堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖,，同時(shí)加強(qiáng)住房制度建設(shè),。如果制度改革不能跟上,，不能從體制機(jī)制上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行模式,，一旦限購(gòu)令等調(diào)控政策放松,，需求爆發(fā),，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,。
房?jī)r(jià)下降了嗎,？
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)下降,，老百姓卻感受不明顯
房?jī)r(jià)真的降了嗎,？許多人都在問這個(gè)問題。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看,，調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市房?jī)r(jià)的確有所回落,。3月份，北京,、深圳新房成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米,，上海新房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大達(dá)7.6%，廣州均價(jià)跌破12000元/平方米。
從市場(chǎng)實(shí)際情況看,，傳統(tǒng)上成交活躍的“小陽(yáng)春”今年被冷清的觀望所取代,，各地成交量仍然維持在近幾年來(lái)的低位。大多數(shù)新項(xiàng)目以較為合理的價(jià)格入市,，或給出更大的優(yōu)惠幅度,，一些新開盤項(xiàng)目推出九折、直減10萬(wàn)元等優(yōu)惠,，新的打折形式“團(tuán)購(gòu)”也出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,。
二手房市場(chǎng)上，據(jù)中介機(jī)構(gòu)介紹,，大多數(shù)房源的掛牌價(jià)格仍然維持在高位,，但時(shí)常會(huì)有一些業(yè)主因?yàn)榧庇诔鍪郑鲃?dòng)調(diào)低價(jià)格,，部分房源一次性下調(diào)20%甚至更多,。
“只要您盯著某一個(gè)區(qū)域，時(shí)不時(shí)地就會(huì)有這樣的房源出來(lái),，但這樣的房源賣得也很快,。”鏈家地產(chǎn)一位工作人員告訴記者,。
然而,，從普通購(gòu)房者的感受來(lái)看，房?jī)r(jià)下降得似乎沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的那么真切,。
“我?guī)缀趺刻於家礁浇氖蹣翘幒椭薪槿プ稍�,，盡管看房的人不多，但房?jī)r(jià)從去年底到現(xiàn)在幾乎沒降過,，有的還在漲,。”家住北京市朝陽(yáng)區(qū)的陳先生說,，政府和媒體都在用數(shù)據(jù)和例子說房?jī)r(jià)理性回落了,，但自己和身邊的朋友同事卻感受不明顯。
3月底,，北京市提出了房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo),，“穩(wěn)定”也是各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵詞。據(jù)記者了解,，為了維持房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的“穩(wěn)定”,，部分一線城市對(duì)高價(jià)房暫停發(fā)放預(yù)售許可證，使高價(jià)房無(wú)法入市銷售,，低價(jià)房源則加大入市,，從而拉低了新房的平均成交價(jià)格,。有的城市把限價(jià)房等保障性住房?jī)r(jià)格也納入商品房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)范疇，近期大量限價(jià)房入市,，也在統(tǒng)計(jì)層面降低了房?jī)r(jià),。
也正因如此，“下降”了的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和老百姓的感受差別較大,。
房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎,？
“限購(gòu)令”下成交量難反彈，下半年房?jī)r(jià)或下降
“總體而言,，市場(chǎng)現(xiàn)在十分膠著,，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)真的迎來(lái)下降的拐點(diǎn)，二季度一定會(huì)見分曉,。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,。
“五一”小長(zhǎng)假期間,，各地樓市成交出現(xiàn)了小幅反彈，但緊接著,，成交量再次大幅下滑,。以北京為例，5月2日—5月8日,，北京樓市成交量再次下滑,，總成交3197套，環(huán)比前一周下降39%,。
根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)看,，正常年份2月份樓市成交量最少，3月份會(huì)比2月份翻倍,，4月份則會(huì)在此基礎(chǔ)上再增加四成左右,。但今年2月至今，一線城市樓市成交量始終低迷,，同比去年下滑50%以上,。
