9月13日,，財(cái)政部公布了國(guó)有資本重點(diǎn)推動(dòng)央企重組的通知，這對(duì)于正準(zhǔn)備調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企來(lái)說(shuō),，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)似乎恰到好處,。
“下一階段重點(diǎn)推動(dòng)央企重組的消息,，早在8月份就已經(jīng)通過(guò)氣了,，”一位央企負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，“而對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)方面的投資環(huán)境,，上面也有一個(gè)基本的判斷,，希望非主業(yè)央企不要過(guò)多介入，主業(yè)央企也要慎重,�,！�
事實(shí)上，從8月份開(kāi)始,，各地產(chǎn)權(quán)交易所陸續(xù)發(fā)布掛牌轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公告,，就已經(jīng)說(shuō)明了央企態(tài)度的轉(zhuǎn)向。但值得注意的是,，在國(guó)資委發(fā)布78家央企“清退令”的一年半時(shí)間內(nèi),，都沒(méi)讓諸多央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)離場(chǎng)，反而是房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控,，讓越來(lái)越多的非房地產(chǎn)主業(yè)央企打起了退堂鼓,。
大宗地產(chǎn)項(xiàng)目頻現(xiàn)北交所
“從8月份開(kāi)始，房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目明顯增多,，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的大額項(xiàng)目,，除了部分金融股權(quán)外，主要就集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,�,！北本┊a(chǎn)權(quán)交易所一位負(fù)責(zé)人表示,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái),，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中,，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項(xiàng)目有5宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有7宗,。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示,，北京新城廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司60%股權(quán)及5987.9萬(wàn)元債權(quán)目前正在掛牌期間，轉(zhuǎn)讓方分別為首開(kāi)集團(tuán)和華潤(rùn)集團(tuán),。其中首開(kāi)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持的40%股權(quán)及3443.8萬(wàn)元債權(quán)和華潤(rùn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持20%股權(quán)及2544.1萬(wàn)元債權(quán),，轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為9604萬(wàn)元和5629萬(wàn)元。
當(dāng)然,，不僅是房地產(chǎn)主業(yè)的央企,，非房地產(chǎn)主業(yè)的央企也開(kāi)始有所行動(dòng)。事實(shí)上,，國(guó)資委副主任邵寧曾公開(kāi)表示,，去年有14家主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)央企退出市場(chǎng)，今年將有20家以上退出,。
以目前的形勢(shì)來(lái)看,，這一目標(biāo)似乎可以完成。
北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示,，北京紫金世紀(jì)置業(yè)有限責(zé)任公司兩筆各12%的股權(quán)擬掛牌轉(zhuǎn)讓,，掛牌價(jià)格均為10.75億元。這兩筆股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方都是新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司,。
事實(shí)上,，紫金世紀(jì)置業(yè)是為北京飯店二期擴(kuò)建工程而成立的項(xiàng)目公司，目前,，公司尚未產(chǎn)生主營(yíng)收入,。而北京飯店二期的住宅部分，正是位于北京王府井的知名高端項(xiàng)目霞公府,。目前,，住宅部分霞公府的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到98474元/平方米。
8月12日,，中國(guó)華星集團(tuán)在北交所平臺(tái)發(fā)布公告,，擬轉(zhuǎn)讓旗下北京匯超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司57%的股權(quán)，掛牌價(jià)格為9381萬(wàn)元,；8月15日,，某大型央企也發(fā)布信息，擬轉(zhuǎn)讓北京南五環(huán)土地廠房。8月18日,，中國(guó)建筑材料集團(tuán)有限公司在上海產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息,，擬轉(zhuǎn)讓成都中建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)格1.7億元,。
“一方面,，從國(guó)資委的角度來(lái)看，央企資產(chǎn)重組已經(jīng)運(yùn)作了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,，各方都希望見(jiàn)到成效,，”上述央企負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，“另一方面,，從央企投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)看,，目前的形勢(shì)確實(shí)比較復(fù)雜，優(yōu)質(zhì)資源向主業(yè)企業(yè)集中,，非主業(yè)央企確實(shí)也撈不到多少好處,。”
盈利不佳成拋售主因
正如這位央企負(fù)責(zé)人所言,，盈利不佳確實(shí)成為這一階段央企集中拋售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要原因,。
