1月21日,，南昌版限購(gòu)令出臺(tái),；1月26日,，“新國(guó)八條”出臺(tái),；2月23日,，南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”出臺(tái)……今年以來(lái),，政府不斷出臺(tái)調(diào)控政策,，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期加大,，南昌樓市成交量銳減,，土地市場(chǎng)也連連遇冷,，連續(xù)10宗以上地塊以底價(jià)成效，但是,，目前,，房?jī)r(jià)并未應(yīng)聲而跌，買(mǎi)賣(mài)雙方“膠著”,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，政策對(duì)南昌市區(qū)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)起到了一定的抑制作用，并且隨著供應(yīng)量的增加,，降價(jià)促銷(xiāo)的可能性加大,。
量劇縮價(jià)未跌
今年以來(lái)，隨著政府調(diào)控政策的出臺(tái)和政策趨緊傳遞的調(diào)控決心,，南昌樓市成交銳減,，但價(jià)格仍然在較高價(jià)位，少數(shù)樓盤(pán)還穩(wěn)中略升,。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè),，1月，南昌市市區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售面積34.6萬(wàn)平方米、3296套,，環(huán)比增長(zhǎng)分別為36%,、51%，二手房市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售面積20.6萬(wàn)平方米,、2338套,。而2月份，市區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售面積銳減至10.9萬(wàn)平方米,、984套,，環(huán)比分別下降68%、70%,。二手房市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售面積11.4萬(wàn)平方米,、1317套，環(huán)比分別下降45%,、44%,。
南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”從3月1日起正式實(shí)施。實(shí)施前的2月28日,，南昌市新房和二手房住宅成交量均達(dá)到近期的一個(gè)頂峰,。然而，3月1日,，南昌樓市“一夜降溫”陷入冰點(diǎn),。據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”實(shí)施前7日(2月22日-2月28日),，新房住宅共成交433套,；南昌“限購(gòu)令”實(shí)施的首周(3月1日-7日)新房住宅共成交60套，成交量減少86.1%,，日均成交量為個(gè)位數(shù),，其中“限購(gòu)令”執(zhí)行后的連續(xù)兩個(gè)工作日均只成交3套。同時(shí),，二手房住宅“限購(gòu)”出臺(tái)前七日,，共成交593套，出臺(tái)后首周,，成交量為226套,，對(duì)比減少六成。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，3月14至20日這周南昌市區(qū)新建商品住宅共計(jì)成交1.4萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)24%，合計(jì)128套,，環(huán)比增長(zhǎng)27%,；非住宅成交1.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)81%，合計(jì)137套,，環(huán)比增長(zhǎng)63%,。這是自南昌新版限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，南昌新房成交量首次止跌回升,。但較限購(gòu)實(shí)施之前仍有一段較大差距,。
記者日前在一些樓盤(pán)銷(xiāo)售處發(fā)現(xiàn)，往日購(gòu)買(mǎi)和咨詢的人頭攢動(dòng)的情景不再,，場(chǎng)面較冷清,，市民觀望氣氛加濃，對(duì)于買(mǎi)房都非常謹(jǐn)慎,，多數(shù)表示“再觀察觀察”,。從外地來(lái)南昌市政府機(jī)關(guān)工作了四五年的張雄是“剛需一族”，他告訴記者,，打算在三個(gè)月后再“出手”,。
不過(guò)，南昌房?jī)r(jià)并未應(yīng)聲而跌,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示,，2月南昌新建商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲9.6%,。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),，2月1日至2月28日期間，南昌在售普通商品住宅項(xiàng)目共有109個(gè),，有77個(gè)樓盤(pán)價(jià)格未變動(dòng)，30個(gè)樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)上漲,，2個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下跌,，有83個(gè)樓盤(pán)制定了不同程度的優(yōu)惠政策。
南昌市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司總經(jīng)理林松青認(rèn)為,，短期內(nèi),，成交量銳減是必然的，但是,，調(diào)控的效果至少要看一個(gè)月,、兩個(gè)月、一個(gè)季度,，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該會(huì)在未來(lái)3個(gè)月時(shí)間內(nèi)有相當(dāng)多的市場(chǎng)表現(xiàn),，但是他認(rèn)為，目前,，市場(chǎng)上缺的是有資格買(mǎi)房的購(gòu)房人群,，降價(jià)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)意義不大，所以，南昌房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)的可能性不大,。
商業(yè)地產(chǎn)受寵
往年在銷(xiāo)售淡季房企本身推售步伐放緩,，但是，今年加上政策影響,，南昌房企銷(xiāo)售熱情大為降低,。2月份，南昌市(含兩縣)僅有兩個(gè)樓盤(pán)取得新的預(yù)售證,，預(yù)售面積只有1.4萬(wàn)平方米,，同比、環(huán)比均減少90%以上,，創(chuàng)2007年以來(lái)新低,。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，1月南昌市區(qū)新建商品房推售面積22.3萬(wàn)平方米,、2449套,；其中住宅推售14.4萬(wàn)平方米、1698套,，環(huán)比分別下降51%,、36%。而“新國(guó)八條”,、限購(gòu)令出臺(tái)后的2月,，南昌市區(qū)新建商品房推售面積僅為1.4萬(wàn)平方米、164套,，其中住宅推售面積7708平方米,、134套，環(huán)比分別下降95%,、93%,。
