企業(yè)的逐利特性決定了幾乎所有開發(fā)商都渴望踩準市場節(jié)奏,，即在行業(yè)低谷買進地皮,，再到高峰時賣掉房子。但這不是現實,。
真正的現實是,，大多數企業(yè)剛好踏錯節(jié)拍，反周期操作,。近日接連披露的上市房地產企業(yè)10月份銷售數據進一步拉大企業(yè)之間的差距的事實便說明,，“順勢而為”并非一句簡單的口號，當聯系到真金白銀落于實踐時卻變得異常艱難,。
市場現整體逆轉端倪
10月份公布的一系列房地產數據均不容樂觀,。
國家統(tǒng)計局的數據顯示，10月單月商品房銷售面積8364萬平方米,，環(huán)比顯著下滑26.9%,，同比下滑9.9%；單月銷售額4514億元,，環(huán)比下滑25.4%,，同比下跌11.1%。
市場均價也開始出現回落,，10月單月住宅均價5054元/平方米,，同比下降2.7%；前10月住宅均價5131元/平方米,，同比上漲6.7%,，增速較上月下降1.4個百分點。
包括中金公司,、國金證券等多家券商發(fā)布研究報告稱,，市場下降幅度超過預期，盡管開工面積等仍然處于歷史高位,，但整體形勢的惡化苗頭已經顯現,，而且未來將呈現進一步放大的趨勢,。
微觀數據恐怕更加讓開發(fā)商揪心。部分已公布銷售業(yè)績的開發(fā)商數據顯示,，10月份房企銷售業(yè)績進一步萎縮，多家一線房企10月的銷售額同比降幅超20%,，環(huán)比降幅超過10%,。其中,，萬科10月銷售額環(huán)比下降17.3%,，同比下降33.3%。保利地產(600048,股吧)10月實現簽約金額54.2億元,，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%,。
龍頭萬科的銷售金額已經連續(xù)3個月同比下跌,。10月，萬科實現銷售面積100.4萬平方米,，環(huán)比下跌7%,，同比下跌23%,；實現銷售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%,，同比下跌33.3%,。而此前8月和9月,，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%,，10月份銷售同比下滑幅度也進一步加大,。
同樣,，保利地產公布的銷售數據也顯示,，10月公司實現簽約面積56.94萬平方米，環(huán)比下滑3.1%,，同比下降26.7%；實現簽約金額54.2億元,，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%,。而此前的8月和9月,，保利地產簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%,。
另一地產上市公司金地集團10月公司實現簽約面積19萬平方米,，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元,，同比減少29.4%,。
在港地產上市公司的狀況也不甚理想,，此前保持較好銷售勢頭的碧桂園,、雅居樂地產等企業(yè)在10月份的經營數據也都出現部分指標下滑的現象,。
碧桂園10月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌14%和24.8%,，龍湖地產10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元,，雅居樂10月實現合約銷售金額約33億元,，合約銷售面積約為29萬平方米,，分別環(huán)比增長17.86%和下降6.45%。
11月9日在廣州舉行的一次開發(fā)商聚會上,，大多數企業(yè)代表對后市表現悲觀,，稱10月份起在局部地區(qū)爆發(fā)的降價潮可能會蔓延,。
中金公司的研究報告顯示,，預計行業(yè)底部將出現在2012年一季度或二季度初,。
種種跡象顯示,，對于開發(fā)商而言,，“最壞的時代”即將到來。
企業(yè)業(yè)績差距拉大
從數據上看,，在市場尚未步入最黑暗階段之前,，較早出手的開發(fā)商依然在今年取得不錯的銷售業(yè)績,。其中,，萬科在前面走得依然孤單。
11月初,，當萬科宣布公司截至10月底的銷售收入再度突破1000億時,，標志著它跨過千億門檻的時間又比2010年早了一個月。數據顯示,，萬科1~10月份銷售面積942萬平方米，銷售金額1074億,，同比去年上漲幅度為24%,。
截至目前，以萬科為代表的“快跑型”企業(yè),，與“堅守派”之間的差距也越來越大,。
據悉,，狀況較好的公司除了萬科之外,，還有今年以來銷售手法激進的中海地產,、恒大,、碧桂園以及龍湖地產等少數幾家開發(fā)商,。
