樓市低迷,,不僅僅是開發(fā)商在想招,。在臨近年底信貸額度緊張,、監(jiān)管層不斷警示房貸風(fēng)險的多重因素下,,各家銀行也是使出渾身解數(shù),。
日前,,中國建設(shè)銀行(下稱建行)率先出手,,提高首套房貸首付比例,、上浮利率,,盡管中國工商銀行(下稱工行),、中國農(nóng)業(yè)銀行(下稱農(nóng)行)等多家銀行并未迅速跟進,但也有不少銀行或明或暗地“建議”首付四成,。
《投資者報》記者在某售樓現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),,銷售人員文件夾里的各合作銀行的具體規(guī)定,有厚厚的一沓,。該銷售人員告訴記者,,“銀行房貸規(guī)定變化很快,所以要實時更新,�,!�
記者同時注意到,,其最新的三次更新日期,分別是7月5日,、9月22日,、10月8日。也就是說,,他們的按揭合作銀行在以上三個時間節(jié)點,,個貸規(guī)定或多或少發(fā)生了某些變化。
北京某銀行內(nèi)部人士則對《投資者報》記者表示,,現(xiàn)在臨近年底,,各家銀行紛紛進入盤點時期,加之信貸額度緊張,,“階段性的利率調(diào)整很正�,!薄�
近期,,《投資者報》記者以購房者的身份,,到順義、昌平,、通州,、燕郊等地的多個在售樓盤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)不同的銀行以及同一家銀行在不同地域的營業(yè)機構(gòu),,其個貸的具體規(guī)定如首付,、利率、期限,,都是千差萬別,。
總體而言,中小銀行在首付比例,、貸款期限上較大型銀行寬松,,利率上浮的比例則與行別關(guān)聯(lián)不大,主要是地域差異,。
中小銀行搶市場條件松
從《投資者報》記者走訪調(diào)查情況來看,,北京地區(qū)各銀行房貸現(xiàn)行情況是:就首付比例來看,一套房首付比例最低為三成,,二套房首付比例最低為六成,,但是銀行會對貸款人進行資產(chǎn)和信用審核,信用有瑕疵的人員首付則要再加一成以上,,購買三套房則不予貸款,。
在貸款利率方面,之前各銀行一度盛行的首套房商貸利率7折優(yōu)惠已不復(fù)存在,,各銀行至少要實行基準(zhǔn)利率,,有的銀行甚至上浮5%到30%,。
由于其規(guī)模大小不同,不同銀行對首套房首付比例和房貸利率標(biāo)準(zhǔn)差異較大,,工行,、農(nóng)行、建行和中國銀行(下稱中行)利率較基準(zhǔn)利率上浮5%至30%不等,。相比之下,,股份制商行尤其是小銀行利率較低,多實行基準(zhǔn)利率,。
在順義區(qū)前進花園(牡丹苑)售樓處,,工作人員對《投資者報》記者表示:“首套房建議您選擇北京銀行,首付30%,,實行基準(zhǔn)利率,。同樣是首付三成,建行利率則是基準(zhǔn)利率的1.05倍,。大銀行貸款的人多,,等待時間長,著急貸款還要上浮利率,�,!�
對于首套房貸款,交通銀行,、華夏銀行,、南京銀行、北京銀行等依然給予基準(zhǔn)利率,,然而建行,、中行、工行,、農(nóng)行這四大行卻在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%至30%不等,。對于燕郊地區(qū)而言,小銀行的優(yōu)惠更為明顯,。
《投資者報》記者從燕郊某樓盤銷售人員手中拿到的一份“個人住房貸款政策指引”顯示,,與該樓盤開發(fā)商合作的銀行有8家機構(gòu),除了當(dāng)?shù)氐墓�,、農(nóng)、中,、建四大行的分支機構(gòu),,以及當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用社——馬起乏信用社5家以外,還包括北京銀行,、南京銀行以及北京的建行機構(gòu),。
從利率情況看,,首套房中,交通銀行,、華夏銀行,、南京銀行、北京銀行,、馬起乏信用社實行基準(zhǔn)利率,,另外幾家則實行1.1~1.2倍利率;二套房則有4家實行1.2倍利率,,1家實行1.3倍利率,,4家為1.1倍利率。其中,,屬地北京的建設(shè)銀行,,依然實行首套房首付三成,不過利率要在基準(zhǔn)水平上上浮20%,,二套房則要上浮30%,。
該銷售人員介紹,現(xiàn)在大銀行不愿意做個人房貸業(yè)務(wù),,因為利率低,,收益較少。與個人房貸相比,,銀行更愿意去做經(jīng)營貸款,。因為中小企業(yè)貸款的利率上浮30%以上,比房貸利率高不少,。相反,,一些跨省經(jīng)營的城商行,為了擴大業(yè)務(wù)和規(guī)模,,相對而言更會愿意接受個人房貸,,并在利率方面比大銀行要低。
《投資者報》記者在燕郊另一家樓盤采訪時發(fā)現(xiàn),,跨省拓展業(yè)務(wù)的南京銀行給出的利率果然最優(yōu)惠,。南京銀行對首套房的利率下限為基準(zhǔn)利率,在該售樓處合作的7家銀行中利率最低,,二套房利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,,同樣是最低標(biāo)準(zhǔn)。不僅如此,,在貸款人年齡限制上,,更是放寬到男女均為70周歲,而其他銀行這一限制多為男65周歲、女60周歲,。
京城房貸“行動”一致
在京郊當(dāng)?shù)劂y行申請個貸,,各行要求千差萬別。但在京城,,銀行“行動”相對一致,。