據(jù)江西同致地產(chǎn)顧問(wèn)公司調(diào)查，由于政策的出臺(tái),，很多開(kāi)發(fā)商推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間并調(diào)整了推廣策略,，2月南昌三大主流報(bào)紙地產(chǎn)廣告共計(jì)投放版面23.5版，投放次數(shù)31次,，投放樓盤(pán)數(shù)10個(gè),，為有監(jiān)測(cè)記錄以來(lái)的最低值。
不過(guò),，3月份南昌取得預(yù)售許可證的房源大量增加,，截止到3月25日期，南昌3月份住宅推售面積15.5萬(wàn)平方米,。但受南昌限購(gòu)令的影響整個(gè)市場(chǎng)供需雙方觀望氣氛濃厚,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有優(yōu)惠政策，很難引導(dǎo)市場(chǎng)消化此批房源,，因此預(yù)計(jì)今年的第二季度促銷(xiāo)降價(jià)的可能性很大,。
同時(shí)，記者采訪發(fā)現(xiàn),，在投資渠道有限,、通貨膨脹的背景下，“限購(gòu)”之外的以“商鋪,、寫(xiě)字樓,、商業(yè)公寓”等為代表的商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為市場(chǎng)“寵兒”。據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，商業(yè)地產(chǎn)房源新增供應(yīng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì),。截至3月25日，南昌當(dāng)月新建商品房面積為32.6萬(wàn)平方米,，其中,，非住宅推售面積為11.8萬(wàn)平方米，2月份,，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為6300平方米,。而2010年，非住宅面積超過(guò)11萬(wàn)平方米的月份只有12月份,。
數(shù)據(jù)顯示,，南昌市區(qū)本周的可售非住宅面積達(dá)136萬(wàn)平方米，為可售住宅面積的近2倍,。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為,，未來(lái)幾月南昌樓市將成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。南昌市非住宅的成交上升,，也讓部分開(kāi)發(fā)商趁機(jī)漲價(jià),，一些樓盤(pán)在限購(gòu)令前后漲幅上千元。
在二手房市場(chǎng),，商鋪投資也受到越來(lái)越多的關(guān)注,。2月23日出臺(tái)的南昌“加強(qiáng)版限購(gòu)令”雖然把二手房納入“限購(gòu)”范圍,，但是,，商業(yè)地產(chǎn)并不在“限購(gòu)”之列。中環(huán)地產(chǎn)一門(mén)店工作人員說(shuō),，部分資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向商鋪物業(yè)做長(zhǎng)線投資,，這個(gè)趨勢(shì)也將促使中介公司加大對(duì)商鋪市場(chǎng)的挖掘與培育。
同致地產(chǎn)研展部經(jīng)理吳志凌認(rèn)為,，目前政策在抑制住宅市場(chǎng),，這對(duì)非住宅市場(chǎng)是一個(gè)推動(dòng),，南昌或許將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展期。
土地底價(jià)成交
樓市的降溫,、成交量的下滑也影響到了南昌開(kāi)發(fā)商拿地的熱情,，開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始變得謹(jǐn)慎起來(lái)。與2010年南昌土地市場(chǎng)瘋狂勝景相比,，目前南昌土地市場(chǎng)可謂冷清,。拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)象征性的舉牌，最終以起拍價(jià)成交,，這已經(jīng)成為南昌土地出讓市場(chǎng)近期的“習(xí)慣性動(dòng)作”,。
在調(diào)控壓力下，很多中小開(kāi)發(fā)商采用的“慎拿地,、緩開(kāi)工,、少供應(yīng)、快銷(xiāo)售”十二字訣的第一條就是“慎拿地”,，也讓土地市場(chǎng)回歸平淡,。二三月份以來(lái)，在連續(xù)10多宗地的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng),，持續(xù)多輪競(jìng)價(jià)搶地的現(xiàn)象不復(fù)存在,。同致地產(chǎn)分析指出，2月成功拍出的9宗地塊中有8宗以底價(jià)成交,，今年前兩個(gè)月土地整體溢價(jià)率為3.46%,，比上年同期下滑了約20%。
3月23日上午10點(diǎn),，南昌市國(guó)土資源局舉行了位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)桂苑大道以東,、楓林大道以南面積為14萬(wàn)余平方米(215畝)地塊的拍賣(mài)活動(dòng)。然而,，截至報(bào)名日期,，僅一位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與競(jìng)拍，江西光貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得并成交,，成交價(jià)為152萬(wàn)元/畝,。
南昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李述泉認(rèn)為,，樓市降溫必然會(huì)降低開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆�,，土地流拍、底價(jià)成交都是必然表現(xiàn),。
樓市樓價(jià)去向如何,？吳志凌認(rèn)為，在目前供應(yīng)總體偏緊的南昌樓市,，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大的調(diào)整,。從目前掌握的情況看,，5、6月份是一個(gè)供應(yīng)的小高峰,，屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)更多的新盤(pán),，是觀察房?jī)r(jià)變動(dòng)的一個(gè)重要窗口期。
紅谷一品營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊志紅則認(rèn)為,，“南昌限購(gòu)令政策至少執(zhí)行一年,，目前成交量下跌逼房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)狀會(huì)一直持續(xù)下去。自身產(chǎn)品優(yōu)良,、且項(xiàng)目地理位置佳,、投資價(jià)值高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的項(xiàng)目不會(huì)故意去規(guī)避宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn),，仍舊會(huì)按照自身營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏進(jìn)行推廣,，該推就推�,！