數據顯示,，截至9月底,，恒大地產已累計實現合約銷售額692.6億元，同比增長94.5%,，已完成年初制定的全年700億元銷售目標的98.9%。而中海地產旗下90%地區(qū)已完成全年銷售目標,，離全年800億港元的目標僅一步之遙,。碧桂園前10個月共實現合同銷售金額約369億元人民幣，已經完成全年目標的85.8%,；龍湖地產在2011年前10個月累計實現合同銷售金額326.3億元,，完成全年銷售目標的82%。
“幾家歡喜幾家愁”,。還有部分地產商要么受產品結構限制,，要么不愿降價促銷，導致銷售業(yè)績不斷惡化,，其中最引人矚目的當屬豪宅開發(fā)專家綠城中國,。根據綠城中國公告,，前10個月取得銷售金額約285億元人民幣，綠城的銷售達標率不足52%,。
同樣,，世茂房地產前9個月累計合約銷售額達245億元，同比增加24.8%,，占全年360億元銷售目標的68%,。雅居樂從1月至10月7日實現合約銷售金額約237億元，僅完成年度銷售目標64%,。
數據顯示,，1~10月房地產行業(yè)平均銷售額同比增速為18.5%，但已經公布10月銷售數據并基本完成全國布局的企業(yè)中,，銷售額同比增幅20%以上的有萬科,、保利地產、華潤置地,、碧桂園,，另外如金地、綠城中國,、首創(chuàng)置業(yè),、雅居樂等，均未過平均線,。
數據所顯示的分化,，大致可以區(qū)分兩個陣營的企業(yè)在經營策略上所采取的不同選擇。一類緊隨市場步伐,，以周轉速度作為經營的主要指標,；另一類則堅守利潤率底線，以較高毛利贏取市場,。只是,，這一輪調控中政府祭出的“限購”這一“殺手锏”，剛好卡住了后者的咽喉,。
正因為此,，原本較高毛利的地產企業(yè)，卻在今年失去投資者的支持,。股票市場上,，綠城、金地,、雅居樂等走相對高端路線的開發(fā)商股價跌幅超過同行平均水平,。
截至11月10日收盤，A股市場上金地集團市凈率降至1.16的低值，H股的綠城中國更低至0.62,、越秀地產為0.57、富力地產為0.96,。相對應的是A股市場上萬科和保利地產市凈率均為1.77,，H股中恒大地產和碧桂園分別是2.0和1.53。
此外,，研究機構也于近期開始對部分“堅守型”企業(yè)給出負面評級,。申銀萬國分析師李虹發(fā)布報告，提醒投資者適時賣出雅居樂股票,，緣于對其海南雅居樂銷售前景不看好,，以及負債率上升導致的杠桿風險增大。
種種跡象顯示,，剛剛過去的10月已然成為房地產市場步入“黑暗歲月”的開端,，在未來的相當長一段時間內還將持續(xù)�,；仡櫧鼛啄攴康禺a市場走勢不難看出,，在2008年起的一輪市場調整期內，萬科,、保利,、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬科在2010年突破千億達到波段峰值,。而在本輪市場調整剛剛開始之際,，差距被拉大的苗頭就已經早早顯現。
地產企業(yè)融資環(huán)境好于2008年
現階段房地產業(yè)處于深度調控期,，各類調控手段在本輪調控中發(fā)揮著作用,。自2009年12月本輪調控政策開始以來，從利率,、稅收,、信貸等經濟手段，到限購,、限價等行政指令性手段,，從局部限制到全國范圍內一刀切，調控手段逐漸增多,、調控政策持續(xù)升級,。
近幾個月來，隨著樓市陷入低迷和房價上漲勢頭被遏制,，部分地方政府有意放松調控政策,，但從10月29日國務院工作會議精神上看，中央再次強調要堅定不移地搞好房地產調控、進一步鞏固調控成果,，可見中央將繼續(xù)堅持房地產調控不放松,。但隨著經濟增速的下滑和通脹觸頂回落，預計房地產調控政策也不會有進一步升級,，房地產調控政策明顯“見底”,。今年四季度，中央已明確表示仍將堅持房地產調控政策不放松,。
開發(fā)商資金來源穩(wěn)定
現階段房地產開發(fā)企業(yè)本年資金同比增幅出現明顯下降的趨勢,，但是整體狀況明顯好于2008年，部分房企打折促銷樓盤回籠資金,，
但也有少數房企如恒大,、萬科等銷售業(yè)績良好。在調控政策見底,、貨幣政策趨穩(wěn)的形勢下,，隨著越來越多的房企加入打折促銷陣營，預計今年四季度本年資金來源將趨于穩(wěn)定,，或小幅下滑,，明年上半年可能會有所改善。
而數據顯示,，2008年全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源39619億元,，同比增長5.7%，創(chuàng)下了十多年來的最低增速,。2000年以來,，我國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源平均增速為28%，2007年和2009年更是高達38.1和45.9%,。很明顯,，2008年房地產開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境和資金狀況均相對較差，因此不少開發(fā)商降價售樓來回籠資金,，也有個別房地產開發(fā)企業(yè)破產倒閉,。