屬地北京的放貸機構(gòu),中國銀行,、交通銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行首套房最低首付比例為30%,,利率均為基準(zhǔn)利率,;二套房首付比例為60%以上,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
只有北京銀行,、建設(shè)銀行略有不同。兩家銀行所提供個人購房商貸,,最低首付比例均與上述銀行相同,,但是利率卻不盡相同。其中,,部分中國銀行首套房利率為基準(zhǔn)利率,,有的則要上浮10%以上;建設(shè)銀行首套房最低利率為基準(zhǔn)利率上調(diào)5%,,最高的要上調(diào)20%,。
對于購房貸款的基本規(guī)定方面,各家銀行大致相同,。在貸款年限上,,銀行通常是要求最長貸款年限為30年,僅信用社等類似小銀行限制最長借貸25年,;絕大多數(shù)銀行在借貸人年齡上限方面為男65周歲,,女60周歲,工行和建行男女均為65周歲,,南京銀行要求最寬松,,男女均為70周歲。貸款年限以主借貸人為主,,或者以時間長的計算,。
在貸款申請需要提供的資料上,各行大同小異,,包括:身份證,、戶口本、婚證/離婚證;未婚人員需攜帶單身證明,;收入證明;首付款收據(jù),;購房合同,;銀行還貸卡號、銀行借款合同承諾書,、銀行回執(zhí)單,。也不像首付、利率那樣時時變化,。
10月22日,,《投資者報》記者到北京順義紅杉一品售樓處咨詢利率情況,銷售員對記者表示,,“現(xiàn)在各家銀行都缺錢,,建行提高了首套房貸款利率,其他銀行也有提高貸款利率的準(zhǔn)備,,隨時都可能提高利率,。”
執(zhí)行“雙重標(biāo)準(zhǔn)”
與北京市內(nèi)相比,,燕郊地區(qū)購房,,首付比例和利率則明顯更高。
以購買首套房而言,,北京銀行,、中國銀行、建設(shè)銀行,、交通銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行均為首付30%,,實行基準(zhǔn)利率,,僅有部分中國銀行實行上浮10%,建設(shè)銀行利率要上浮5%~20%,。
但今年2月份北京開始實行的限購政策,,在京納稅不滿五年的非京籍家庭則不能在京購房,導(dǎo)致不少在京工作的人員被迫在河北廊坊,、涿州等靠近北京的周邊地區(qū)購房,。
《投資者報》記者最新摸底的情況,周邊地區(qū)與北京地區(qū)相比,,首付比例和房貸利率普遍要增加一成,。
如在河北燕郊,近半數(shù)的銀行要首付40%,8成以上的銀行利率要上浮10%以上,。二套房差距更為懸殊,,北京地區(qū)二套房普遍實行最低首付6成,基準(zhǔn)利率上調(diào)10%,,而在燕郊,,銀行通常要求首付6成或7成,利率上浮20%,,建設(shè)銀行更是要上浮30%,。
以工、農(nóng),、中,、建四大行為例,在京內(nèi)要求首付比例下限為三成,,周邊地區(qū)則除工商銀行外,,另外三家均將首付提到四成;貸款利率也均上浮10%以上,。
即使是同一家銀行,,在京內(nèi)和京外也實行“雙重標(biāo)準(zhǔn)”,對在京外購房者要求苛刻得多,。
央行和銀監(jiān)會的房貸政策,,并未對利率上浮幅度做出硬性規(guī)定。這給各銀行提供了便利,。首付比例與房貸利率齊增,,這對在北京周邊地區(qū)購房者來說,遠不及在京內(nèi)購房“劃算”,。
以貸款額度為100萬元,、貸款期限為20年的首套房貸來計算,利率從7.05%的基準(zhǔn)利率上調(diào)10%,,月供將從原來的7783.03元增加到8212.57元,,20年利息支出將增加103089.63元。
周邊購房更苛刻
另外,,調(diào)查發(fā)現(xiàn),,京城內(nèi)外不僅首付比例與房貸利率不同,就個人申請商業(yè)房貸的資格限制,,不同的銀行對申請房貸人的資格限制也不同,,且京外購房對貸款人的要求更苛刻。
以紅杉一品為例,,與該樓盤合作的銀行是中國銀行和北京銀行,,銷售人員熱情地推薦道:“建議您選擇北京銀行,,中國銀行對于收入證明、社保等審核手續(xù)比較麻煩,。北京銀行則簡單許多,,即使沒有固定工作,也能開出證明,,能拿到貸款的時間也短,。”
不僅銀行間存在差異,,在京內(nèi)和周邊地區(qū)購房也存在限制條件的差異。
在北京周邊地區(qū)購房申請房貸的資格條件,,比在北京購房要嚴(yán)格,。礙于無北京戶籍所限無法在京買房,許多在北京工作的外地人將目標(biāo)鎖定在周邊地區(qū),。但是,,北京周邊地區(qū)對購房者的要求更為苛刻。
北京周邊地區(qū)的銀行,,通常不接受非本地戶籍的申請者,。以河北為例,中行,、工行,、農(nóng)行均不接受非河北籍貸款者。就連規(guī)模最小的馬起乏信用社,,也僅對河北戶籍者開放,,而且最高貸款額度僅50萬元。
不過,,銀行在京城周邊執(zhí)行這一本地戶籍限制的規(guī)定時,,并不是鐵板一塊,很多北京的銀行機構(gòu)為周邊的開發(fā)商提供按揭,。
如北京銀行,、南京銀行,還有四大行之一的建設(shè)銀行,,非河北籍人士只要能提供一年或兩年以上北京社保證明,,也有申請個貸的資格。當(dāng)然,,在首付比例,、利率水平上,銀行的“要價”則要苛刻得多,。