國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況透露出新的信號(hào),。隨著多個(gè)城市房?jī)r(jià)同比,、環(huán)比漲幅的明顯回落,房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)已經(jīng)初露端倪,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得明顯效果,,但要保證調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),既有的政策力度仍舊不容松懈,。
一線城市環(huán)比停漲 數(shù)據(jù)拐點(diǎn)悄然出現(xiàn)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),,作為樓市的傳統(tǒng)旺季,9月70個(gè)大中城市中,,價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè),,持平的城市有29個(gè)。與8月份相比,,9月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了1個(gè),;環(huán)比價(jià)格上漲的城市中,漲幅均未超過(guò)0.3%,。更為關(guān)鍵的是,,作為國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海,、深圳,、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比再次全面持平停漲,這已經(jīng)是四大房地產(chǎn)一線城市連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài),。
與此同時(shí),,70個(gè)大中城市中,價(jià)格同比漲幅回落的城市高達(dá)59個(gè),,比8月份增加了19個(gè),。9月份,同比漲幅超過(guò)5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個(gè),,減少為20個(gè),。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,全國(guó)70個(gè)指標(biāo)城市的價(jià)格數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn),,特別是京滬穗深等幾個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下降通道,。房?jī)r(jià)從2009年來(lái)的爆發(fā)式上漲,在最嚴(yán)厲的限購(gòu),、限貸疊加影響8個(gè)月之后,,數(shù)據(jù)逐漸開(kāi)始進(jìn)入下調(diào)階段�,! �
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,,數(shù)據(jù)的變化表明今年樓市調(diào)控已經(jīng)取得一定效果,。四季度成交量或?qū)⒙淙肴旯鹊住,!耙环矫�,,一線城市嚴(yán)格的調(diào)控使其效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二、三線城市,。9月北京,、上海和深圳樓市成交量環(huán)比分別下降60.3%、60.5%和62.9%,�,!鹁旁隆山涣课s明顯。個(gè)人房貸緊縮由二,、三線城市蔓延至一線城市,,可能再度降低部分剛需的購(gòu)房意愿�,!�
在全國(guó)樓市量?jī)r(jià)雙雙回落的情況下,,9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)也降至100.41,連續(xù)4個(gè)月下降后,,已經(jīng)在臨界線左右徘徊,。張?jiān)抡J(rèn)為,這表明開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于后市明顯缺乏信心,,市場(chǎng)預(yù)期即將由樂(lè)觀轉(zhuǎn)為悲觀,。在這樣的預(yù)期下,房企對(duì)于量跌引發(fā)的價(jià)跌更容易接受,,甚至部分房企降價(jià)救市的決心也會(huì)更大,。
資金壓力繼續(xù)加大 樓市或?qū)⒊掷m(xù)降溫
9月樓市數(shù)據(jù)的變化并不令人意外,不斷減少的成交量,、不斷緊繃的資金鏈,,不斷增加的庫(kù)存正成為遏制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的三重壓力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),,1至9月,,開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模61947億元,同比漲幅較1至8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn),。其中國(guó)內(nèi)貸款漲幅回落1.4個(gè)百分點(diǎn),,企業(yè)自籌資金回落0.3個(gè)百分點(diǎn),利用外資回落21.4個(gè)百分點(diǎn),,定金和預(yù)收款回落1.6個(gè)百分點(diǎn),。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力不斷增大,正成為動(dòng)搖高房?jī)r(jià)的主要力量,�,! �
張?jiān)卤硎荆髽I(yè)到位資金同比回落,,表明開(kāi)發(fā)商資金緊張程度仍然在加大,。四季度開(kāi)發(fā)商的融資情況也可能會(huì)達(dá)到一個(gè)最低谷。一方面,,四季度各大銀行的放貸額度將更緊,,融資難度有增無(wú)減。另一方面,,開(kāi)發(fā)商自籌資金減少,,雖然一些大型開(kāi)發(fā)商的融資能力較強(qiáng),但也不得不面臨投資者看空房地產(chǎn)行業(yè)的影響,�,! �
在資金面捉襟見(jiàn)肘的同時(shí),各大房企庫(kù)存的壓力也在日益增大,。北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至10月初,,全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)政策相對(duì)最嚴(yán)格的10個(gè)城市中,庫(kù)存積壓達(dá)到6044.46萬(wàn)平方米,,環(huán)比9月初上漲了6%,,庫(kù)存積壓增加了28640套。張大偉告訴記者,,限購(gòu)政策執(zhí)行之初的3月份,,這10大城市的庫(kù)存面積為4609萬(wàn)平方米。現(xiàn)在,,同比面積積壓增加幅度超過(guò)30%,。增加庫(kù)存達(dá)到了11.4萬(wàn)套,按照這10大城市平均單套房值150萬(wàn)元計(jì)算,,積壓庫(kù)存市值已經(jīng)達(dá)到了1710億元左右,,而且?guī)齑娣e壓的速度還在繼續(xù)上漲�,! �
市場(chǎng)的情況也印證了不斷回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,房地產(chǎn)上市公司負(fù)債和存貨雙雙激增,,現(xiàn)金流入相對(duì)較緩,,全部124家房地產(chǎn)上市公司上半年年報(bào)顯示,現(xiàn)金流為2119.8億元,,同比增長(zhǎng)12%,;存貨10281.9億元,同比增長(zhǎng)39%;總負(fù)債11681.3億元,,同比增長(zhǎng)39%,。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。疊加70個(gè)城市的指標(biāo)數(shù)據(jù)可以看到,,樓市拐點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始接近,。
調(diào)控博弈仍在繼續(xù) 調(diào)控力度仍需延續(xù)
“數(shù)據(jù)拐點(diǎn)并不代表市場(chǎng)拐點(diǎn),一線,、二線城市的數(shù)據(jù)也難以反映全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,,樓市調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)確立,但是力度更需要堅(jiān)持,�,!睆埓髠フf(shuō)�,! �
盡管9月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次讓人們看到了樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的希望,,但反觀國(guó)內(nèi)依舊不斷升溫的二、三線城市的樓市,,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控依舊任重道遠(yuǎn),,需要繼續(xù)堅(jiān)持,甚至再度發(fā)力,。
自7月傳出二,、三線限購(gòu)城市擴(kuò)容后,也僅有臺(tái)州和衢州出臺(tái)相關(guān)政策,,二,、三線城市限購(gòu)目前來(lái)看依然停留在紙面上。限價(jià)等影響不直接,、不劇烈的政策成為地方政府躲避限購(gòu)的擋箭牌,。事實(shí)上,由于土地財(cái)政,、投資拉動(dòng)等多種因素的影響,,地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴在短期內(nèi)很難發(fā)生變化。出于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,,地方調(diào)控與中央調(diào)控之間的博弈始終都在進(jìn)行,。
“執(zhí)行限購(gòu)的地方政府經(jīng)過(guò)半年多的限購(gòu),目前土地收入等銳減,,而保障房等建設(shè)又消耗了大量的資金,,這使得地方政府有激活樓市以增加財(cái)政收入的動(dòng)力�,!睆埓髠ケ硎�,,在目前來(lái)看,佛山限購(gòu)放寬被叫停一定程度上起到了對(duì)預(yù)期政策放寬的投資者迎頭棒喝的效果,很多期待政策會(huì)松動(dòng)的地方政府及開(kāi)發(fā)商可能會(huì)逐漸放棄繼續(xù)堅(jiān)持的打算,,逐漸選擇降價(jià)換量,,目前的樓市處于調(diào)控的最關(guān)鍵時(shí)期,在調(diào)控政策不放松的情況下,,預(yù)計(jì)拐點(diǎn)很可能在明年一季度出現(xiàn),。