近期,，關(guān)于存量房貸7折利率即將取消的消息甚囂塵上,，牽動(dòng)了不少房奴的神經(jīng)。現(xiàn)在回過頭去看看,，當(dāng)時(shí)的7折利率還真是撿了個(gè)大便宜,，可要是這個(gè)大便宜說沒了就沒了,，這可真是令人揪心。不過,，7折利率是否取消到底該由誰說了算,？銀行要是單方面提高利率的話，又能否過了法律這一關(guān),？連日來,，本報(bào)對(duì)這一事件展開了調(diào)查。
7折利率銀行虧本
目前尚無法證實(shí)“存量房貸7折利率即將取消”這一消息的源頭,，不少人推測極有可能是銀行方面對(duì)市場的試探,。不過不管怎么說，這一消息說出了銀行心聲,，這倒是假不了,。
做一樁虧本買賣，只要是生意人誰都不愿意這么做,，銀行也是如此,，這樣的心理無可厚非。說到存量房貸7折利率,，有銀行人士說如今這已成了不折不扣的虧本買賣,。為什么這么說呢,？原來,，經(jīng)過多輪加息之后，7折貸款利率已經(jīng)低于同期的存款利率,。
目前5年期的存款基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到5.5%,，而5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.05%，打7折后的房貸利率僅為4.935%,，年利率相差0.565%,。也就是說，銀行每放出1萬元的房貸,，可能就得每年倒貼56.5元,。
銀行的盈利模式無非就是賺取存款和貸款之間的差價(jià)，如今差價(jià)已是倒掛,，多貸一天就多虧一天,。這或許是銀行欲取消存量房貸7折利率的真正原因，從情理上說也還令人接受,，畢竟銀行是企業(yè),，不是慈善機(jī)構(gòu)。
金融危機(jī)時(shí)代產(chǎn)物
不過,，當(dāng)年銀行主動(dòng)給購房者利率打折的時(shí)候,，壓根就沒想到有這么一天,，這些房貸會(huì)成為虧本業(yè)務(wù)。
2008年下半年,，全球金融危機(jī)爆發(fā),，“救市”成了主基調(diào)。中國人民銀行當(dāng)時(shí)決定,，自2008年10月27日起,，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,。也就是從那時(shí)起,，商業(yè)銀行陸續(xù)將存量房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的7折。為了爭搶房貸這塊香餑餑,，有的銀行甚至第二套和多套住房貸款也執(zhí)行7折優(yōu)惠政策,。而對(duì)于當(dāng)時(shí)已經(jīng)辦理過房貸的老客戶，有的銀行也主動(dòng)提出給予打折優(yōu)惠,。
2010年10月,，隨著經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生深刻變化，銀行7折房貸利率壽終正寢,，但當(dāng)時(shí)首套房貸利率仍可享受8.5折優(yōu)惠,。今年以來，銀根進(jìn)一步縮緊,，房貸利率優(yōu)惠全部取消,，不過這都是針對(duì)新房貸客戶，之前的老房貸利率則尚未調(diào)整,。目前各家銀行大多執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為：首套房貸上調(diào)10%,，二套房貸上調(diào)20%。
銀行尚未接到通知
“目前我們尚未接到通知,。在接到新的通知之前,，我們按過去的規(guī)定辦�,！庇浾咧码姽ど�,、建設(shè)、浦東等多家銀行咨詢,，都聲稱未接到相關(guān)通知,，暫時(shí)還不會(huì)對(duì)存量房貸7折利率進(jìn)行調(diào)整。
不過根據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道,，上海已有一位客戶遲先生被取消了7折房貸利率,。原來，2008年遲先生已經(jīng)是一位老客戶，當(dāng)時(shí)是銀行主動(dòng)提出給他享受7折利率,，于是就重新簽訂了一份合同,。不過當(dāng)時(shí)還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議有效期為2年,。因此協(xié)議到期之后,，銀行就將利率調(diào)到了1.1倍。
大多數(shù)享受7折利率優(yōu)惠的客戶,，跟遲先生的這種情況還是有區(qū)別的,。遲先生與銀行之前簽有協(xié)議，銀行按照協(xié)議調(diào)高利率,，這還只是個(gè)案,。取消當(dāng)時(shí)新客戶的利率優(yōu)惠，目前還沒有一家銀行已經(jīng)采取這樣的行動(dòng),。
房貸合同受法律保護(hù)