以北京新城廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，資料顯示,，北京新城廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司2010年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入838.96萬(wàn)元,，凈虧損378.05萬(wàn)元；今年上半年,，該企業(yè)未產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入,，凈虧損額為673.25萬(wàn)元,，總負(fù)債1.11億元,。
事實(shí)上，8月以來(lái),，北京已經(jīng)有12家房企或項(xiàng)目發(fā)生股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓,，除首鋼融創(chuàng)置地為凈盈利外，其余轉(zhuǎn)讓標(biāo)的普遍虧損,。
而從目前掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目看,，其中，不少項(xiàng)目寄希望于引入新投資者后“重整旗鼓”,。
根據(jù)上海聯(lián)交所的信息顯示,，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司10%股權(quán)擬以1254.37萬(wàn)元的掛牌價(jià)格轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為南光實(shí)業(yè)有限公司,。公司自2009年以來(lái)一直處于虧損狀態(tài),。
但事實(shí)是，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過(guò)多次申請(qǐng),，剛剛獲得上海青浦區(qū)發(fā)改委的同意,，對(duì)其“威尼斯花園”項(xiàng)目西部土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),。據(jù)了解，本次上海南光轉(zhuǎn)讓10%股權(quán),，主要目的便是引入新投資者開(kāi)發(fā)剩余土地,。
對(duì)此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期,，樓市下調(diào)已成趨勢(shì)，部分主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)始“壯士斷腕”,。
以廣州造紙集團(tuán)為例,，該公司不久前集中打包清理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,、房地產(chǎn)中介公司,、工程咨詢監(jiān)理公司和物業(yè)公司等7家公司。
8月,，保利,、萬(wàn)科、金地等銷售業(yè)績(jī)均同比下降,，萬(wàn)科8月的銷售均價(jià)達(dá)到了2011年前8月最低,。各大房企發(fā)布的8月業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，庫(kù)存壓力正在不斷增加,。
“從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看,，一二線城市的價(jià)格上升勢(shì)頭已經(jīng)基本遏制，房地產(chǎn)銷售困難的情況逐漸增加,。因此,，央企在此期間拋售的意愿更加強(qiáng)烈�,！睆埓髠ケ硎�,。
央企轉(zhuǎn)向的“暗示”
也許今日央企紛紛轉(zhuǎn)向、拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一幕,，在兩年前“國(guó)進(jìn)民退”的全國(guó)聲討時(shí),，并沒(méi)有人能夠預(yù)見(jiàn)。
2009年年中,，在各大民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過(guò)氣來(lái)之際,，大型國(guó)企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價(jià)拿地。
矛盾的激發(fā)點(diǎn)無(wú)疑是成都中澤置業(yè),、中化方興等一個(gè)個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的“黑馬”公司炮制的一個(gè)又一個(gè)“地王”,。據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)，國(guó)資委分管的136家央企中,，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè),。
在鋪天蓋地的輿論壓力下，國(guó)資委于2010年3月正式發(fā)文,，勒令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。然而在“清退令”頒布后，雖然偶爾可見(jiàn)零星企業(yè)股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓或重組的消息,，但78家企業(yè)的退市進(jìn)展情況卻并沒(méi)有官方的正面回應(yīng),。
據(jù)記者從上述央企負(fù)責(zé)人處獲悉，其實(shí)在這一年半的時(shí)間中,，國(guó)資委曾經(jīng)多次召集相關(guān)企業(yè)開(kāi)會(huì)“強(qiáng)調(diào)央企退房的決定”,，但因?yàn)楦骷移髽I(yè)情況各異，協(xié)調(diào)的難度比較大,。不僅如此,，另有5家企業(yè)卻“成功晉級(jí)”為房地產(chǎn)主業(yè)央企。
“現(xiàn)在來(lái)看,，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)很難符合央企的投資需要了,，急需通過(guò)資產(chǎn)升值來(lái)做大自己的中央企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)尋找其他有潛力的投資項(xiàng)目�,！币晃毁Y深產(chǎn)權(quán)界人士表示,。
事實(shí)也正是如此，不少企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)投別處,。8月15日,，中弘地產(chǎn)公告稱，擬以6000萬(wàn)元資金收購(gòu)北京金朋仁源投資管理有限公司所持汪清鑫興礦業(yè)有限公司49%股權(quán),。而此前,，還有中天城投、嘉寶集團(tuán),、中珠控股,、西藏城投,、僑鑫地產(chǎn)等企業(yè)都紛紛開(kāi)始涉礦,，就連不久前宣布“降價(jià)甩賣(mài)”的華業(yè)地產(chǎn)也準(zhǔn)備投巨資到新疆開(kāi)礦。
張大偉指出,，在政策寬松的2009年,，利用資金杠桿開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)十分豐厚，諸多企業(yè)競(jìng)相開(kāi)辟房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，而目前由于房地產(chǎn)調(diào)控的影響,，也正是這批企業(yè)在此輪調(diào)控中最先退出地產(chǎn)市場(chǎng)。