2008年，截至年底,，全國主要金融機構房地產開發(fā)貸款余額為16062億元,，同比降低10.77%，降幅驚人,，是近十年來唯一出現下降的年份,。2008年作為樓市最為艱難的一年，房地產業(yè)發(fā)展面臨著前所未有的風險,，多數金融機構嚴格控制房地產開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模,，正因為如此,，多數開發(fā)商都陷入流動資金嚴重不足的困境，
部分企業(yè)甚至破產倒閉,。
與2008年形成對比的是,，今年1~9月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源共計61947億元,，同比增長22.7%,，盡管增速和近十年來的平均增速相比有所下滑，不少房地產開發(fā)企業(yè)存在融資困難等問題,，但是房地產開發(fā)企業(yè)的資金環(huán)境仍明顯好于2008年。今年前9個月,，房地產開發(fā)企業(yè)月均資金來源為7820元,，資金來源相對穩(wěn)定。
截至今年三季度末,，全國主要金融機構房地產開發(fā)貸款余額為26400億元,，同比上漲14.9%，漲幅持續(xù)回落,。今年以來,，受房地產調控政策持續(xù)升級的影響，對房地產行業(yè)的信心普遍不足,，針對房地產開發(fā)企業(yè)的信貸政策持續(xù)緊縮,，所以房地產開發(fā)貸款余額增長不斷放緩。
在金融機構嚴格控制房地產開發(fā)貸款規(guī)模的情況下,，2008年房地產開發(fā)貸款同比大幅下降10.8%,，房地產開發(fā)融資極其困難，企業(yè)面臨著前所未有的艱難局面,。而現階段,，盡管房地產開發(fā)貸款余額漲幅有所下降，但仍然保持明顯上漲,，房地產開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境明顯好于2008年,。預計，隨著金融機構收緊房地產開發(fā)貸款,，四季度房地產開發(fā)貸款余額漲幅仍將收窄,，但仍將保持10%以上的增長速度。
調控政策“見底”
自10月份以來,，從匯金購入四大國有商業(yè)銀行股票干預股市,，到國務院常務工作會議研究制定小型和微型企業(yè)發(fā)展的金融、財稅政策,，都發(fā)出了宏觀經濟政策在逐漸放松的信號,。在目前經濟下滑、通脹見頂、中小企業(yè)遇難,、失業(yè)率增加,，以及溫州、鄂爾多斯等地方民間高利貸危機顯現的形勢下,，宏觀經濟政策可能適度調整,。
7月12日的國務院工作會議上，提出五條房地產調控措施,，其中“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策,，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施�,！彪S后僅臺州,、滁州兩市出臺了較為寬松的限購政策，而直到10月30日珠海出臺的限購政策更是形同虛設,，規(guī)定：不管持有多少套的人,，皆可再購一套，更像政府要趕在年底前促進一下成交量,，此次二三線城市限購政策升級幾乎不了了之,，預示著房地產調控政策的“見底”。
值得關注的是,，10月29日,，國務院總理溫家寶主持召開國務院工作會議，強調堅定不移地搞好房地產調控,。各地政府要切實負起責任,，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調控成果,。我們認為,，這一表述預示著年內中央政策不會放松。但既然已出現效果,，只要進一步繼續(xù)保持調控措施即可,，效果還將繼續(xù)顯現。不過,，也不會再進一步加碼了,。那么，未來幾個月,，如有政策變化,，可能主要集中在地方政府身上。
今年9月份,，全國房地產開發(fā)景氣指數為100.41,，比8月份降低0.7個百分點,，比去年同期回落3.1個百分點，國房景氣指數連續(xù)4個月下滑,。自2010年3月份以來,，房地產開發(fā)經濟指數開始波動下行，但至今仍未跌至100點以下的不景氣區(qū)間,。與2008年相比,，房地產開發(fā)景氣指數下行速度相對較快，在2008年10月份就沖破100,，進入不景氣區(qū)間,，反映出房地產行業(yè)全面進入相對艱難時期。我們認為,，目前國房景氣指數尚未完成筑底,，在中央堅持房地產調控政策不放松的形勢下，未來國房景氣指數仍將繼續(xù)處于下行通道,，四季度將跌至100以下的不景氣區(qū)間,，預計明年一季度前后可能見底,。與2008年相比,，本輪調整時間較長，但下調空間較小,。（節(jié)選自上海易居房地產研究院《現階段與2008年房地產發(fā)展環(huán)境對比分析》,，略有刪改）
