳兆業(yè)內(nèi)部人士稱,。
/萬科/ 現(xiàn)金為王 謹(jǐn)慎拿地
11月11日，萬科總裁郁亮面對全國近70家媒體表達(dá)了萬科的過冬之道,，“快速周轉(zhuǎn),，現(xiàn)金為王，謹(jǐn)慎拿地,�,！�
11月，萬科為了回籠資金,，在深圳,、上海、北京等地加大樓盤促銷力度,。目前,，萬科進(jìn)行合理降價(jià)的銷售力度依舊不減。
萬科公布數(shù)據(jù)顯示,，10月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米,，銷售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%,。盡管今年前10個(gè)月,，萬科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的合同銷售額為1074.3億元,，已逼近去年全年銷售業(yè)績，但離年初制定的1400億元的銷售目標(biāo)還有一定距離,。深圳萬科公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出每平方米均價(jià)萬元左右的精裝修房源,，比此前開盤價(jià)每平方米優(yōu)惠約1000元左右，降價(jià)幅度約為10%,。
正如郁亮所說,，“房地產(chǎn)業(yè)下半場到了，房企贏得下半場的技能不同,，沒有任何發(fā)展商在下半場可以穩(wěn)操勝券,。”
對于拿地策略,，萬科也開始變得謹(jǐn)慎,。9月，萬科一口氣在北京拿下三塊地,，8,、9月在全國耗資近70億元，拿下10個(gè)項(xiàng)目,，而10月萬科新增項(xiàng)目僅2個(gè),。對此，中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉認(rèn)為,，“萬科不會再盲目拿地,，會考慮城市布局和與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相匹配�,！�
另外,，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化建造方式已經(jīng)在北京、上海,、深圳,、無錫等項(xiàng)目中應(yīng)用，并實(shí)現(xiàn)了180萬平方米的工業(yè)化建筑規(guī)模,�,！�2014年萬科完全實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，到2015年萬科不會再用傳統(tǒng)的施工方法,，預(yù)計(jì)那時(shí)候一年的開工量將在1300萬~1500萬平方米,。”郁亮稱,。在業(yè)界看來,，這也是萬科降低開發(fā)成本的轉(zhuǎn)型之作。
/招商地產(chǎn)/ 降價(jià)消化存貨
今年前10月，招商地產(chǎn)僅完成銷售額138億元,，離今年200億元的銷售目標(biāo)還差30%。進(jìn)入四季度,，招商地產(chǎn)一方面加快了推盤節(jié)奏,，另一方面采取低價(jià)入市的促銷策略，以求消化存貨,。
10月29日,，位于深圳寶安西鄉(xiāng)街道辦的招商果嶺以比周邊樓盤低6000元/平方米的價(jià)格入市，開盤價(jià)為1.7萬元/平方米左右,。11月7日招商果嶺再次突襲開盤,，再次推出464套房進(jìn)行網(wǎng)上銷售，折扣均價(jià)僅為12100元/平方米,。目前,，招商果嶺均價(jià)在1.6萬元/平方米左右。
10日之內(nèi),，兩度突襲開盤,，創(chuàng)下今年招商地產(chǎn)在深圳開盤項(xiàng)目的最短間隔時(shí)間記錄。
11月8日,，招商地產(chǎn)另一個(gè)深圳樓盤招商觀園二期開盤,，均價(jià)從6月份的1.4萬元/平方米左右降到1.2萬元/平方米。今年6月,，招商觀園首批項(xiàng)目開盤,，開盤價(jià)同樣比周邊樓盤低3000元/平方米左右。
招商地產(chǎn)出人意料的“低價(jià)入市”策略,，讓同區(qū)域其他開發(fā)商驚詫不已,。“招商觀園開盤價(jià)如此之低,，讓其競爭對手金地天悅灣壓力很大,。”深圳一業(yè)內(nèi)人士稱,。據(jù)悉,，同區(qū)域的金地天悅灣以高端別墅為主，目前定價(jià)在2.5萬元/平方米左右,。
實(shí)際上,，由于萬科“萬團(tuán)大戰(zhàn)”引領(lǐng)了下半年來深圳樓市降價(jià)潮，11月深圳樓市“降”聲一片,。招商地產(chǎn)在四季度突襲降價(jià),，主要在于樓市成交低迷下的銷售壓力。
一邊是降價(jià)出貨，一邊卻是可能乘土地市場低谷時(shí)期增加土地儲備,，業(yè)界預(yù)期招商地產(chǎn)增加土地儲備的需求仍然強(qiáng)烈,。
據(jù)公告顯示，截至9月底,，招商地產(chǎn)在全國累計(jì)拿地5個(gè)項(xiàng)目,，總耗資42.68億元，累計(jì)總建筑面積為93萬平方米,，超過了去年全年87萬平方米的新增土地儲備,。
今年前三季度招商地產(chǎn)新的開工面積是211萬平方米，其開工速度超過土地儲備新增速度,。而從2009年以來,，招商地產(chǎn)的土地儲備都保持在千萬平方米左右。
在拿地資金方面,，招商地產(chǎn)更是“不差錢”,。三季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)目前持有貨幣資金123.47億元,，相比半年報(bào)末提高37.67%,。但招商地產(chǎn)董秘劉寧日前接受媒體采訪時(shí)卻表示，目前還不算最佳拿地時(shí)機(jī),。
