“目前是房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,，在確保整體調(diào)控措施不動(dòng)搖的同時(shí),，還要有針對(duì)性抑制二,、三線城市房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”,。溫家寶總理在最新的《求是》雜志發(fā)表文章,，著重強(qiáng)調(diào)了房價(jià)調(diào)控力度不能放松,。房價(jià)何去何從又一次成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。
在9月2日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與華泰聯(lián)合證券舉辦的“2011年經(jīng)濟(jì)年中巡回論壇深圳站”上,，新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示,，房價(jià)下半年會(huì)下跌，幅度預(yù)計(jì)在10%左右,。
樓市供求關(guān)系發(fā)生改變
“從目前市場成交情況來看,，史上最嚴(yán)厲的三項(xiàng)政策，限購,、限貸,、限價(jià)對(duì)樓市的影響非常大，尤其是對(duì)40多個(gè)限購城市的成交量影響尤甚,。今年上半年,，40多個(gè)限購城市成交金額占全國總成交金額的比重，由去年的56%下降到53%,�,！�2009年，這一比例一度高達(dá)64%,。
除了成交量下降外，魚晉華認(rèn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化,�,！俺山幌禄由闲峦票P入市,。我們發(fā)現(xiàn),，核心城市(核心城市以四個(gè)一線城市為代表)新盤批售比數(shù)據(jù)持續(xù)大于1。這一數(shù)據(jù)表明,，市場已經(jīng)變成了供大于求”,。
房地產(chǎn)成交量減少，直接導(dǎo)致庫存持續(xù)上升,。在魚晉華看來,，樓市庫存將超過2008年的高峰期�,！敖衲甓径纫詠�,，核心城市樓房庫存開始持續(xù)攀升。我們統(tǒng)計(jì)了五大核心城市(北京,、上海,、深圳、武漢和杭州)發(fā)現(xiàn),，目前庫存量跟2008年12月的歷史高位相比,，僅僅相差20%。從推盤規(guī)律來看，我們判斷今年下半年房地產(chǎn)庫存量會(huì)持續(xù)上升,，甚至可能超過2008年的高位,。”
“歷史經(jīng)驗(yàn)表明,，庫存和房價(jià)息息相關(guān)——凡是庫存的高位對(duì)應(yīng)的都是房價(jià)的低點(diǎn),。其邏輯在于，高庫存將加大開發(fā)商的資金壓力,，所以開發(fā)商往往在庫存非常高的時(shí)候會(huì)采取降價(jià)的策略,。”
房地產(chǎn)庫存的高點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是房價(jià)低點(diǎn),，這一規(guī)律是否會(huì)重演呢,？
房價(jià)可能會(huì)下跌10%
降價(jià)幅度也是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
“我們判斷,，目前僅僅在少數(shù)城市出現(xiàn)的開發(fā)商促銷,、搶客戶的現(xiàn)象，會(huì)蔓延到其他城市,。降價(jià)由部分開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)到更多的開發(fā)商被迫降價(jià),，降價(jià)范圍也會(huì)逐步拓寬。我們認(rèn)為,，今年下半年房價(jià)可能會(huì)有10%左右的下跌,。”
盡管短期看跌,，但是從中長期來看,，魚晉華認(rèn)為目前的調(diào)控沒有觸及根本。
“這并不是我們對(duì)行業(yè)中長期的判斷,。恰恰相反,，我們認(rèn)為，由于目前調(diào)控沒有觸及到行業(yè)的根本,。房價(jià)暴漲的根本問題沒有徹底解決,，一旦未來政策在某種程度上有所放松，房價(jià)有可能會(huì)報(bào)復(fù)性上漲,。我們認(rèn)為,，目前至少有兩個(gè)最根本的矛盾沒有解決�,！�
第一大矛盾是新增土地供應(yīng)瓶頸和投資性需求旺盛的矛盾,，這一矛盾不但沒有解決，反而還在不斷地被激化,。所謂的新增土地供應(yīng)瓶頸,，通常理解是18億畝耕地紅線的問題,，還有土地容積率偏低的問題。但這兩個(gè)問題都不是問題的實(shí)質(zhì),，問題的實(shí)質(zhì)在于國有土地的壟斷制度�,，F(xiàn)有的國有土地壟斷制度核心在于土地的增值是歸公的，即是歸政府所有,，忽略和剝奪了現(xiàn)有土地財(cái)產(chǎn)所有人權(quán)益,。這樣的土地制度導(dǎo)致政府征地越來越難，而征地難是新增土地供應(yīng)非常嚴(yán)重的障礙,。
第二個(gè)矛盾是地方投資沖動(dòng)和財(cái)政困局,，即地方GDP競賽，各地政府花錢沒有節(jié)制,。
從更長周期來看,，魚晉華表示，2015年是人口數(shù)量的拐點(diǎn),�,！伴L期看，決定房價(jià)的長期因素是人口結(jié)構(gòu)因素,。從嬰兒潮和人口紅利兩個(gè)因素來看,，我們判斷中國拐點(diǎn)式房價(jià)下跌可能在2015年之后。因?yàn)楦鶕?jù)人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究,，中國的嬰兒潮將在2015年之后進(jìn)入退休期,，他們的購買力和需求會(huì)下降。還有中國需求的撫養(yǎng)比會(huì)上升,，人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入倒金字塔的結(jié)構(gòu)，新增人口的不足導(dǎo)致新增住房需求下降,。我們判斷,，“中長期房價(jià)理論上的拐點(diǎn)應(yīng)該在2015年之后�,！�
