位居2010年北京豪宅之首的泰禾紅御,，單套房源的預(yù)售價(jià)最低為2500萬元，最高達(dá)2億元,，但記者近日卻在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：該樓盤已出售的房源，成交均價(jià)基本低至預(yù)售價(jià)的四成左右,。
不僅如此,，對(duì)于這個(gè)市值達(dá)數(shù)十億元的豪宅項(xiàng)目來說，開發(fā)商的注冊(cè)資本僅僅為5297萬元,，只相當(dāng)于一套中等偏下房源的價(jià)格,。
成交均價(jià)與預(yù)售價(jià)相差懸殊
由于銷售中的折扣等優(yōu)惠措施，樓盤成交價(jià)略低于預(yù)售價(jià)的情況實(shí)屬正常,，但若相差太大就值得探討了,。
去年3月31日，某組織評(píng)選出的中國十大超級(jí)豪宅排行榜上,，引領(lǐng)北京豪宅群的樓盤為北京長安街東端,、京杭大運(yùn)河畔的豪宅泰禾紅御，該項(xiàng)目僅次于廣州大一別墅,、南京鐘山國際和上海湯臣一品而位居中國十大超級(jí)豪宅榜的第四位,。
據(jù)該項(xiàng)目公開宣傳資料顯示，目前樓盤的銷售價(jià)最低為2500萬元/套,，最高達(dá)到2億元/套,。但奇怪的是，記者發(fā)現(xiàn),，該樓盤幾批房源的成交均價(jià)卻基本上僅為對(duì)外預(yù)售價(jià)的四成左右,。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的資料顯示，該樓盤于2009年11月8日開盤的一批房源共有7套別墅上市,，建筑面積在380~500平方米之間,，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間在61500~79000元/平方米，但已成交房源的成交均價(jià)卻僅為28681元/平方米,，成交均價(jià)僅為預(yù)售價(jià)區(qū)間兩端價(jià)格的36%~47%。
這樣的情況并不是個(gè)案,。該樓盤于2008年11月30日推出的6套房源中,，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間為12萬元~17.55萬元/平方米,，房源建筑面積基本在1140平方米左右，但成交均價(jià)僅為52609元/平方米,，約為預(yù)售價(jià)區(qū)間的30%~44%,。而該樓盤于2008年9月28日推出的62套房源中，目前已成交31套,，另外仍在售的31套房源中,，預(yù)售價(jià)區(qū)間在63000~79000元/平方米，而已成交的31套房源成交均價(jià)只有31393元/平方米,，成交均價(jià)僅為目前預(yù)售價(jià)區(qū)間上下值的40%~50%,。
一般而言，在樓盤銷售中,，成交價(jià)會(huì)略低于預(yù)售價(jià),，但泰禾紅御的成交均價(jià)僅為預(yù)售價(jià)的四成左右，相差的數(shù)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常范圍,。
在無法查找到該樓盤開發(fā)商的相關(guān)聯(lián)系方式之下,，記者致電該樓盤售樓處，對(duì)于預(yù)售價(jià)與成交價(jià)相差極大的原因,，一位女工作人員開始時(shí)以“不知道”作為答復(fù),，但稍作停頓后她補(bǔ)充說，預(yù)售價(jià)只是報(bào)批時(shí)的一個(gè)價(jià)格,，與實(shí)際成交價(jià)沒有關(guān)系,，實(shí)際成交時(shí)主要根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及具體房源而定價(jià)。
對(duì)此說法,，北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊向記者表示,，雖然預(yù)售價(jià)并不等同于最終售價(jià)，但卻是開發(fā)商開盤時(shí)基于市場(chǎng)情況而作出的定價(jià),，只是基于后期的折扣等優(yōu)惠,，才會(huì)出現(xiàn)略低于預(yù)售價(jià)的實(shí)際成交價(jià)。該樓盤成交均價(jià)與預(yù)售價(jià)相差如此之大,，確實(shí)有點(diǎn)不正常,，可能緣于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)沒有及時(shí)更新所致。
他對(duì)此進(jìn)一步解釋說,，豪宅類別墅的銷售周期較長,，一般比住宅長1~2年。在較長的銷售周期內(nèi),，一些別墅期房甚至有可能變?yōu)楝F(xiàn)房銷售,，這時(shí)就需要將預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)至現(xiàn)房系統(tǒng)內(nèi)，如泰禾紅御2004年推出的房源,，目前仍在銷售,，歷史數(shù)據(jù)較多,，會(huì)導(dǎo)致北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)未得到及時(shí)更新，從而導(dǎo)致數(shù)據(jù)對(duì)比上的異常,。
坐地漲價(jià)一倍以上
在接受記者采訪時(shí),，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士提出了另一種解釋，可能緣于該樓盤已推出的房源中間一直處于不斷漲價(jià)中,，但后來的成交量較小,，成交量主要集中于價(jià)格并不太高的前期，從而拉低了成交均價(jià),，導(dǎo)致成交均價(jià)與目前預(yù)售價(jià)間的巨大鴻溝,。
以該樓盤于2008年11月30日推出的那批房源為例，雖然6套房源目前只成交了1套,，但價(jià)格卻一直處于飛漲中,。
該樓盤公開宣傳資料顯示，這批房源的建筑面積基本在1140平方米左右,。2008年11月時(shí),，預(yù)售價(jià)區(qū)間在1200萬元/套~1億元/套。此后價(jià)格不斷上漲,，并于去年9月底沖至3000萬元~2億元的預(yù)售價(jià)區(qū)間,，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間為2500萬元~2億元，接近開盤時(shí)的2倍,。
其他幾批房源的價(jià)格也出現(xiàn)了類似的漲價(jià)軌跡,。
公司注冊(cè)資本僅相當(dāng)于一套房價(jià)
據(jù)記者了解，泰禾紅御旗下共有100多套豪宅,，以目前的對(duì)外預(yù)售價(jià)2500萬元/套~2億元/套計(jì)算,，該樓盤旗下房源的地產(chǎn)市值達(dá)數(shù)十億元，但記者從北京市工商局獲得的工商資料顯示,，該樓盤開發(fā)商北京泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年注冊(cè)時(shí),，注冊(cè)資本僅為5297萬元。以眼下該樓盤每套房源預(yù)售價(jià)2500萬元~2億元計(jì)算,，公司注冊(cè)資本僅相當(dāng)于一套中等偏下房源的價(jià)格,。
開發(fā)商的母公司為泰禾（香港）集團(tuán)有限公司。據(jù)公開資料顯示,，至2005年底,，該集團(tuán)公司的總資產(chǎn)也不過20億元左右，與泰禾紅御的開發(fā)規(guī)模相比仍有不小的差距,。
對(duì)此,，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借雞下蛋式的杠桿式發(fā)展一直是中國房企主要的發(fā)展方式之一。