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在中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫四溢,，一些城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大多數(shù)人承受能力的背景下，那些手中持有大筆資金的投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)市場(chǎng),。
高力國際近期發(fā)布報(bào)告指出,，中國內(nèi)地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續(xù)增加，截至今年第一季度,，已達(dá)到29%,，較去年25%的比例上升4個(gè)百分點(diǎn)。此前,，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，不包括香港在內(nèi)，2010年內(nèi)地投資者購買海外房產(chǎn)達(dá)4000套,，涉及資金20億美元,，換句話說，有130億人民幣流進(jìn)了海外樓市,。
資料顯示,，中國購房者最青睞的國家依次是加拿大、澳大利亞,、美國,、新加坡,、英國,、德國。據(jù)高力國際透露,，加拿大溫哥華,、英國倫敦、澳大利亞墨爾本等城市已經(jīng)成為中國人海外置業(yè)首選之地,。
為什么有那么多的中國有錢人在海外房市一擲千金,？他們?cè)诤Ｍ赓I房究竟是為了升值還是居住呢？
業(yè)內(nèi)人士分析主要有以下幾個(gè)因素：一方面,，抵御時(shí)下趨升的通貨膨脹,。目前國內(nèi)的通脹仍無見頂?shù)嫩E象，加上人民幣升值趨勢(shì)不變，很多有錢人為保障資金的價(jià)值,，開始考慮到海外去尋找投資機(jī)會(huì),；另一方面，一些人到海外買房主要是考慮到為子女找到更好的受教育機(jī)會(huì),，而另一些人則是在尋找移民機(jī)會(huì),。中國投資移民海外的人數(shù)在逐年增加。有數(shù)據(jù)顯示,，去年中國內(nèi)地獲得加拿大,、美國、澳大利亞三國移民簽證的人數(shù)超過6000人,，為全世界之最,。移民人數(shù)的上升，使得中國人逐漸成為海外房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越重要的客戶,。
雖說,，因移民、留學(xué)而考慮海外置業(yè)的中國買家仍然較多,，但目前越來越多的買家抱著投資目的在海外置業(yè),，追求資產(chǎn)的保值、增值,。
伴隨著中國炒房者的身影,，部分國家的房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，中國投資者成為“最不受歡迎”的外國人,。高力國際發(fā)布報(bào)告稱,，在過去的2010年，由于中國人的大量置業(yè)將溫哥華的房?jī)r(jià)炒高了12%,。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)5月發(fā)布報(bào)告稱今年4月溫哥華的房?jī)r(jià)同比又上漲了10%,。
中國民間資本長期以來一直缺乏國際投資經(jīng)驗(yàn)，這導(dǎo)致海外買房的投資者憑借的依然是在國內(nèi)炒房的慣性思維,。這就注定海外炒房成功率,，仍會(huì)處于一個(gè)非常低的水平。尤其是以“買到就能賺到”這種炒作心態(tài)投身于海外房地產(chǎn)市場(chǎng),，就很可能遭遇滑鐵盧,。當(dāng)越來越多的人熱衷于海外房地產(chǎn)投資時(shí)，相伴而來的風(fēng)險(xiǎn)也引起更多的關(guān)注,。
事實(shí)上,，“中國式炒房”這種模式在國外是很難行得通的。就拿目前國人海外炒房的新熱點(diǎn)德國為例,，目前約有6成的德國人是沒有自有住房的,，他們多數(shù)喜歡租房居住,，因?yàn)榈聡蓪?duì)租房者的保護(hù)尤為健全，房客們可以用很低的成本租住很高質(zhì)量的房子,，這就制約住房的價(jià)值不漲,。多年來，德國每年的房?jī)r(jià)增長只有2到3個(gè)百分點(diǎn),，房子根本不具備投資價(jià)值,。
在中國人海外移民、炒房的另一個(gè)熱點(diǎn)國家澳大利亞,，針對(duì)被炒房者炒高的房?jī)r(jià)不僅采取加息等經(jīng)濟(jì)措施,，且政府也于2010年上半年就公開宣稱要保證外來投機(jī)者不會(huì)推高澳大利亞房?jī)r(jià)。據(jù)報(bào)道,，目前澳大利亞已經(jīng)開始在調(diào)查海外投資情況,，如果有人囤積房產(chǎn)，將有可能被罰款甚至坐牢,。
