大量商品房滯銷，北京通州區(qū)域正面臨著過(guò)去不曾想象的尷尬,。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,，截至5月24日，通州商品房庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)套,。數(shù)據(jù)顯示,，通州最近1年來(lái)商品房預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)為30個(gè)，提供的房源套數(shù)合計(jì)為10695套,，簽約套數(shù)僅為3090套,，簽約率不到3成。其中有10個(gè)項(xiàng)目的簽約率不足1成,。
而此前的2009年至2010年間,，通州區(qū)曾是北京房?jī)r(jià)飆升最快區(qū)域，從均價(jià)8000多元/平方米到25000元/平方米，通州房?jī)r(jià)用一年多時(shí)間漲了3倍,。曾幾何時(shí),，通州新城規(guī)劃被開發(fā)商熱捧為“超越浦東、接近迪拜”,。而如今,，“漲價(jià)明星”有可能成為降價(jià)帶頭羊。據(jù)本報(bào)記者了解,，通州區(qū)部分樓盤已難以承受重壓,，有降價(jià)打算。
與此同時(shí),，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)的北京全市商品房庫(kù)存,，也悄然爬上了10萬(wàn)套關(guān)口。這是繼今年1月18日后,，4個(gè)月來(lái)首次突破10萬(wàn)套,。
不僅僅是北京，采訪中本報(bào)了解到,，全國(guó)各個(gè)城市庫(kù)存量均在爬升,。盡管還沒(méi)有到達(dá)2008年的峰值，但業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為,，按照目前增長(zhǎng)趨勢(shì),，一線城市庫(kù)存量今年完全有可能實(shí)現(xiàn)甚至超越歷史高峰。
采訪中常年跟蹤房產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)城證券分析師劉昆等人預(yù)言,，樓市去庫(kù)存時(shí)代已經(jīng)到來(lái),。
無(wú)可回避的庫(kù)存壓力
令SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹記憶猶新的是，2010年上半年,，他曾接到建委相關(guān)人士的電話,。那時(shí)北京市可售住宅存量不足5萬(wàn)套，其中能銷售的只有3萬(wàn)套,，而按照往常非調(diào)控年份,，北京每年要消化16-17萬(wàn)套的住宅，這意味著當(dāng)時(shí)的庫(kù)存3個(gè)月就能消化完,。
所以,，電話另一端，建委負(fù)責(zé)人非常著急,，希望能找到迅速增加供應(yīng)的辦法,。后來(lái)人們可看到，調(diào)控不能說(shuō)不嚴(yán)厲的2010年,，北京房?jī)r(jià)仍舊大幅上漲,。
對(duì)于當(dāng)前北京10萬(wàn)套的庫(kù)存量,，潘石屹認(rèn)為，約相當(dāng)于7至8個(gè)月的消化量,，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響,。
一個(gè)數(shù)據(jù)是，2008年,，北京市商品房庫(kù)存曾一度超過(guò)14萬(wàn)套,。但他并沒(méi)有否認(rèn)庫(kù)存量正在持續(xù)增加的趨勢(shì)。
庫(kù)存量的增加,，給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大壓力,。
庫(kù)存或達(dá)峰值 地方官稱房?jī)r(jià)沒(méi)漲即是跌
“在政策高強(qiáng)度、存貨高企和景氣下行的背景下,，地產(chǎn)行業(yè)已開始進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代,。”劉判斷,。
中金公司也提出了相似觀點(diǎn),。
中金不久前披露的專門報(bào)告認(rèn)為，4月份以來(lái)各城市庫(kù)存去化月數(shù),，已接近或超過(guò)2010
年全年高點(diǎn),，隱含著樓盤銷售去化率并不如人意，同時(shí)開發(fā)投資數(shù)據(jù)還維持高位增長(zhǎng),，意味著開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化,，開發(fā)商延遲推盤等舉措只會(huì)拉長(zhǎng)行業(yè)調(diào)整時(shí)間，很難博弈到市場(chǎng)反轉(zhuǎn),。
在此局面下,，全面性的降價(jià)潮是否會(huì)來(lái)臨？
三季度降價(jià)可期
在這場(chǎng)曠日持久的房?jī)r(jià)調(diào)控博弈中,，地方政府執(zhí)行力度被認(rèn)為是決定房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵因素,。
但現(xiàn)實(shí)是，部分地方政府的抵觸心態(tài)相當(dāng)明顯,，甚至私下對(duì)中央政府滿腹牢騷,。
一位不愿意透露姓名的地方政府發(fā)言人在接受記者采訪時(shí)抑制不住憤怒,，他指出,，把房?jī)r(jià)下跌作為調(diào)控的目標(biāo)是片面的，“衡量房?jī)r(jià)高低的另一個(gè)維度是收入,，為什么短期內(nèi)不讓收入大幅上升,？”他說(shuō)。
他認(rèn)為,，在CPI上漲的背景下,，房?jī)r(jià)沒(méi)漲就已是下降,。持這種觀點(diǎn)的人在開發(fā)商中不在少數(shù)。
該新聞發(fā)言人稱,，調(diào)控本身就是中央和地方的博弈,，而博弈需要時(shí)間。他認(rèn)為,，現(xiàn)在還不到評(píng)估調(diào)控效果談?wù)摻Y(jié)論的時(shí)候,，評(píng)估效果至少要等到三季度。
他坦言,，民眾不要指望房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生快速下降,。從他們監(jiān)測(cè)的目前入市項(xiàng)目看，這些項(xiàng)目受區(qū)域以及去年高價(jià)拿地影響,，地方政府能把房?jī)r(jià)控制在不漲的態(tài)勢(shì),，就說(shuō)明調(diào)控已經(jīng)見效了。
