近日，一則名為“錢塘帝景在自己的售樓處公開了項(xiàng)目的成本清單,，大家一起圍觀”的帖子,，受到了業(yè)界巨大關(guān)注。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說,，開發(fā)成本是企業(yè)的商業(yè)機(jī)密,，一般都是藏著掖著，這么光明正大地拿出來(lái)曬,，還真是不多見,。
雖然因?yàn)闃I(yè)界的巨大關(guān)注，開發(fā)商在第二天就把展板收了起來(lái),，但人們對(duì)這件事的熱情卻沒有減弱,。開發(fā)商公布成本清單出于什么樣的初衷？成本清單是否有水分,？一般的開發(fā)成本,，大致包括哪些方面？購(gòu)房者又該如何看待高昂的成本和超高性價(jià)比的銷售價(jià)格,？
建安成本與精裝費(fèi)相當(dāng)
位于濱江區(qū)域的錢塘帝景,，最近首次推出了264套房源，主力戶型為89平方米和180平方米,，其中毛坯交付的6號(hào)樓均價(jià)為27500元/平方米,，精裝修的2號(hào)樓均價(jià)為32500元/平方米。根據(jù)杭州市物價(jià)局的價(jià)格公示,，裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米。因?yàn)殚_發(fā)商和地段位置都不錯(cuò)，這個(gè)樓盤一直以來(lái)受到市場(chǎng)的關(guān)注,。
開盤當(dāng)天,，細(xì)心的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，銷售現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了這么一塊展板,，名為“開發(fā)成本及銷售價(jià)格組成(初次申報(bào))”的表格,，讓不少購(gòu)房者大呼意外。
這份表格公示的是6號(hào)樓的成本和價(jià)格,，將27500元/平方米的銷售價(jià)格,，分成了五大塊。
第一塊是土地使用權(quán)取得費(fèi),，為5674元/平方米,；
第二塊是住宅開發(fā)成本，為5665元/平方米,，由勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)和其他直接費(fèi)用等5項(xiàng)組成,，其中建筑安裝工程費(fèi)占的比例最大，為5005元/平方米,；
第三項(xiàng)是期間費(fèi)用,，2232元/平方米，由管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用組成,；
第四項(xiàng)則是預(yù)期利潤(rùn)，為6525元/平方米,，占到銷售價(jià)格的23.7%,；
第五項(xiàng)是稅金，7404元/平方米,，占到銷售價(jià)格的比例是26.9%,。
開發(fā)商怕生事三緘其口
作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)機(jī)密，杭州還沒有開發(fā)商公布過開發(fā)成本,。那么,，錢塘帝景的開發(fā)商世茂房產(chǎn)，為什么要選擇這么做,？
對(duì)此,，該項(xiàng)目的項(xiàng)目總監(jiān)葉先生三緘其口。他說,，這個(gè)事情之前公司是抱著誠(chéng)信對(duì)客戶的態(tài)度來(lái)做的,，但因?yàn)檫@并非是行業(yè)的強(qiáng)制性要求,，所以怕各界關(guān)注以后，同行有意見,，怕對(duì)同行的沖擊會(huì)比較大,。
他透露說，之前已經(jīng)有不少媒體致電給他,，但都被他回絕了,。他說，這個(gè)事情雖然公司是實(shí)實(shí)在在在做的,，本來(lái)是好事,，但怕最后結(jié)果并不是這樣，還是不要再說了,。
此后,，雖然記者要求了好幾次，但這位負(fù)責(zé)人再不肯透露半個(gè)字,。
據(jù)了解,，這個(gè)展板銷售開盤當(dāng)天原本是在銷售部展示的，但從第二天開始,，就已經(jīng)不見了,。但是如果購(gòu)房者要了解，可以向銷售人員要求拿出來(lái)看一下,。
雖然對(duì)此開發(fā)商比較低調(diào),，但業(yè)界對(duì)此已經(jīng)是議論紛紛。
有人表示,，錢塘帝景敢于公開成本,，可以算得上是勇氣可嘉。畢竟這么做的樓盤實(shí)在是不多,。
有人說,，開發(fā)商是想強(qiáng)調(diào)一下性價(jià)比。根據(jù)這份清單,，錢塘帝景的預(yù)期利潤(rùn)占到了銷售收入的23.7%,，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到交付，需要好幾年的時(shí)間,，如果按照年收益率來(lái)說,，這樣的利潤(rùn)顯然也算不上太離譜。最后,，錢塘帝景的開盤均價(jià)是27500元/平方米,，如果算上折扣，還要便宜一些,，這很容易讓人產(chǎn)生物有所值的感覺,。
也有人提出質(zhì)疑：漲價(jià)的時(shí)候沒跟大家算成本,，現(xiàn)在不好賣了，就來(lái)算成本了,。這是不是開發(fā)商舍不得降價(jià),，舍不得讓利的一種表現(xiàn)呢？
成本清單會(huì)不會(huì)有水分
當(dāng)然,，開發(fā)商初衷固然讓人感興趣，但更多人好奇的是,，這樣的建安成本是否合理,？是開發(fā)商誠(chéng)意之舉，還是一種噱頭,？土地成本固然沒有什么好討論的,，預(yù)期利潤(rùn)是開發(fā)商主觀制定，也沒有必要多議,，人們關(guān)注最多的,，顯然是建安成本和稅金兩部分。
錢塘帝景的住宅建安成本為5665元/平方米,，這一塊到底有沒有水分,？記者咨詢了不少開發(fā)商，得到的結(jié)果有些混亂,。
