一線城市遭遇的嚴(yán)厲限購,，卻成了三四線樓市瘋狂生長的狂歡。
北京科技大學(xué)教授趙曉與高和投資金融分析師李慧忠,，針對2011年一季度房地產(chǎn)行業(yè)所作的分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2011年一季度以北京為代表的一線城市房價(jià)上漲幅度達(dá)6.2%,。但他們預(yù)計(jì)，二季度房價(jià)可能下降約6%,，全年有望下降1%,。
但一線城市外的二三線遠(yuǎn)是另一番“天地”，一些非限購城市樓盤甚至紛紛打出“不限購”的廣告語,。調(diào)查顯示,，2011年一季度以長沙為代表的二線城市房價(jià)上漲9%，以岳陽為代表的三線城市上漲10.8%,。趙曉預(yù)計(jì),，二季度或者全年，二三線城市可能呈現(xiàn)更大幅度的增長,。
這可能是全國布局的開發(fā)商不愿意降價(jià)的主要原因,。近期奔走于鄂爾多斯、陜西等地的高和投資董事長蘇鑫也有此感慨,。他認(rèn)為,，下一輪調(diào)控，可能會(huì)增加限購城市,。
非限購城市的“歡呼”
某品牌開發(fā)商區(qū)域總經(jīng)理去年9月份從北京調(diào)到了西安市。他表示,，初遭限購的西安樓市被一片觀望情緒籠罩,，但西安周邊非限購區(qū)域樓盤卻是一片“歡呼”。
今年2月25日,，西安市頒布了限購政策,，明確規(guī)定本市居民限購2套房，禁購3套以上住房,，2套房貸首付最低60%,。
據(jù)上述總經(jīng)理介紹，“西安已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交量下跌七成,，觀望情緒尤其濃厚,。而我們自己的樓盤來訪量下跌也有七成。以前周末樓盤均停滿了車,，現(xiàn)在周末冷清了很多,。”受此影響,，開發(fā)商將五一原計(jì)劃以單價(jià)1萬元/平方米左右開盤的項(xiàng)目,，調(diào)整至8000元左右,。
“不過，這卻讓西安周邊城市的房價(jià)趁機(jī)補(bǔ)漲,。有點(diǎn)像河北的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)象,。”該人士稱,。
“15分鐘到西安,，不受"限"的好房子�,！边@是咸陽一個(gè)名為“怡水花園”項(xiàng)目近期打出的廣告語,。這些樓盤的推廣策略是，“開發(fā)商攥緊剛需,，重打"不限購"牌,，強(qiáng)攻不限購區(qū)域�,！痹谙拶徚钭屬彿空邠u擺不定時(shí),，西安周邊不限購的樓盤成為限購令的受益者。
不僅是西安周邊城市,。北京周邊非限購城市更是一片狂歡,。以沒有限購的廊坊市為例，在去年4月份“國八條”出臺(tái)時(shí),，該地區(qū)均價(jià)約為6000元/平方米,，而如今該地區(qū)樓盤普遍均價(jià)為9000元/平方米�,！安幌拶彙笔钱�(dāng)?shù)亻_發(fā)商拉攏外地購房者尤其是來自北京的購房者的主要賣點(diǎn),。
根據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》報(bào)告，4月房價(jià)環(huán)比漲幅居前的都是二三線城市,，比如,，邯鄲、菏澤,、湘潭,、呼和浩特、廊坊的漲幅皆在1%~2%之間,。而北京,、上海、深圳,、廣州等十大城市環(huán)比上漲為0.13%,。
除了非限購城市的借機(jī)補(bǔ)漲，一些地方開發(fā)商認(rèn)為,，在現(xiàn)有的40個(gè)限購城市中,，地方政府對于調(diào)控的態(tài)度,，也直接影響當(dāng)?shù)叵拶徯Ч?BR> “有的城市偏左，有的城市偏右,。而西安就屬于偏左城市,，相對其他地方更加保守執(zhí)行調(diào)控命令�,！鄙鲜銎放崎_發(fā)商稱,。就在國務(wù)院督查組結(jié)束陜西考察的當(dāng)天，一度被質(zhì)疑調(diào)控目標(biāo)偏高的西安正式宣布下調(diào)新建住房價(jià)格控制目標(biāo),，從之前公布的15%調(diào)整為11.5%,。
非限購的對沖調(diào)控
“到目前為止，第一輪調(diào)控效果已經(jīng)基本上被地方政府和開發(fā)商對沖完畢,�,！壁w曉悲觀地認(rèn)為，一些地方即便是出現(xiàn)了房價(jià)下跌,，也只是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)呼應(yīng)說,，要特別關(guān)注政策調(diào)控后市場出現(xiàn)的幾組對沖關(guān)系：一是商品房投資增長趨緩被保障房投資加速所對沖,；二是一線城市成交量下滑被二三線城市所對沖；三是限購城市需求萎縮被非限購城市所對沖,；四是住宅市場投資的被限制為非住宅市場的投資所對沖,。
央行于4月28日公布的一季度中國內(nèi)地貸款投向數(shù)據(jù)顯示，一季度內(nèi)地房地產(chǎn)貸款新增5095億元,，當(dāng)季余額同比增21%,，當(dāng)季購房貸款新增3416億元，余額同比增長23.2%,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這說明錢還是流向了地產(chǎn),，只是沒有流向一線城市而已,。
蘇鑫也有如此感受�,！坝捎诔鞘谢M(jìn)程在調(diào)控背景下爆發(fā),，加上不限購的催動(dòng)，甚至限購城市的購買力轉(zhuǎn)移到非限購城市,，這使得三線城市房價(jià)保持著快速上漲,。”他以自己新近調(diào)研的陜西神木為例,，3年前,，這個(gè)小縣城的樓盤完全沒有投資屬性,，但現(xiàn)在該縣城的房價(jià)已漲至1.2萬元/平方米。
蘇鑫稱,，如果還有下一輪調(diào)控,，最有可能增加限購城市。
不過,，這在趙曉看來,，從現(xiàn)有限購城市執(zhí)行效果來看，即便增加限購城市,，可能作用也不大,。他認(rèn)為，地方政府是調(diào)控最大的阻力,�,！疤旖蚓褪且粋�(gè)明顯的例子。例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購范圍后,，政策解讀時(shí)將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計(jì)算有一年證明即可,。而且，天津是一邊推行限購,，一邊保留藍(lán)印戶口政策,。”
趙曉認(rèn)為,，如果目前一系列調(diào)控政策不折不扣地貫徹下去,，2011年6-8月份可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí)�,！暗�"不折不扣"四個(gè)字談何容易,？”