北京四季房展研究院副院長(zhǎng)鄭向東認(rèn)為,，就目前整體市場(chǎng)而言,，價(jià)格明顯受到供給的結(jié)構(gòu)性因素影響。雖然個(gè)別樓盤已開始降價(jià),，但在整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看不到明顯下調(diào),，入市的高端樓盤較多，郊區(qū)樓盤相對(duì)較少,，平均價(jià)格比較平穩(wěn),。
不過(guò)，據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹分析,，如果成交量持續(xù)下滑到一定程度,，總會(huì)有開發(fā)商因?yàn)橘Y金問(wèn)題撐不住，他預(yù)計(jì)年底就會(huì)出效果,。
“目前之所以一直沒(méi)有降價(jià),，主要與開發(fā)商的心態(tài)有關(guān)。開發(fā)商總是覺(jué)得限購(gòu)政策是短期政策,，不是長(zhǎng)期政策,。目前沒(méi)降價(jià)，說(shuō)明開發(fā)商資金上仍然扛得住,，在融資收緊的背景下,，資金主要依賴銷售，撐不住的時(shí)候就會(huì)降價(jià)促銷,�,！�
潘石屹稱，目前住宅成交惡化情況非常嚴(yán)重,�,！拔覀冇�15套房子放到網(wǎng)上去競(jìng)拍,，其中有3套是住宅項(xiàng)目，最后住宅的成交價(jià)僅達(dá)到預(yù)期的75%,，而其余的商鋪寫字樓都是最高限價(jià)成交,，最快的5秒就秒殺了�,！�
不管開發(fā)商實(shí)際處境到底如何,，一些專家開始呼吁其降價(jià)的決心。
北京科技大學(xué)教授趙曉就明確表示,，當(dāng)前住宅市場(chǎng)正處于價(jià)格的下行通道,，理性的開發(fā)商面對(duì)中央政府強(qiáng)硬的調(diào)控決心，加快銷售才是首選,。但他同時(shí)坦言,，受預(yù)售款監(jiān)管、按揭放貸速度延緩等政策影響,，加快銷售又得不到錢,，開發(fā)商也面臨著困局。
超預(yù)期政策出臺(tái),？
巨大的庫(kù)存壓力下,，關(guān)于限購(gòu)政策是否會(huì)在年底退出，坊間有很多猜測(cè),。
頗具代表性的是清華大學(xué)金融系主任,、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵的觀點(diǎn)。他認(rèn)為,，年底會(huì)有某種政策上的變化,。李稻葵說(shuō)，今年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是革命性的一年,，限購(gòu)政策會(huì)讓大部分城市的房?jī)r(jià)平穩(wěn)下來(lái),，甚至略有下降，到年底前調(diào)控的目標(biāo)就有可能實(shí)現(xiàn),。
“到時(shí)包括濟(jì)南在內(nèi)的許多城市可能會(huì)逐步退出限購(gòu)政策,，或者采用更加靈活、更加精確,、誤傷比較小的政策替代限購(gòu)政策,。”
趙曉則持相反的觀點(diǎn),，他認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)走勢(shì)仍以橫盤振蕩為主線,，以微降為趨勢(shì),。而這與中央調(diào)控目標(biāo)仍有距離,，不排除調(diào)控加碼的可能性,。趙曉認(rèn)為，調(diào)控加碼有兩個(gè)方向,，一者出臺(tái)新的政策,，二者從嚴(yán)執(zhí)行現(xiàn)有政策。
鄭向東也對(duì)限購(gòu)政策的持續(xù)性表示樂(lè)觀,。他預(yù)測(cè),，限購(gòu)政策在北京這樣的城市至少會(huì)持續(xù)兩年。
地方政府的心態(tài)又如何,？前述地方政府新聞發(fā)言人稱,，“對(duì)于未來(lái)是否會(huì)出臺(tái)調(diào)控措施的問(wèn)題，應(yīng)該去問(wèn)中央,。這輪調(diào)控一直都是地方政府在配合中央政府,，地方政府不會(huì)主動(dòng)去出臺(tái)調(diào)控措施�,！�
5月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)倪虹公開表示,，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施,，已取得初步成效,，但成果尚需鞏固。
倪虹表示,，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。下一步調(diào)控的方向與目標(biāo)是“三基本,、兩協(xié)調(diào),、一嚴(yán)控”。
倪指出,，要實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo),，需要從增加供給、加大保障性住房建設(shè)力度,，調(diào)節(jié)需求,、完善差別化稅收信貸政策，加強(qiáng)監(jiān)管,、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面共同給力,。
對(duì)于什么是影響中國(guó)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的因素，倪虹認(rèn)為,，第一是供求,；第二是商品的本質(zhì)屬性也會(huì)影響到供需關(guān)系，進(jìn)而影響商品價(jià)格,。
鑒于住房具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性,，倪直言,，當(dāng)投資性住房需求達(dá)到一定比例的時(shí)候，正常的住房供需關(guān)系被扭曲了,，進(jìn)而價(jià)格也可能被扭曲了,。
“要想讓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，達(dá)到一個(gè)合理的水平,，就要抑制投機(jī)投資性需求,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)自住型和改善型住房需求�,！蹦咧赋�,。
顯然，巨量的庫(kù)存,，還要結(jié)合商品房投資需求看待,；如果當(dāng)調(diào)控政策穩(wěn)妥地卡住了投資需求，消費(fèi)需求自然順暢浮出,，庫(kù)存因而得以順暢釋放,。