朱中一認(rèn)為，連續(xù)的樓市調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成了量變到質(zhì)變的影響,。與前幾次不同,，新一輪的樓市調(diào)控?cái)U(kuò)大了限購(gòu)的范圍，在限購(gòu)令的作用下,，成交量很難反彈,，房?jī)r(jià)也缺乏反彈的基礎(chǔ)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉表示,，連續(xù)幾次加息,、貸款優(yōu)惠利率取消等使購(gòu)房者尤其是炒房者的資金成本大增,。相比一年前，目前購(gòu)房的利息基本已經(jīng)翻倍,，對(duì)成交量的影響將進(jìn)一步加大,。
“一般來(lái)說，成交量大幅萎縮一段時(shí)間后,，就會(huì)傳導(dǎo)到價(jià)格上,。”萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰表示,，“今年肯定是調(diào)整年,，市場(chǎng)會(huì)持續(xù)蕭條，下半年一線城市房?jī)r(jià)如果下跌,，很正常,。”
從企業(yè)角度看,，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況進(jìn)一步趨緊,，存量卻仍在不斷上升。從已經(jīng)公布的上市房企2010年報(bào)來(lái)看,，資產(chǎn)負(fù)債率普遍走高,，多數(shù)達(dá)到行業(yè)70%警戒線。有84家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元,，同比減少1150億元,。同時(shí)，129家房企2010年末存貨總量達(dá)9098億元,，同比增長(zhǎng)40.4%,，創(chuàng)近幾年來(lái)新高。
業(yè)內(nèi)人士表示,，經(jīng)過這段時(shí)間的膠著后,，更大范圍、更明顯的降價(jià),，更可能成為市場(chǎng)的選擇,。
調(diào)控會(huì)繼續(xù)從緊嗎？
調(diào)控不會(huì)放松,，企業(yè)不要倒逼政府加強(qiáng)調(diào)控力度
國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在視察北京市保障性住房建設(shè)時(shí)表示,，中央提出要保持房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅(jiān)定不移的,；要把一些地區(qū)過高的房?jī)r(jià)降下來(lái),、使房?jī)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的；要特別關(guān)注困難群體和中低收入家庭,，使他們住得起房子,、租得起房子的決心也是堅(jiān)定不移的,。
很顯然，在當(dāng)前的形勢(shì)下,，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,，也不能放松。
4月中旬,，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組,，赴16個(gè)省市督查房地產(chǎn)調(diào)控的政策落實(shí)情況和成效。從督查組反饋的情況看,，各項(xiàng)調(diào)控措施得到了較好的執(zhí)行,，但也有少數(shù)地方政府出現(xiàn)了盲目樂觀的情緒，認(rèn)為當(dāng)?shù)亍胺績(jī)r(jià)不高”,，調(diào)控效果已經(jīng)明顯,，甚至應(yīng)該放松調(diào)控。對(duì)此,，參與調(diào)查的幾個(gè)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人均公開表態(tài),，房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持不放松。
“應(yīng)當(dāng)看到,，調(diào)控還只是剛剛看到一點(diǎn)成效，還面臨許多困難,。從某種程度上講,，如果不是限購(gòu)令強(qiáng)壓著需求，樓市很有可能已經(jīng)開始反彈了,�,！敝熘幸槐硎荆捎谕涱A(yù)期仍然強(qiáng)烈,，境外熱錢還在繼續(xù)流入,，住房剛性需求依舊旺盛……在這些因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)仍然有強(qiáng)烈的上漲沖動(dòng),。這時(shí)候如果放松房地產(chǎn)調(diào)控,，房?jī)r(jià)難免再次出現(xiàn)快速上漲，有限的調(diào)控效果恐將前功盡棄,。
繼續(xù)堅(jiān)持的同時(shí),，調(diào)控隨時(shí)有可能加強(qiáng)。
5月1日起,，各地按照國(guó)家發(fā)改委要求,，開始對(duì)商品房執(zhí)行“一房一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)制度。在新制度下,，開發(fā)商可自行降價(jià),，但不得擅自漲價(jià),。此舉被看作是樓市調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化、并且直接針對(duì)房?jī)r(jià)的新手段,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部主要負(fù)責(zé)人近幾個(gè)月來(lái)也頻繁表示,，有關(guān)部門一直在密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，積極進(jìn)行政策儲(chǔ)備,，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng),，新的調(diào)控政策隨時(shí)可能出臺(tái)。
