近期發(fā)生的房貸維權(quán)風(fēng)波備受關(guān)注。對(duì)于部分銀行個(gè)人房貸中出現(xiàn)的客戶投訴,，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日明確表態(tài),，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格履行房貸合同，認(rèn)真對(duì)待,、積極協(xié)商、妥善解決,，協(xié)商解決不了的,，應(yīng)通過合適的法律途徑解決,。事實(shí)上,，部分銀行“反悔”背后,，“空白合同”這一房貸潛規(guī)則也浮出水面,，但業(yè)內(nèi)專家指出,，只要有確鑿的證據(jù)證明給出了貸款優(yōu)惠折扣的,，同樣具有法律效力，并應(yīng)該按照約定的價(jià)格執(zhí)行,。
出爾反爾 房貸優(yōu)惠遭“反悔”
“買的是二手房,，申請(qǐng)貸款100萬元,，期限20年，銀行審批的同貸書（同意貸款承諾書）上簽了字,，承諾給8.5折的利率優(yōu)惠，辦了過戶手續(xù),，過兩天要正式簽貸款合同，卻被告知8.5折優(yōu)惠做不了了,，只能是基準(zhǔn)利率，如果不同意,，貸款就不能及時(shí)下放,。”購房者程先生最近為了房貸的事苦惱不已,。
有同樣遭遇的不止程先生一人,。近日,，由于信貸額度緊張,，不少銀行為了“以價(jià)補(bǔ)量”，取消了首套房貸利率優(yōu)惠,，已簽署同貸書或者購房合同的客戶也不例外。記者注意到,，遭遇銀行“反悔”的購房者紛紛在網(wǎng)上組建“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群,，短短幾天就創(chuàng)建了20個(gè)，參與人數(shù)也達(dá)到了上千人,。
QQ群中另一位在京購房者韓女士告訴記者,，申請(qǐng)貸款80萬元，期限20年,，等額本息還款,，貸款優(yōu)惠從8.5折調(diào)整到基準(zhǔn)利率，每月的月供就要增加458元,，20年就要多給銀行繳納利息11.02萬元,。
特別是購買二手房的客戶，簽署了銀行的同貸書后,，已經(jīng)和賣方辦理了過戶手續(xù),，如果不接受提價(jià)，不能及時(shí)拿到貸款,，就要承擔(dān)違約責(zé)任及相應(yīng)的損失；接受提價(jià),，房貸的成本就增加了十幾萬，進(jìn)退兩難,。
組團(tuán)投訴 銀監(jiān)會(huì)督促銀行妥善處理
對(duì)于銀行的臨時(shí)變卦，不少購房者紛紛到當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局投訴,，希望監(jiān)管機(jī)構(gòu)出面解決。據(jù)了解,，投訴的購房者主要訴求在于：希望通過銀監(jiān)會(huì)及各地銀監(jiān)局進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)銀行審批通過,、發(fā)放同貸書的房貸，以及審批通過或承諾的首套房貸利率下浮的貸款放貸,，并且要與貸款人確定具體的放款時(shí)間，不能無限期拖延,。
“我們沒有過分的要求，只希望銀行履行承諾,，按合同辦事,，依約定執(zhí)行,，不要敷衍客戶,、拖延放貸,�,！表n女士表示,。
據(jù)了解,，對(duì)于部分銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)的客戶投訴現(xiàn)象，各地銀監(jiān)局已經(jīng)有所動(dòng)作,，要求商業(yè)銀行按合同辦事。上述銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),，商業(yè)銀行應(yīng)該從維護(hù)自身聲譽(yù)、嚴(yán)格履行法律責(zé)任和社會(huì)責(zé)任的高度,，認(rèn)真對(duì)待客戶反映的問題和意見,，積極與客戶溝通協(xié)商,，妥善解決客戶投訴問題,，同時(shí)審慎開展個(gè)人房貸業(yè)務(wù),。
另一銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士表示,，銀監(jiān)會(huì)也要求各地銀監(jiān)局做出更細(xì)化的要求，對(duì)于有合同已經(jīng)約定了利率的,，堅(jiān)決按照合同約定執(zhí)行,，同貸書約定了也應(yīng)該按同貸書辦。但對(duì)于沒約定或銀行有豁免條款的情況,，也要求銀行和客戶積極協(xié)商，最好能給客戶做出讓步,。
空白合同 銀行房貸也有“潛規(guī)則”
在銀行“反悔”背后,，“空白合同”這一房貸潛規(guī)則也浮出水面。部分銀行的購房者在銀行簽署合同時(shí)大都簽的是空白合同,，只需簽署姓名、日期,，按紅手印，其余的都交給銀行辦理,。對(duì)此銀行給出的理由是,，合同簽署后并不是意味著立即放款,，還需要提交到分行層面進(jìn)行再次審核、計(jì)算月供等等,，而且合同需要打印字體，其他的項(xiàng)目填寫銀行會(huì)幫忙完成,，放款后銀行自會(huì)一式四份給客戶正式的貸款合同。
