“商品住宅實(shí)際成交量同比減少約50%，多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金鏈可能承受的極限周期不超過(guò)9個(gè)月,�,！痹谌喺{(diào)控壓頂、銀根緊縮掣肘的背景下,，有研究機(jī)構(gòu)對(duì)今年的上海樓市作出如此預(yù)判,。
記者29日獲悉，某研究機(jī)構(gòu)日前出具了一份上海樓市形勢(shì)分析及政策建議,。其中預(yù)測(cè),，2011年上海商品住宅的實(shí)際成交量和住宅建設(shè)用地的成交量與2010年相比將減少約50%。由此帶來(lái)的上海住宅用地出讓金和地方直接稅收同比減少將超過(guò)500億元,。與此同時(shí),，由于直接融資和間接融資渠道受到限制，銷售資金回籠不暢,，多數(shù)市場(chǎng)化運(yùn)作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過(guò)9個(gè)月,。
土地出讓金收入大減
報(bào)告指出，掛鉤戶籍的房地產(chǎn)限購(gòu)令,，加上房產(chǎn)稅試點(diǎn),、差別化信貸和營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，四方面政策使上海樓市正承受著史無(wú)前例的壓力,。從2月份數(shù)據(jù)來(lái)看,，上海商品住宅成交量環(huán)比和同比分別下降83%和47%，成為所有限購(gòu)城市中降幅最大的,。
數(shù)據(jù)顯示,，上海目前擁有常住家庭750萬(wàn)戶左右，其中約100萬(wàn)戶家庭擁有超過(guò)2套住房（經(jīng)調(diào)研戶均約3套）,，因此受到限購(gòu)政策的制約,。加上供給量的減少,，報(bào)告預(yù)測(cè)今年全年上海商品住宅成交量將減少50%。
業(yè)內(nèi)人士判斷,，受此影響,，上海全年地方稅收也將有大幅下降。據(jù)了解,，2010年,，上海住宅用地土地出讓金收入超過(guò)816億元,，以50%的縮減率計(jì)算,，今年住宅用地的土地出讓金收入相比去年減少將超過(guò)400億。另外,，契稅,、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和印花稅等交易環(huán)節(jié)的稅收有可能減少100至200億元,。
“不過(guò),，由于大量保障房的上馬，地方收入的減少部分或有一定的彌補(bǔ),�,！睒I(yè)內(nèi)人士分析。
靠商業(yè)地產(chǎn)“救急”
回首2009年9月至2010年3月和2010年9月至2011年1月兩個(gè)時(shí)間段,，當(dāng)時(shí)上海土地市場(chǎng)異�,；鸨s有30幅高價(jià)地入市,，可建面積約250萬(wàn)平方米,。“由于開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)了房?jī)r(jià)走勢(shì),，導(dǎo)致高價(jià)拿地,。”報(bào)告指出,，而在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的當(dāng)前,，這些土地難以形成有效供應(yīng)，既減少了市場(chǎng)的供應(yīng)量,，也造成這些拿地企業(yè)的資金積壓,。
雪上加霜的是，目前直接融資和間接融資渠道受到限制,，銷售資金回籠不暢,，研究機(jī)構(gòu)稱，多數(shù)市場(chǎng)化運(yùn)作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過(guò)9個(gè)月,。
這一判斷得到部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同,，在近期舉行的上市公司年報(bào)說(shuō)明會(huì)上,，部分上市房企高層表示，如果交易量持續(xù)保持低位,，大型開(kāi)發(fā)商自身的資金鏈能夠維持最多6至8個(gè)月,，中小開(kāi)發(fā)商面臨的考驗(yàn)更為嚴(yán)峻。
房企應(yīng)對(duì)目前嚴(yán)峻形勢(shì)的一個(gè)統(tǒng)一做法是增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資,�,！暗览砗芎�(jiǎn)單，目前無(wú)論是政策還是資金都在向商業(yè)地產(chǎn)傾斜,�,！币晃簧虾７科筘�(fù)責(zé)人表示。上述地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也表示,，地方政府可能在今年增加辦公,、商業(yè)用地供給，適當(dāng)彌補(bǔ)土地出讓金的損失,。