“現(xiàn)在和2008年的情況大不相同,，當(dāng)時(shí)調(diào)控之所以轉(zhuǎn)向,，主要是遇到了國(guó)際金融危機(jī)�,！敝熘幸粡�(qiáng)調(diào),，在當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,，只會(huì)強(qiáng)化,。“無(wú)論是企業(yè)還是地方政府,，都不要幻想調(diào)控會(huì)在短期內(nèi)放松甚至轉(zhuǎn)向,。房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也一直引導(dǎo)企業(yè)，順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)合理定價(jià),，積極促銷,，不要倒逼政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策�,！�
制度改革跟上了嗎,？
堅(jiān)持樓市調(diào)控的同時(shí)，應(yīng)加快住房制度改革,，保障房投資必須到位
在房地產(chǎn)短期調(diào)控堅(jiān)定不移,、不斷加強(qiáng)的同時(shí)，被寄予厚望的,、與房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展息息相關(guān)的體制機(jī)制改革,，卻不盡如人意。
從中央層面看,，當(dāng)前之所以使用限購(gòu)等行政手段進(jìn)行調(diào)控,，甚至不惜犧牲一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，除了希望在短期內(nèi)穩(wěn)住市場(chǎng),，也希望能利用市場(chǎng)穩(wěn)住的這段時(shí)間,，加強(qiáng)相關(guān)制度改革。
然而,，調(diào)控的這一手硬了,，制度改革的這一手卻還有點(diǎn)軟,。除了北京等城市改革了土地招拍掛制度，上海,、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅以外,，其他地方的改革步伐還比較慢。
“房?jī)r(jià)短期下降不應(yīng)該是調(diào)控的唯一目標(biāo),�,！弊T華杰表示，如果調(diào)控不能解決樓市的深層次問題,，無(wú)異于治標(biāo)不治本,。
而另一方面，制度改革從來(lái)沒有顯得如此迫切,。在調(diào)控從嚴(yán)的背景下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍看淡后市。今年以來(lái),，多地商品房投資增幅出現(xiàn)明顯下滑,，土地市場(chǎng)冷清，商品房竣工面積連續(xù)數(shù)月大于新開工面積,。這意味著,，兩三年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有可能出現(xiàn)下滑,。
這種情況下,，如果制度改革不能跟上，不能從體制機(jī)制上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行模式,，一旦限購(gòu)令等調(diào)控政策放松，需求爆發(fā),，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,。
朱中一建議，應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前市場(chǎng)較為穩(wěn)定的有利時(shí)機(jī),，從保障性住房政策,、土地供應(yīng)政策、金融信貸政策,、財(cái)政稅費(fèi)政策,、技術(shù)政策等層面，盡快啟動(dòng)全方位的改革,。力爭(zhēng)在“十二五”期末,，建立起確保城鄉(xiāng)居民“住有所居”的住房政策體系。
在房地產(chǎn)投資增速下滑的情況下,，保障性安居工程對(duì)投資能否如預(yù)期地發(fā)揮對(duì)沖作用,，十分關(guān)鍵,。今年我國(guó)將開工建設(shè)各類保障性住房1000萬(wàn)套，預(yù)計(jì)總投資額超過1.3萬(wàn)億元,，遠(yuǎn)高于去年的7800億元,。專家普遍預(yù)測(cè)，保障房投資增加將對(duì)沖商品房投資的減少,，從而保證房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的開工率,，減少樓市調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和就業(yè)的影響。
在近期國(guó)務(wù)院對(duì)各地的督查中,，保障房建設(shè)投資是否落實(shí)也是重點(diǎn)之一,。“目前看投資到位情況還不太理想,�,！�
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“只有確保保障房投資不折不扣地落實(shí)到具體項(xiàng)目和地塊上,，才能發(fā)揮對(duì)商品房投資減少的對(duì)沖作用,。”
今年國(guó)務(wù)院有關(guān)部門將重點(diǎn)監(jiān)督保障性安居工程開工情況,，并將組織多次督察,。確保10月底前，各地簽訂的1000萬(wàn)套保障房任務(wù)全部開工,，投資全部到位并起效,。