繼去年“國十一條”、“國十條”,、“9·29新政”三波樓市宏觀調(diào)控之后,,更為有力的“國八條”又在1月26日晚宣布實施,,在限購,、價格控制,、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進一步加碼,。專家認為,,近兩個月商品房成交量的大幅攀升,讓市場對第四波調(diào)控已有預期,。在此影響之下,,預計2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年,部分城市房價將出現(xiàn)一定幅度的下降,;70個大中城市房價指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負增長,,多個月份會出現(xiàn)環(huán)比負增長。
交易量激增招致新一輪調(diào)控
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)26日最新數(shù)據(jù)顯示,,1月前三周新房共成交7151套,,同比增長17%,成交均價23700元/平方米,,同比上漲19%,。第三周(1月17日-23日)北京全市新建商品房網(wǎng)簽總量為3161套,環(huán)比前一周的1837套,,大幅上漲了72.1%,。
而上海將試點房產(chǎn)稅的消息也讓當?shù)貥鞘邢破鹆艘徊ㄤN售高峰:根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,1月前23天,,全市新增商品住宅的供應量僅32.18萬平方米,,成交量卻達到76.85萬平方米,第三周(1月17日-23日)上海共有5個項目推出僅8.04萬平方米的新房源,,僅相當于近20周平均周供應的三成水平,,為近23周的最低點。但出人意料的是成交量卻不降反升,,周成交商品住宅24.06萬平方米,,供求比約為1:3。浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營業(yè)稅的窗口前,,近日也連續(xù)多日出現(xiàn)幾十人至上百人排隊等候的場面,。
中原集團研究中心總監(jiān)陶琦認為,今年調(diào)控出臺時機提前,,主要是因為在去年12月成交量激增后,,今年1月份的交易量僅微弱下降。為避免2月春節(jié)積累出來的需求,,在3月集中爆發(fā),,同時也避免由于成交沖動期出政策帶來的交易過程影響,所以現(xiàn)在出臺應該是合適的時機。
上海市統(tǒng)計局總經(jīng)濟師蔡旭初25日援引最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,,隨著國家及上海一系列調(diào)控政策的出臺實施,,2010年,上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“一快,、一慢,、一降”的新變化。所謂“一快”,,就是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加快,,“一慢”是指商品房價格上漲的速度、上漲的勢頭放慢,,“一降”是商品房銷售面積有所下降,。2010年全年上海市新建住宅銷售價格比上年上漲7.6%,從環(huán)比指數(shù)看,,全年環(huán)比累計上漲1.3%,;全年商品房銷售面積為2055萬平方米,同比下降39%,;其中商品住宅銷售面積為1685.35萬平方米,,下降42.4%。
浙江省2010年的房地產(chǎn)市場則表現(xiàn)出“量縮價漲,,波動加快”的特點,。專家稱“量縮”表明“抑制投機和投資購房需求”的努力初步見效,“價漲”說明“遏制房價過快上漲”的目標沒有完全達到,,離社會公眾期待的“房價回落到合理水平”尚有較大差距,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,去年浙江省商品住宅全年銷售面積3833萬平方米,,同比下降19.2%,。新建商品房成交均價為9248元/平方米,同比上漲18.7%,,且每月同比都處于上漲狀態(tài),。
申銀萬國報告認為,屢創(chuàng)歷史新高的房價,、面臨上行的利率,、更加嚴格的行業(yè)政策以及呼之欲出的房產(chǎn)稅,都預示著越來越大的房價調(diào)整風險,。預計2011年全國房價將在下半年出現(xiàn)調(diào)整,,全年均價將比2010年均價下跌10%左右,成交量微增3%,,整體去化率約55%,。
調(diào)控將繼續(xù)加壓
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2010年全國商品房成交均價為5033元/平方米,同比2009年上漲7.5%,,其中商品住宅成交均價上漲5.9%,。12月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,,漲幅比11月份縮小1.3個百分點。楊紅旭認為,,去年的嚴厲調(diào)控并非全無效果,,雖未能讓房價下跌,卻抑制了房價漲幅,。
此次“國八條”對投資投機性購房,、高房價的指向十分明確,強化差別化住房信貸政策,,“對貸款購買第二套住房的家庭,,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍”,。去年“9·29新政”曾強調(diào),,“對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%,、貸款利率不低于基準利率1.1倍”,。3個多月后,首付在高位之上再提一成,,力度罕見,。
“國八條”還要求,調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為,,不足5年的營業(yè)稅以前按差額征收,現(xiàn)在改為按全額征收,,即統(tǒng)一按銷售收入全額征收5.5%的營業(yè)稅,,征稅基數(shù)增大很多,稅負也相應顯著增加,;個人所得稅以前按交易總額的1%-3%繳納,,接下來,國稅總局可能要求各地按差價的20%征收,,也即從嚴征收,。
“總體上講,去年房地產(chǎn)調(diào)控一系列措施的效果離預期還有距離�,!睆偷┐髮W房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,去年12月份,,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,,漲幅比11月份縮小1.3個百分點,但環(huán)比上漲0.3%,。其中,,部分二三線城市的樓市尤為活躍。尹伯成說,,這一次政策再度出手的意圖很明顯,,就是“最嚴格的調(diào)控”將繼續(xù)下去;此外,,在流動性不斷收緊的情況下,,對投資投機性需求的抑制更是絲毫不會放松。
受到樓市調(diào)控加碼消息影響,,1月27日滬深兩市雙雙低開,,地產(chǎn)板塊跌幅居首,萬科,、金地等地產(chǎn)龍頭股低開超過4%,,地產(chǎn)指數(shù)低開2.47%,金融等板塊也受拖累全線低開,。
或為房產(chǎn)稅鋪路
“國八條”還要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,,加強稅收征管,但沒有直接提到房產(chǎn)稅,。楊紅旭認為,,此次國務院常務會議要求“各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎”,,不僅是為已開征的稅種提供基礎,,更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持�,!胺慨a(chǎn)稅并不是個新的稅種,,上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點,必然會向全國推廣”,。
中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄稱,,在房價仍將上漲的預期下,政府將對新購房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的消息,,刺激短期購買力集中釋放,,搶在宣布實施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅,,這也說明房產(chǎn)稅對市場的威力不容小覷。
“國八條”還要求各地“加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,,堅決堵塞稅收漏洞”,,對此楊紅旭解讀認為更是為今后向存量房征收房產(chǎn)稅做好技術(shù)支持。
1月25日全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布報告指出,,由于房企資金充裕,,目前負利率狀況以及市場對未來通脹預期仍較高,2011年中國房價仍存一定上漲壓力,,因此今年上半年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會很嚴厲,,抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。稅收政策對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格能夠產(chǎn)生一定影響,,但僅憑通過某一項稅收政策的實施,、或開征某一稅種而有效解決當前房價過高問題,,是不現(xiàn)實的,,需綜合運用信貸政策、土地政策,、廉租房制度等措施,,形成房價調(diào)控的合力。