一國(guó)有銀行信貸專員也肯定了這一點(diǎn),�,！翱梢哉f這是行業(yè)內(nèi)的"潛規(guī)則"，除了簡(jiǎn)化房貸申請(qǐng)審批流程外,，銀行也避免了不必要的風(fēng)險(xiǎn),，在一些銀行可能會(huì)有這樣的情況，放貸前承諾得很好,，一旦審批通過就可能和此前不一樣了,，如果客戶簽訂的是空白合同，發(fā)生什么變動(dòng),，銀行也不會(huì)構(gòu)成違約,。”
“簽署空白合同是普遍現(xiàn)象,，幾乎所有去銀行的購房者都這么辦,，借貸人本身處于弱勢(shì)地位，申請(qǐng)貸款先要通過銀行層層審批,，審批通過才會(huì)收到銀行通知,，辦貸款的人特別多，客戶經(jīng)理也忙，就讓客戶填寫空白合同,，合同上只有貸款總額,，但客戶經(jīng)理已經(jīng)口頭承諾一定能享受折扣，只是還要到分行審批所以不用填寫其他信息,。一般10-20天放款,，正趕上政策變化的節(jié)點(diǎn)，就遭遇了"被上調(diào)",�,！痹庥鲢y行“反悔”的張女士回想起簽訂合同當(dāng)天的情景很是無奈。
不僅如此,，還有部分客戶即使已經(jīng)簽訂了銀行提供的同貸書,，依然遭遇了“反悔”。上述國(guó)有銀行信貸專員解釋道,，同貸書特別簡(jiǎn)單,，有的銀行就一頁紙，一般涉及利率折扣浮動(dòng)多少的條款也不會(huì)填寫,，銀行認(rèn)為簽署的是貸款同意書,，而無關(guān)利率優(yōu)惠，所以不認(rèn)定是違約,。
保存證據(jù) 適時(shí)拿出法律武器
對(duì)于簽“空白合同”遭遇銀行“反悔”的客戶,，業(yè)內(nèi)人士表示,，這種情況在法律上沒有辦法構(gòu)成約束力,，但是銀行出現(xiàn)了締約過失，作為信譽(yù)至上的金融機(jī)構(gòu),，應(yīng)該履行承諾并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí),，銀行出具的同貸書雖然不是正式的貸款合同,，但已經(jīng)構(gòu)成承諾,，具有法律效力�,！般y行說變就變,，違背誠(chéng)信原則，銀行的"反悔"既違約又侵權(quán),，要負(fù)法律責(zé)任,�,！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出，不管是同貸書,、貸款合同還是口頭承諾,，或是其他的電子郵件,、傳真,，只要有確鑿的事實(shí)證據(jù)證明給出了貸款優(yōu)惠折扣的,，同樣具有法律效力，并應(yīng)該按照約定的價(jià)格執(zhí)行,。
中聞律師事務(wù)所律師祁俊遠(yuǎn)認(rèn)為,，從法律上來說，購房者處于弱勢(shì)地位,；如果房貸合同上已經(jīng)注明貸款金額,、利率等,，銀行“反悔”就屬于違約,，一旦和銀行協(xié)商不成,，購房者可以通過法律途徑解決,，起訴銀行違約,，要求法院判定原合同有效,。但如果房貸合同上明確規(guī)定，因?yàn)橐恍┎豢煽咕芤蛩匕l(fā)生變化或可能會(huì)隨著國(guó)家政策的變化發(fā)生改變,，銀行的行為可能就不構(gòu)成違約,。
另外,，對(duì)于簽訂了同貸書或者貸款合同卻遲遲不放款的現(xiàn)象，相關(guān)分析人士表示,，貸款人可以申請(qǐng)?zhí)岢鲋俨�,，要求判定銀行在合理的時(shí)間期限內(nèi)按照規(guī)定的貸款金額履行貸款發(fā)放,，依法維護(hù)自己的權(quán)益,。
額度緊張 貸款者注意合同細(xì)則
銀行“反悔”的現(xiàn)象之所以屢屢發(fā)生,，主要因?yàn)樾刨J額度過于緊張。一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示,，大型銀行情況稍微樂觀，但在一些中小銀行,，可放額度過低，所以只能“擇優(yōu)錄取”,，同樣兩位申請(qǐng)貸款者,，其一可以接受基準(zhǔn)利率甚至上浮,，另一位必須要享受優(yōu)惠,，銀行自然愿意獲得更高的收益。
“銀行"反悔"并不是信貸經(jīng)理能決定的,，一般都是總行,、分行下達(dá)文件,，銀行內(nèi)部的政策出現(xiàn)變化，所以只能統(tǒng)一按一個(gè)基準(zhǔn)執(zhí)行,�,！蹦彻煞葜沏y行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
另據(jù)了解,，目前北京地區(qū)執(zhí)行的信貸政策是買賣交易網(wǎng)簽以后,，銀行面簽，面簽合格后發(fā)放批貸函或批貸通知,。然后買賣雙方可以開始過戶,、抵押登記,。因?yàn)橐幌盗辛鞒绦枰獌芍苤烈粋�(gè)月的時(shí)間，所以業(yè)內(nèi)人士建議,，最近處于政策變動(dòng)的密集期,，各家銀行都明顯收緊了貸款額度，利率等方面的細(xì)則隨時(shí)可能發(fā)生變化,，購房者在銀行簽訂合同時(shí)一定要詳細(xì)確認(rèn),，同時(shí)保存銀行的審批合同等證明,。