而中國人移民較多的加拿大,，雖說近年來大城市房?jī)r(jià)每年都有10到20個(gè)百分點(diǎn)的上漲，但也大多是海外移民推動(dòng)的結(jié)果,，從投資回報(bào)上說,，也沒有多少投資價(jià)值，因?yàn)榧幽么蟊镜厝�,，租房住的人也越來越多,。在加拿大，如果你買房,，管理費(fèi),、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi),、維護(hù)費(fèi)都是不小的開支,，而租房卻什么都不用管，且租金也不算高,。租房,、買房哪個(gè)劃算，一目了然,。
投資海外房地產(chǎn)要想復(fù)制“中國式炒房”的財(cái)富效應(yīng)幾乎為零,，一方面海外房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅很小，升值的周期很長,；另一方面，雖然國外沒有土地出讓金,，房?jī)r(jià)也不高,，但后續(xù)的房產(chǎn)稅,、物業(yè)費(fèi)和公共服務(wù)費(fèi)卻是難以承受之重。譬如,，在美國,，購房經(jīng)紀(jì)人要收取房款6%的服務(wù)費(fèi)，兩邊經(jīng)紀(jì)人各拿3%,，驗(yàn)房費(fèi)用每個(gè)州不一樣,，從幾百到幾千美元不等。美國每年收取1%到1.5%房產(chǎn)稅,，還有不菲的物業(yè)管理費(fèi)用,。像舊金山的土地稅比例就基本維持在每年1.2%左右，每3年可以調(diào)整一次,，需要個(gè)人去申報(bào),。比如一套價(jià)值100萬美元的房子，每年僅地稅就有2萬美元左右,；在澳大利亞投資房地產(chǎn)也要支付四大項(xiàng)費(fèi)用,，即物業(yè)管理費(fèi)、水務(wù)費(fèi)用,、市政費(fèi),、土地稅；英國成交額500萬元人民幣以內(nèi)的房產(chǎn),，律師費(fèi)大概是1.5萬元人民幣,，另要支付一次性印花稅，大概是房款的3%,。即便房產(chǎn)升值了,，投資客也未必就能獨(dú)享其成，房?jī)r(jià)上漲的這部分收益在很多國家都要收取一定的個(gè)人所得稅,，美國的稅率在20%到30%不等,，澳大利亞則高達(dá)45%。
較高的收入,，較低的房?jī)r(jià),，優(yōu)質(zhì)的教育資源、生活和工作機(jī)會(huì)是不少國人到海外購房的驅(qū)動(dòng)因素,。相對(duì)于我國國內(nèi)失控的房?jī)r(jià),，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房產(chǎn)投資已經(jīng)相對(duì)理性，房?jī)r(jià)整體上處于合理水平,，對(duì)于一些準(zhǔn)備移民的國人來講,，購置一套海外房產(chǎn)不啻為一個(gè)正確的投資項(xiàng)目。但若是以在國內(nèi)炒作房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)在國外投資房地產(chǎn),，最終可能會(huì)是得不償失,。
海外投資房產(chǎn)并非不可以,，而是有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。中國的大部分投資客在嘗到國內(nèi)投資房產(chǎn)的甜頭以后,，期待能夠在海外復(fù)制奇跡,。然而，國外的房產(chǎn)投資跟國內(nèi)的并不一樣,，若是以在國內(nèi)投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)去買國外的房子,，最終可能會(huì)遭遇失敗。與中國房市目前尚存“人口紅利”的大背景不同,，國外城市化空間有限,，房地產(chǎn)升值空間有限，投資回報(bào)遠(yuǎn)低于投資成本,。尤其是國外政府不會(huì)袒護(hù)房市炒作,，一旦房?jī)r(jià)隨炒作出現(xiàn)猛漲，政府肯定會(huì)出臺(tái)各種相應(yīng)政策壓制,，投資者遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)的幾率極高,。
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