又一輪地產(chǎn)調(diào)控政策即將出臺(tái)的風(fēng)聲日緊,。其實(shí)，拉下房?jī)r(jià)的套索已在悄悄收緊,，房?jī)r(jià)下半年必定出現(xiàn)階段性下降,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，決定價(jià)格的最有效因素是供求曲線,。地產(chǎn)調(diào)控政策由幾年一次淪落到幾月一次,，形同兒戲，這只能說(shuō)明是政策方向不對(duì)路,，而不是房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控有了“抗藥性”,。
從供給看，雖然我們不能指望中國(guó)一夜之間實(shí)現(xiàn)土地私有化,，敞開供應(yīng)地產(chǎn)業(yè)這一最重要的“原料”,，但由于有三年完成開發(fā)的限令，2009和2010年已經(jīng)售出的土地勢(shì)必要形成大量供給,。
盡管缺乏房地產(chǎn)供給的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，但基于房地產(chǎn)開發(fā)周期的特點(diǎn)，我們可用前一年新開工判斷當(dāng)年供給的大概情況,。
2010年商品房新開工面積16.38億平米,，較上年增長(zhǎng)40.7%，而2009年,，商品房新開工面積是11.64億平米,，較上年增長(zhǎng)12.5%。鑒于去年新開工面積仍然是在下半年放大,，形成供應(yīng)也會(huì)是2011年下半年的事,。
此前幾輪抑制需求的調(diào)控政策違背常理,，但有助于把一、二手房地產(chǎn)需求穩(wěn)定在一個(gè)較低水平上至少在短期內(nèi),，這是不爭(zhēng)的事實(shí),。
套在需求咽喉上的繩索也在悄悄收緊。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中,，銀行貸款是最重要的催化劑,。自4月份起，各地時(shí)有個(gè)人購(gòu)房很難從銀行申請(qǐng)到貸款的報(bào)道,，多家銀行已在一,、二線城市停止了個(gè)人按揭業(yè)務(wù)。
從根本上說(shuō),，銀行暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是無(wú)奈之舉銀行業(yè)個(gè)人房貸的壞賬率歷來(lái)只有萬(wàn)分之四左右,，向來(lái)是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。即使并非因傳聞中的銀監(jiān)會(huì)要求各行暫停這一業(yè)務(wù)業(yè)務(wù),，鑒于存款準(zhǔn)備金率一再提升,，各銀行的信貸資金都出現(xiàn)了短缺，不得不主動(dòng)壓縮房貸業(yè)務(wù),。
這一趨勢(shì)其實(shí)早就有了,，4月份只是越演越烈。央行《2011年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,，一季度全部金融機(jī)構(gòu)購(gòu)房貸款新增3416億元,，占同期新增人民幣貸款總額的15.25%，而去年年底,，這一比例是17.61%,。
開發(fā)商資金來(lái)源中來(lái)自銀行信貸的資金在2010年底已降至17.3%，2011年只會(huì)更低,，其他來(lái)源的資金中,，信貸資金的融資成本已經(jīng)高達(dá)25%以上。
前有限購(gòu)令堵截,，加之銀行在購(gòu)房貸款上釜底抽薪,，后又有下半年供給放大的追兵，開發(fā)商是沒(méi)有捂盤之意的即使未來(lái)兩年不拿地,，手頭的土地儲(chǔ)備還有大約三分之二的面積等著開發(fā),，何況地產(chǎn)開發(fā)必須周轉(zhuǎn)起來(lái)才能把土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流和利潤(rùn)。
由此觀之,，房?jī)r(jià)下半年的極可能出現(xiàn)階段性下降,，但除非整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)變數(shù)，否則不要對(duì)降幅抱太大期望近年來(lái)被地產(chǎn)調(diào)控政策反復(fù)調(diào)戲，持幣待購(gòu)錯(cuò)過(guò)較低房?jī)r(jià)的“剛需”們?cè)缇统审@弓之鳥了,，盡管購(gòu)房貸款的套索也勒住了其中很多人的欲望,，一旦出現(xiàn)降價(jià)，還是有人會(huì)直撲上去……
諷刺的是,，房?jī)r(jià)最終出現(xiàn)下降仍是供需關(guān)系之果,，并非臺(tái)面上琳瑯滿目的多數(shù)政策之功,。