濱江房產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示,，各個(gè)項(xiàng)目之間差距非常大，很難說得清楚,。所謂的建安成本跟物業(yè)類型關(guān)系很大,，比如超高層高層比別墅的建安成本就要高很多；地下室做兩層還是一層,，影響最終成本,；此外，樓層的高度大小,，景觀的好壞,、外立面是否是石材干掛和玻璃幕墻等高檔材料、樓盤的定位等等,，都會(huì)影響到最終的建安開發(fā)成本,，所以，這個(gè)業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)很難說,。
不過開發(fā)商比較統(tǒng)一的說法是,，撇開石材干掛等精裝成本，一般一個(gè)中高端高層公寓的建安成本在3500元/平方米左右,，錢塘帝景是45層高的超高層,，超高層的建安成本比高層會(huì)高上800—1000元/平方米左右,。而此外的景觀、外墻等等因素,，就要看開發(fā)商是否舍得投入了,，因?yàn)闃潜P還沒有交付，最后配置怎么樣很難說,，這是一個(gè)說不清道不明的空間,，這就要看開發(fā)商是否真正將配套落到實(shí)處了。
另外一個(gè)市場(chǎng)最為關(guān)心的稅費(fèi)問題,。那么,，開發(fā)領(lǐng)域的稅費(fèi)到底包括哪些部分？據(jù)杭州地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，這主要包括7個(gè)方面,，分別為營(yíng)業(yè)稅、城建稅,、教育費(fèi)附加,、水利建設(shè)資金、印花稅,、土地增值稅和所得稅,，其中前五項(xiàng)稅費(fèi)約占總銷售收入的10%，所得稅為凈利潤(rùn)的25%,，土地增值稅一般按照總銷售收入不低于2%預(yù)繳,，最后清算，多退少補(bǔ),，但因?yàn)殛P(guān)于土地增值稅清算的條例頻頻出臺(tái),，所以最終按照多少價(jià)格來(lái)算，存在很大的變數(shù),。而從錢塘帝景的稅費(fèi)占到銷售收入的26.9%來(lái)看,，它對(duì)這一塊的預(yù)留空間還是比較大的。
成本核算其實(shí)十分混亂
記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn),，許多公司對(duì)于開發(fā)成本的核算非�,；靵y，對(duì)于同一個(gè)成本的報(bào)價(jià)也相差甚遠(yuǎn),。公司之間成本的歸類不同,，顯然是成本標(biāo)準(zhǔn)很難統(tǒng)一的一大原因。對(duì)此,，一位業(yè)內(nèi)人士表示,，目前杭州在成本核算上都是非常粗糙的，包括一些品牌開發(fā)商，大家都是粗算算的,。所以有的時(shí)候,，這家公司跟那家公司的成本名稱雖然一樣，但其實(shí)說的并不是一個(gè)概念,。
當(dāng)然,，也有一些公司的成本核算非常細(xì)致。記者曾經(jīng)看到過一個(gè)外地公司某項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算表,，里面把開發(fā)成本分成了8類,，分別為土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi),、主體建筑工程費(fèi),、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi),、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi),，再加上期間費(fèi)用,，構(gòu)成項(xiàng)目的總投資。稅費(fèi)和利潤(rùn)另算,，顯得更為清晰明白,。而它對(duì)每一項(xiàng)成本的測(cè)算都相當(dāng)細(xì)致，達(dá)到了170項(xiàng)之多,。比如,，它甚至列出了“風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)”一項(xiàng)，針對(duì)材料價(jià)格上漲,、總包競(jìng)爭(zhēng)性不足,、設(shè)計(jì)方案顛覆與圖紙修改等因素，列出了自己的預(yù)判,。
很顯然,，在樓市面臨調(diào)控的大背景下，這樣的成本核算更有利于公司控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。如果這么細(xì)致的成本清單能夠公布于世,，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，那才叫真正透明,。
要警惕成本價(jià)銷售項(xiàng)目
值得一提的是,，購(gòu)房者如何看待開發(fā)商公布的成本清單，也頗有講究,。
一位業(yè)內(nèi)人士表示,，很明顯開發(fā)商公布開發(fā)成本，總是有這么一層意義：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)沒有多少利潤(rùn)，或者已經(jīng)接近或低于成本價(jià),，購(gòu)房者可以選擇出手了,。事實(shí)上，在樓市迎來(lái)史上最嚴(yán)厲調(diào)控的現(xiàn)在,，不排除不久的將來(lái),，會(huì)有很多樓盤打出“成本價(jià)”來(lái)吸引購(gòu)房者。
他說,，樓盤開發(fā)成本對(duì)于自住需求者來(lái)說,，有一定的參考意義，購(gòu)房者希望買到價(jià)廉物美的商品,，也是人之常情,，但房?jī)r(jià)顯然并不是越低越好。他說,，房子畢竟是有70年產(chǎn)權(quán)的商品,，它是人們遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，一定的安全性和舒適性,，是必須的,，這就需要開發(fā)商有一定的投入和配置。
“資本是逐利的,，如果房?jī)r(jià)定得太低,，開發(fā)商沒有什么利益可圖。我想大多數(shù)開發(fā)商會(huì)選擇做減法而不是加法,，最后交到業(yè)主手中的,，只是一個(gè)各方面都有問題的爛盤。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說,，也是沒有好處的,。”他說,。