日前,，中國銀行發(fā)布的2011年第四季度《中國經(jīng)濟(jì)金融展望季報》稱，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大,，預(yù)計(jì)商品住宅價格調(diào)整拐點(diǎn)可能會在2012年春節(jié)前后到來,。
樓市拐點(diǎn)何時來？一時間,，關(guān)于拐點(diǎn)的種種論調(diào)又在京城爭執(zhí)不休,。更有業(yè)內(nèi)人士對記者直言，北京樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來,。但爭議之外,，達(dá)成的共識卻是，在傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”，成交冷清的樓市還未暖過身子,，又將跌入“寒冬”,。
部分項(xiàng)目長期滯銷
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日,，“金九銀十”入市的商品房期房住宅項(xiàng)目,，提供房源共10276套，但目前僅成交1068套,，簽約回款金額19.8億元,，回款率更不足4.7%。
記者還注意到,，“金九”入市的24個項(xiàng)目中,，目前簽約率僅為13%，包括潤楓領(lǐng)尚,、華府莊園等近半數(shù)項(xiàng)目未有成交,。而“銀十”已入市的11個項(xiàng)目中，只有中國鐵建國際城項(xiàng)目成交一套房源,。
成交冷清、銷售遇阻的情況,，在處于調(diào)控深水處的通州樓市,，也更加明顯。上述網(wǎng)站顯示,，9月1日至10月10日,，通州在售的16個住宅項(xiàng)目中，簽約總套數(shù)僅為400套,，且主要集中在K2?百合灣,、天時名苑等少數(shù)幾個項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目仍銷售冷清,。
“部分項(xiàng)目已出現(xiàn)長期滯銷現(xiàn)象,。三季度連續(xù)3月成交在個位數(shù)的項(xiàng)目已達(dá)到31個�,！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎�,，滯銷項(xiàng)目一般偏向高端，如御湯山,、房山華府莊園等,，而且定價高、偏于保守,，定價與成交價之間差價率低于周邊項(xiàng)目,，因此導(dǎo)致購房者獲利感受不強(qiáng)，購房意愿下降。
“銷售壓力是每個公司,、項(xiàng)目都面臨的,，我們也不例外�,！币晃恍陆胧�,，但銷售受阻的大興某樓盤負(fù)責(zé)人對記者表示，項(xiàng)目會參考市場情況做出合理定價,，如若降價,，還是會比較謹(jǐn)慎。
降價求量仍將增加
成交走低,、庫存攀高,、資金從緊……重重壓力之下，已有不少項(xiàng)目按捺不住,，選擇降價求量,。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日,，“金九銀十”有銷售記錄的191個住宅項(xiàng)目中,，均價相比8月份出現(xiàn)下調(diào)的項(xiàng)目數(shù)已達(dá)到14個。其中,，銷售超過30套的41個項(xiàng)目中,，相比之前均價出現(xiàn)明顯下調(diào)的項(xiàng)目，占比達(dá)到26.8%,。
部分樓盤價格上的調(diào)整,，確實(shí)在成交量上有所斬獲。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)留意到,，9月中旬入市的遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目成交均價為18231元/平方米,，相較8月均價下調(diào)16.7%，其創(chuàng)造的316套銷量也領(lǐng)銜成交榜,。而8月入市的K2?百合灣項(xiàng)目,，簽約均價也下調(diào)到了19488元/平方米，其在售的188套房源,，去化率已達(dá)到77.7%,。僅上述兩盤成交就占據(jù)全市近半的成交量，在冷市之中實(shí)屬難得,。
對此,，北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，控效果逐漸明顯,，降價項(xiàng)目數(shù)量及降價幅度都在增加,，部分項(xiàng)目價格下調(diào)幅度超過了10%,，一定程度上提升了成交量。這可能會逐漸吸引周圍項(xiàng)目跟進(jìn)價格調(diào)整試探市場需求,。但他同時也指出,，雖然價格下調(diào)趨勢已經(jīng)明顯，但目前來看,，超過8成項(xiàng)目仍處于觀望中,，價格調(diào)整僅集中在部分郊區(qū)，全市性的商品房價格下調(diào)依然還未形成,。
來自北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示,，房地產(chǎn)景氣指數(shù)以90.8創(chuàng)下新低，資金指數(shù)僅85.7,，房企資金全面收緊,。“預(yù)計(jì)4季度開發(fā)商將繼續(xù)承擔(dān)著很大的資金壓力,，部分開發(fā)商將加入到降價行列,，并開始明顯的降價求量�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者表示,。
拐點(diǎn)過早或非福音
“目前還真沒感覺出房價的明顯下降，但對拐點(diǎn)還是很期待的,�,！痹谝患抑T戶網(wǎng)站工作，月收入4000—5000元的小田表示,，雖然有置業(yè)的打算，但大多房源價格都讓自己難以承受,，只能先租著房子等待合適的時機(jī)再出手,。
而記者周末在東直門、安定門等幾個中介門店附近,，隨機(jī)調(diào)查的10名購房者,，均對房價拐點(diǎn)很是期待，期望早日到來,。調(diào)查中,，大多數(shù)都表示暫不出手，看看再說,。只有兩名表示如碰到合適的房子仍會出手購房,。
在市場成交持續(xù)下跌，降價項(xiàng)目逐漸增多的情況下,，關(guān)于樓市拐點(diǎn)的各種期待,、揣測也再度活躍起來,。
近日，中國銀行發(fā)布報告稱,，當(dāng)前和未來一段時間,，我國經(jīng)濟(jì)減速風(fēng)險正在加大，商品住宅價格拐點(diǎn)預(yù)計(jì)將在2012年春節(jié)前后來臨,。其國際金融研究所高級分析師周景彤還表示,，目前房地產(chǎn)市場成交量下降，價格有所松動,。預(yù)計(jì)四季度樓市或呈量價齊跌趨勢,，但降價空間有限。
記者也就此事聽取了偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉的看法,�,！盁o論是新房，還是二手房,，價格都開始拐了,，北京樓市的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)來了�,！彼硎�,，預(yù)計(jì)四季度市場成交會繼續(xù)冷清，房價會出現(xiàn)10%-15%的降幅,。
也有專家對拐點(diǎn)來臨,，持謹(jǐn)慎態(tài)度。張大偉表示,，北京樓市的實(shí)質(zhì)拐點(diǎn)很難在年內(nèi)實(shí)現(xiàn),。而且拐點(diǎn)過早到來，不一定就是解決房地產(chǎn)市場問題的福音,。在社會財富集中度過高,、房地產(chǎn)投資屬性過重、保障房分配及退出機(jī)制欠完善的因素下,，房價下調(diào)過早,，反而會出現(xiàn)投資者再獲抄底良機(jī)，或者房價再次醞釀更大爆發(fā),。