記者了解到,，當(dāng)年的7折利率房貸合同中，絕大多數(shù)并未明確約定享受優(yōu)惠的時(shí)間,。
“這兩天我拿出貸款合同仔細(xì)看了看,，關(guān)于利率是這么約定的，央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)下浮30%,，如果變更,，需要雙方協(xié)商，協(xié)商期間仍然按照原合同執(zhí)行,�,！蓖跸壬枪ば械目蛻簦�2009年3月辦理了房貸,。至于優(yōu)惠何時(shí)到期,，合同并未約定，當(dāng)時(shí)也沒有簽訂補(bǔ)充協(xié)議,。
“如果合同沒有約定優(yōu)惠期限，那就視同貸款到期終止,�,！闭憬吐蓭熓聞�(wù)所郎立新律師認(rèn)為，只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限,，也沒有其他補(bǔ)充協(xié)議的話,，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約,。
“銀行和借貸人簽訂了貸款合同,，雙方建立了民事關(guān)系，法律地位上是完全平等的�,！崩闪⑿侣蓭煴硎�,，如果貸款合同沒有特別約定，銀行未征得借貸人同意擅自提高利率,，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,，法院對(duì)銀行的這種行為也是不予支持的。
不過由于各家銀行的貸款合同文本不一,，而且銀行也會(huì)提出各種各樣的“不可抗力”因素,，具體問題需要具體分析。
鏈接：郎立新律師解答銀行能否因虧損的理由提出取消7折利率
正如前文所述,，當(dāng)前利率下,，銀行7折利率確實(shí)低于同期存款利息，這種倒掛現(xiàn)象必然會(huì)導(dǎo)致一大批客戶寧可將錢存銀行吃利息也不愿意提早還貸,。不過從法律關(guān)系上而言,，銀行是否虧損與借款人無關(guān)，借款人不會(huì)因?yàn)殂y行虧損了,，而有義務(wù)將7折利率提高,。況且，這種虧損只是暫時(shí)現(xiàn)象,。
銀行提出虧損說,，可能會(huì)博取一部分人的同情。但是以此為由單方面提高利率,，這顯然是違約行為,。這好比是一家企業(yè)跟人家簽了訂單，定好了產(chǎn)品售價(jià),，結(jié)果因?yàn)槌杀緷q價(jià)導(dǎo)致售價(jià)反而低于成本價(jià),。這時(shí)候廠家可以單方面重新定價(jià)嗎？重新定價(jià)可以,，要把之前的合同履行完畢再說,，或者找買家商量，是否同意重新定價(jià)得由買家說了算,。銀行可以找借貸人商量是否提前還貸,，但借貸人沒義務(wù)提早還貸。
貸款合同上附有特別聲明 銀行是否有權(quán)取消貸款優(yōu)惠
一些貸款合同的末尾可能會(huì)有一些特別說明：如有政策變動(dòng),、客戶未按時(shí)還款或提供虛假貸款信息等情況,，銀行有權(quán)取消其貸款優(yōu)惠。
如果有這樣的條款,，銀行就有可能以借款人還款逾期為由,，取消7折利率優(yōu)惠,。由于各種原因，事實(shí)上確實(shí)有不少客戶出現(xiàn)逾期現(xiàn)象,。如果是這樣,，借款人相對(duì)而言就比較被動(dòng)。但即便如此,，銀行也不能單方面調(diào)整利率,。因?yàn)檫@樣的一些特別說明，顯然是有意規(guī)避了銀行的責(zé)任和義務(wù),，是一種較為典型的格式條款,。
如果銀行以此為由調(diào)高利率，借款人可以提出上訴,，認(rèn)為這是一種格式條款,。不過起訴的勝算幾何，這個(gè)比較難說,。
相關(guān)部門出臺(tái)“新政” 銀行能否據(jù)此取消利率優(yōu)惠
銀行給客戶7折利率優(yōu)惠,，是根據(jù)當(dāng)時(shí)中國人民銀行的規(guī)定。那么,，中國人民銀行也完全可以出臺(tái)新規(guī)定,，取消存量房貸7折利率優(yōu)惠。這時(shí)候銀行或許可以找到依據(jù),，中國人民銀行是其主管部門,，它出臺(tái)的政策要嚴(yán)格執(zhí)行。
銀行的這一理由,，依然是不合法的,。中國人民銀行出臺(tái)這一新規(guī)定的可能性有多大姑且不論，即便出臺(tái)了這樣的新規(guī)定,，銀行據(jù)此取消利率優(yōu)惠的做法也是行不通的,。因?yàn)殂y行跟借款人簽訂了合同在先，中國人民銀行出新規(guī)在后,。中國人民銀行的新規(guī)只對(duì)銀行之后的行為產(chǎn)生作用,，事實(shí)上新客戶的7折利率優(yōu)惠政策早已全面取消。要是中國人民銀行要求存量房貸7折利率優(yōu)惠取消,，這種行為本身就是不合法的,，銀行據(jù)此執(zhí)行那就是更加錯(cuò)上加錯(cuò)了。
