樓市的拐點這次是不是真的要來了？隨著下半年調控趨緊定調,，“拐點論”卷土重來,，這次似乎是真的。
空穴來風,，本報記者注意到,，全國多個區(qū)域的代表性樓市出現(xiàn)突變預兆，惠州碧桂園·十里銀灘大幅降價促銷,，北京大量開發(fā)商在售項目成交簽約率低于30%,，深圳,、南京、重慶等地龍頭企業(yè)加大優(yōu)惠,。值得注意的是,，地方調控也在逐步加大籌碼，如機構預計上海新出臺的補稅購房禁令最多致四成買家暫緩購房,，這樣的情況下半年或將愈演愈烈,。
從去年初至今接連不斷、持續(xù)加碼的房地產調控,，眾多房企至今已經苦苦支撐了一年半之久,，“對大多數(shù)企業(yè)而言，已經臨近他們堅持的極限了,，一旦超越極限,，也就是拐點來臨之時�,！鄙虾Ｄ秤馄诮环繕潜P的一位負責人士坦言,。
住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公開場合表示，下半年市場復雜,，企業(yè)應該思考轉型和升級,，開發(fā)企業(yè)積極尋求轉型應是當務之急。
市場持續(xù)降溫
據(jù)了解,，近期樓市熱點降溫最迅速的,，當屬高鐵概念。據(jù)搜房網統(tǒng)計,，7月23日溫州動車事故發(fā)生后,，昆山樓市成交量迅速出現(xiàn)10%左右下跌。此前昆山樓市曾連續(xù)兩周成交量環(huán)比增10%以上,。
在不少業(yè)內人士看來,，如果說動車事故提前戳破樓市高鐵熱泡沫具有偶然性，但京滬高鐵沿線城市持續(xù)兩三年的高鐵升溫風險已然很大,，也是不爭的事實,。近期京滬高鐵沿線多個城市樓市開始降溫,，動車事故本身的影響只是表面因素,，市場長期過熱才是主要原因。
高鐵外,，還有更多樓市往日的風光不再,。豪宅首當其沖。上海搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,，盡管上周上海市頂級豪宅市場成交有所放量,，但均價50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬平,，環(huán)比下跌了25.8%。上半年,，上海豪宅行情慘淡,，大量豪宅樓盤長期成交量低位徘徊，更有不少項目連續(xù)零成交,，這種尷尬局面并無改善的跡象,。
在北京，有統(tǒng)計顯示,，2011年的入市項目,，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%，截至7月31日,，成交率低于30%的項目數(shù)為41個,，其中中小房企占24個。截至目前,，北京市中小房企積壓庫存量約為6.9萬套,，以每月可成交約2500套計，在不增加新入市項目的情況下,，中小房企需要28個月才能完成現(xiàn)有庫存的銷售,。
地方政府新近出臺的調控新政繼續(xù)影響著市場走向。21世紀不動產上海銳豐年家浜路店分行經理俞俊告訴記者,，因板塊內150萬以下的低總價房源分布廣泛,，且周邊生活配套亦較為齊全，外省市群體的購房行為較為集中,，上門剛需購房者中近半為外省市人員,。但自上周補稅購房的禁令公布以后，該分行近期帶看的客戶有四成左右暫緩購房,，其中受到禁令沖擊短期無法購買的約占一成,。
從目前的趨勢看，下半年,，隨著限購的擴容和各地保障房的推進,，區(qū)域樓市的質變臨界點正在一點點迫近。
房企支撐極限逼近
拐點是否真實來臨,，關鍵因素之一在于企業(yè)是否還挺得住,。
中房信的最新報告指出，4月份以來,，陸續(xù)有開發(fā)商促銷,，但大多數(shù)開發(fā)商還在咬牙堅持，至7月,，在新調控政策壓力下,，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價,，對當?shù)厥袌銎鸬搅藥有?月開始,，這種調價的影響有可能進一步擴大,，而萬科、碧桂園,、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn),，有可能是打響房價下調的“發(fā)令槍”。
記者注意到,，深圳,、南京、重慶等地龍頭企業(yè)正率先加大優(yōu)惠,�,！斑@三個城市的龍頭企業(yè)率先大范圍調價，第一是跟城市背景有關,，第二,，跟企業(yè)的戰(zhàn)略舉措有較大關系�,！敝蟹啃欧治鰩熤赋�,，近期以萬科、龍湖為首的多項目聯(lián)動促銷,，對當?shù)厥袌鲇酗L向標的作用,。
新一輪降價促銷的背后，支撐了一年半之久的房地產企業(yè),，面臨的壓力仍在進一步加重,，絲毫未見減輕。這一點,，在國際評級機構對中國房地產上市公司的評級和擔憂中可見一斑,。
8月1日，標準普爾評級服務宣布,，將沿海家園的長期企業(yè)信用評級從“B”下調至“B-”,，并將其大中華區(qū)信用評級從“cnB+下調至“cnB-”，企業(yè)信用評級的展望為負面,。
標普預計,，沿海家園的財務風險狀況杠桿率較高，料未來兩年的杠桿比率仍將處于高位,。因沿海家園的主要項目集中在已實施限購政策的城市,，如北京,、上海和大連,，預計未來一到兩年其合約銷售金額將下降,。
這樣的公司狀況判斷，在分析機構對中國房地產上市企業(yè)的最新評級中具有代表性,，國際機構對中國房企的堅持極限表現(xiàn)出日趨加重的擔憂,。
根據(jù)央行公布的2011年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告，上半年房地產開發(fā)貸款新增2098億元,，同比少增2325億元,，同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金16463億元,，同比增長32.7%,。問題是，隨著有關部門對房地產信托等融資渠道日漸收緊,，下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔憂,。
“上海新盤數(shù)量銳減四成，8月樓市難有作為,�,！睗h宇地產在其報告中分析，截止到目前,，上海樓市住宅存量面積為766萬平方米,，并且市場供大于求狀態(tài)始終未被打破，隨著可售房源日益增多,，將進一步加劇開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)狀,。
房企逼近支撐極限：本輪拐點隱現(xiàn)
變數(shù)太多
走為上策？
土地層面的拐點同樣有所表現(xiàn),。國土資源部下屬機構中國土地勘測規(guī)劃院8月1日發(fā)布調查顯示,，各種調控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現(xiàn)，導致開發(fā)商的拿地熱情和意愿有所降低,。
土地市場的表現(xiàn),，直接暴露了眾多房企的“去意”。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2011年1—7月,，全國130個城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%（2010年全年增長31%）,。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達到33.9%,、47.3%。全國130個城市招拍掛市場共推出住宅用地2.3億平方米,，同比下降13.7%,，計劃完成率僅為30%。
“下半年政策面不確定因素仍在，抓緊機會快賣房應是不二選擇,�,！敝蟹啃欧治鰩煑畛壳嘀毖裕绻驹陂_發(fā)商的角度來看,，雖然當前身處一個調控政策的相對空檔期,，且從近期各重點城市的市場表現(xiàn)來看，成交量也已企穩(wěn)回升,，但對于未來市場的走勢,，不宜過于樂觀，調控周期還遠未走到盡頭,。在當前這樣的時間點上,，抓緊市場出現(xiàn)的階段性機遇，加快銷售回款,，是最穩(wěn)妥的選擇,。
中房信分析師薛建雄認為，部分房價上漲過快的二,、三線城市,，如果實施限購等嚴厲政策的話，對于開發(fā)企業(yè)的打擊將是沉重的,。屆時,，在一、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下,，開發(fā)商會加大新房供應,，或將通過降價以求以價換量，隱藏的市場拐點也許會突然爆發(fā),。