隨著國家宏觀調(diào)控政策深入,，銀根不斷緊縮,，中小開發(fā)商資金緊張日趨明顯,。從吉林省長春房地產(chǎn)市場來看,，開發(fā)商正試圖通過團(tuán)購,、賣地,、打折等方式渡過難關(guān),。
記者從長春市相關(guān)部門了解到,，今年1-8月份,，長春市房屋銷售交易面積691.9萬平方米,，同比下降 7%；新房登記銷售面積為441.5平方米,，同比下降11.9%,。在銷量下降同時，新建商品房比例不斷上升,，8月份供需比達(dá)1：0.7,，明顯供大于求,。進(jìn)入9月以來，長春商品房成交環(huán)比更是連續(xù)三周下降,。市場陷入膠著,，未來走勢不清。面對嚴(yán)峻的市場形勢和越來越緊的資金鏈,，開發(fā)商陣營也在發(fā)生分化,，并以不同的形式突圍求存。
“寅吃卯糧”,，團(tuán)購融資
“團(tuán)購”的主要表現(xiàn)形式就是開發(fā)商在建房甚至買地之前,，與機(jī)關(guān)或者大型企事業(yè)單位合作，面向職工,，以較低價格一次性收取購房款,。在長春南部新城和八一水庫附近，眼下有不少項目在做團(tuán)購,，價格在3800元左右,，而此間商品房價格普遍在7000元以上。有開發(fā)商表示,，現(xiàn)在很難從銀行貸到錢,，團(tuán)購主要是為了解決啟動資金不足的問題。由于團(tuán)購價基本等同于成本價甚至低于成本價,，對開發(fā)商來說就是“賣血”,，將來等房子蓋起來絕不會是這個價。還有的開發(fā)商表示,，目前開發(fā)商從銀行貸款不僅很難,，而且財務(wù)成本很高，可能要超過10%,，通過團(tuán)購融資,，比從銀行貸款容易，也降低了財務(wù)成本,。
值得注意的是,，與一些缺乏啟動資金的開發(fā)商不同，今年出現(xiàn)的團(tuán)購項目中,，一些開發(fā)商甚至連買地錢都沒有,，搞團(tuán)購是為了籌措買地錢。有的開發(fā)商今年8月初收取團(tuán)購款,，8月末才拿地,。
購房網(wǎng)總監(jiān)王勇認(rèn)為，以長春現(xiàn)在的房價市場購買力不足,，開發(fā)商只好“寅吃卯糧”,，用團(tuán)購的低價來維持運轉(zhuǎn),，期待市場明年能好轉(zhuǎn)。但是,，這種團(tuán)購現(xiàn)象也蘊藏著很大風(fēng)險,。業(yè)內(nèi)人士指出,，此種做法違反商品房預(yù)售管理辦法,，有非法融資之嫌。而且一旦開發(fā)商資金鏈斷裂,，可能會造成大量爛尾樓,，并使團(tuán)購參與者錢房兩空。
合作入股,，賣地求存
今年8月份,，長春市“全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鲿h”提出，要重點查處擅自轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目,。據(jù)記者了解,，在信貸和土地政策雙重收緊的重壓之下，長春一些中小房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼,，開始賣地求生,。吉林省萬程房地產(chǎn)有限公司今年取得的長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一塊8000平方米土地已轉(zhuǎn)由恒大長春公司開發(fā)，長春市政建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的地塊也轉(zhuǎn)由長春本土最大房企亞泰地產(chǎn)開發(fā),。不過,，由于國有土地并不能私下交易，所以,，中小開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地往往以合作,、收購、兼并等方式進(jìn)行,，大開發(fā)商收購重組小開發(fā)商后依然以原來的公司名義進(jìn)行開發(fā),。
對于長春房地產(chǎn)市場當(dāng)下出現(xiàn)的以中小企業(yè)賣地為核心的收購重組現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，一是中小開發(fā)商實力有限,，在嚴(yán)格的土地和信貸政策打壓下生存艱難；二是今年市場形勢嚴(yán)峻,，部分開發(fā)商看淡后市,，所以將公司和土地一起賣掉規(guī)避風(fēng)險。該人士指出,，對于房地產(chǎn)市場來說,，大的開發(fā)商更有實力、開發(fā)更有經(jīng)驗,，購房者利益更有保障,；但是,，隨著土地資源逐漸以各種方式被“大佬級”的開發(fā)商收購，進(jìn)而將形成隱性壟斷,，未來中小開發(fā)企業(yè)生存會越來越艱難,。
優(yōu)惠升級，加快出貨
由于市場形勢嚴(yán)峻,，今年長春開發(fā)商紛紛采取提前“出貨”回籠資金的辦法,，從8月份開始市場供應(yīng)不斷放量。進(jìn)入9月樓市更是屢屢上演開盤大戲,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，9月前3周，開盤數(shù)量多達(dá)20余家,，上市超過100萬平方米,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷年同期。
隨著市場供應(yīng)井噴,，今年長春樓市提前進(jìn)入“優(yōu)惠季”,。自8月份開始，首付分期,、特價房,、存2萬送10萬、折上折……樓市優(yōu)惠政策不斷升級,。不久前,，還有一家樓盤推出了“有獎贈房”的強(qiáng)刺激促銷手段，填一張問卷,，就有可能抽到一套價值近30萬元房子的使用權(quán),。業(yè)內(nèi)人士表示，“目前市場陷入膠著,，購房者觀望情緒濃厚,，對普通的打折優(yōu)惠已經(jīng)麻木，樓市必須要‘電擊’才有療效”,。
但是優(yōu)惠除刺激少部分樓盤成交增加外,，整個市場形勢并未扭轉(zhuǎn)。相關(guān)部門統(tǒng)計,，9月前三周,，長春商品住宅供應(yīng)環(huán)比持續(xù)上升，而成交環(huán)比下持續(xù)下降,。業(yè)內(nèi)人士指出,，長春房地產(chǎn)市場需求依然存在，關(guān)鍵是開發(fā)商能否把握機(jī)遇,，真正把房價降下來,。購房者需要的是真正的實惠,，而不是花樣百出的噱頭。
據(jù)了解,，盡管優(yōu)惠政策較多,，但長春商品住宅價格并未有實質(zhì)性下降。國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示,，8月長春新建商品住宅價格指數(shù)上升0.3%,。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，9月共有13家樓盤漲價,，最高漲幅達(dá)800元/平方米,。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司公布的上周(9月19至9月25日)數(shù)據(jù)顯示,，長春市商品住宅成交均價為7050元/平方米,，環(huán)比上升2.8%。最近購房網(wǎng)針對長春房價逆勢上揚的情況進(jìn)行了有獎?wù){(diào)查問卷,，其中82%的受訪網(wǎng)友認(rèn)為長春房價逆勢上揚的主要原因是開發(fā)商死扛房價,。同時，85%的人認(rèn)為這種現(xiàn)象不會持續(xù)下去,。
