站在已經(jīng)到來的2011年初,，我們有期待,，也有困惑,。2011年,，保障房的建設(shè)能否如各地政府計(jì)劃承諾的那樣一一落實(shí),？傳言已久的房產(chǎn)稅能否在部分城市開始試點(diǎn),？一路高歌猛漲的房價(jià)能否得到平抑甚至下跌？2010年留給我們的幾大懸疑能否在2011年找到答案,？
保障房1.4萬億資金從何而來
“……房價(jià)來講有政府應(yīng)該管理的部分,，有市場應(yīng)該管理的部分，總理應(yīng)該管的主要是保障性住房,，解決的主要是中低收入者的問題,。”“在我的任期內(nèi),，一定要使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平,，我還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，決不會退縮,�,！眹鴦�(wù)院總理溫家寶去年12月26日在中央人民廣播電臺通過電波向廣大群眾承諾。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,，對于2011年的房地產(chǎn)政策并沒有更多著墨,，只是提出加快住房保障體系的建設(shè)。保障性住房,，不僅作為2010年樓市調(diào)控中的一項(xiàng)長久之計(jì),，成為當(dāng)年中國樓市出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞，更是被提升至一個(gè)前所未有的高度,，成為未來五年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重頭戲,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在去年12月初向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出,，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套,。
隨后，各地保障房建設(shè)計(jì)劃紛紛出爐,。2011年北京計(jì)劃建設(shè)及收購各類政策性住房20萬套,，計(jì)劃未來五年建設(shè)100萬套保障房；2011年上海也將新開工建設(shè)和籌措1500萬平方米保障性住房,；海南省2011年保障房建設(shè)計(jì)劃為9.1576萬套,，這其中不含新增廉租住房租賃補(bǔ)貼的2000戶和農(nóng)村危房改造；2011年天津市將建各類保障性住房1200萬平方米,、19萬套……
有人估算過,，2011年如果要建設(shè)1000萬套保障房，所需投入的資金量高達(dá)1.4萬億元,，中央財(cái)政的支持并不能完全解決資金問題,，大頭仍要由地方政府自己買單,。1.4萬億元差不多相當(dāng)于地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場價(jià)格維持在2009年和2010年的高位,。
巨額建設(shè)資金從何而來,？從開工到建成上市到底要多久？2011年,，保障房給我們的懸疑仍然很多,。
值得關(guān)注的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“強(qiáng)化政府責(zé)任,，調(diào)動社會各方面力量”的“動員令”,，這將有助于解決保障房建設(shè)存在的資金等難題。
記者了解到,，有關(guān)部門將繼續(xù)鼓勵(lì)各地探索建立保障性住房建設(shè)融資平臺,，盡快建立起由政府主導(dǎo)的市場化投融資和建設(shè)機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展,。例如,，中信信托等信托公司設(shè)立的若干保障房建設(shè)信托計(jì)劃，標(biāo)志著信托資金介入保障房建設(shè)已進(jìn)入實(shí)踐階段,。信托資金以其快速靈活的特點(diǎn)和集合社會分散資金的方式,，介入保障房建設(shè)，將有助于實(shí)現(xiàn)地方政府,、居民,、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的多方共贏，為保障房建設(shè)提供一種有復(fù)制價(jià)值的新模式,。
而在上海,，記者發(fā)現(xiàn)，保障房的建設(shè)將更多融入商品住宅開發(fā),。在去年出讓的36幅純住宅用地中,，就有8幅綁定了建設(shè)配套商品房的條件。在住宅地塊中明確保障性住房比例,，是有效增加保障住房的手段。政府明確宣布要加大保障性住房的供應(yīng),，住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣,。
不過，也有業(yè)內(nèi)專家對保障房建設(shè)是否能從計(jì)劃任務(wù)最終建成落實(shí)投入市場,，持擔(dān)心和懷疑的態(tài)度,。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍就認(rèn)為，保障住房的土地靠平調(diào),、靠劃撥,、靠非財(cái)政的國有企業(yè)利潤轉(zhuǎn)移支付購置,、靠對開發(fā)企業(yè)的契約強(qiáng)求，只有行政基礎(chǔ),，沒有市場條件,，恐怕難以持續(xù)。保障住房的投入資金沒有財(cái)政支出,，沒有土地轉(zhuǎn)讓金凈收益的10%轉(zhuǎn)移,，只有行政命令下的銀行貸款和公積金管理增值部分的占用，只有對經(jīng)營性房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)令攤派,，也使保障住房的資金投入無法建立在穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上,。
而作為普通百姓來說，最關(guān)心的一是自己是否能被納入到保障房體系中,，二是在保障房體系逐漸建立起來后,，房價(jià)是否能得到明顯的平抑甚至下降。而這一切,，都期待2011年能為我們逐一解答,。
房價(jià)持續(xù)調(diào)控能否遏制上漲趨勢
雖然一年之內(nèi)調(diào)控措施不斷，上海房價(jià)依然高歌猛進(jìn),。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價(jià)已突破2萬元/平方米大關(guān)，達(dá)到21507元/平方米,，同比大漲33%,；從去年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，上海二手房全年成交平均價(jià)格也同比大漲28%,，達(dá)到16400元/平方米,。
佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價(jià)已突破2萬元/平方米大關(guān),，達(dá)到21699元/平方米,，同比大漲34%；從去年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)來看,，上海二手房全年成交平均價(jià)格也同比大漲28%,，達(dá)到16400元/平方米。
佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,，上海全年新建商品住宅成交量約972萬平方米,，較2009年爆發(fā)性增長的1764萬平方米的全年成交量同比大減了45%；一輪接一輪的調(diào)控效力主要體現(xiàn)在成交量的萎縮上,，但對于平抑房價(jià)收效甚微,，同比2009年16193元/平方米的全市均價(jià)，2010年上海新建商品住宅均價(jià)大漲3成,，已達(dá)到21699元/平方米,。
分析全年成交情況可以看到,，去年上海房價(jià)的大幅攀升與全年調(diào)控氛圍下高端住宅持續(xù)逆市熱銷不無關(guān)系。雖然上海市相關(guān)政府部門已明確均價(jià)3萬元/平方米以上的項(xiàng)目預(yù)售許可證審批權(quán)已上移至市級房管部門,，且高價(jià)房入市須“排隊(duì)候?qū)彙�,、陸續(xù)上市，但在通貨膨脹預(yù)期,、貨幣流動性泛濫等多重因素的影響下,，這一系列措施并沒有影響到高端住宅的銷售，一旦有高端住宅入市,，大多能引起熱銷,，并迅速拉升全市均價(jià)。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，去年11月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%,，環(huán)比上漲0.3%。央行去年12月15日公布的一則調(diào)查報(bào)告顯示,，全國50個(gè)城市75.5%儲戶認(rèn)為“房價(jià)過高,，難以接受”，但與此同時(shí),，“房地產(chǎn)投資”又被受訪者列為投資首選,。
這似乎始終是個(gè)悖論。在這種悖論中,，2011年房價(jià)能下降嗎,？
最新數(shù)據(jù)顯示，去年1至11月,，全國房屋新開工面積14.51億平方米,，增長48.7%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米,，同比增長33.2%,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，新開工面積暴增,，意味著去年四季度至今年,，可供預(yù)售的商品房規(guī)模將有較大幅度增加；而土地購置面積的大增,，則意味著今年下半年直至明年,，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴(kuò)大。供應(yīng)增加,，而需求卻因調(diào)控明顯萎縮，這也就意味著,，未來兩個(gè)季度,，甚至更長時(shí)間內(nèi),，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。
他預(yù)計(jì),，在強(qiáng)大的調(diào)控壓力,、市場供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下,，在未來不到半年的時(shí)間內(nèi),，70個(gè)大中城市、尤其是一線城市的房價(jià),，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢,。盡管去年11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐,，但本輪調(diào)控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策,，具有一定的“后發(fā)效應(yīng)”。因此,，今年二季度之前,，市場會保持降溫態(tài)勢。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一卻認(rèn)為,，在目前通脹持續(xù)和股市低迷的環(huán)境下,，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房價(jià)在高位運(yùn)行,，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產(chǎn),。另外，2010年土地,、勞動力,、建筑材料等價(jià)格都漲幅較大，這也從成本上對房價(jià)有一定的推動作用,。
朱中一認(rèn)為,，目前東部地區(qū)許多城市采取了限購政策，這對高房價(jià)有一定的抑制作用,，但是在這種格局下,，資金會被迫大量轉(zhuǎn)向中西部二、三線城市,，進(jìn)而推高中西部地區(qū)的房價(jià)水平,；而且從東部地區(qū)來看，這些城市恰恰是中國土地供應(yīng)最緊張而市場需求最大的地區(qū),，因此這些地區(qū)房價(jià)很難下降,。
在多方力量的博弈下，過早地評論2011年房價(jià)走勢似乎都是大膽行為,�,？v然有再多理論依據(jù)支撐,，對于復(fù)雜多變的中國樓市來說，也許什么都不算奇跡,。
房產(chǎn)稅何時(shí)推出仍是謎
2010年末的最后一周,，北京和上海分別上演了一輪車市和樓市的最后瘋狂。北京一個(gè)4S店可以在短短的時(shí)間里賣出2000輛奧迪,，相當(dāng)于該店平時(shí)全年的銷售量,；而上海2010年最后一周商品住宅銷售量的幾乎天天突破1000套，搶購潮重現(xiàn),。為什么,？因?yàn)楸本┙窈筚I車即將從有錢就能買，變?yōu)榭偭靠刂葡碌膿u號買車,；而上海即將要征收房產(chǎn)稅的傳言在年末最后一周再度盛傳,，且據(jù)傳房產(chǎn)稅只針對新購置房征收，既往不咎,。
房產(chǎn)稅,，是2010年樓市最熱詞匯之一。從2010年年初開始,，關(guān)于房產(chǎn)稅即將在個(gè)別城市試點(diǎn)征收的傳言就不絕于耳,，且每隔一段時(shí)間就要被媒體拿出來爆炒一頓，從哪些城市將被列入試點(diǎn)到征稅對象如何界定,，從稅率多少到何時(shí)開始試點(diǎn),，相關(guān)政府部門官員關(guān)于房產(chǎn)稅任何模棱兩可的只言片語，就能被視為某種信號而被媒體熱議,。房產(chǎn)稅,，這個(gè)史上最難以捉摸的“狼”，到底何時(shí)才來,？
從目前來看,，上海和重慶兩個(gè)直轄市是最有可能作為首批試點(diǎn)的城市。據(jù)記者了解,，滬渝兩地是目前僅有的兩個(gè)地方政府明確表示“將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”的城市,。但不同的是，上海更傾向于對新購置房產(chǎn)征稅,，而重慶則按照
“低端有保障,、中端有市場、高端有約束”的差別化調(diào)控目標(biāo),，可能針對高檔房征稅,。
揣測了一年之后，房產(chǎn)稅何時(shí)推出仍是個(gè)謎。只是,，在歷經(jīng)了一年調(diào)控,，各地樓市又在年底呈現(xiàn)翹尾之時(shí),，房產(chǎn)稅作為調(diào)控樓市的一記“重拳”,，其傳聞再度甚囂塵上。房產(chǎn)稅到底何時(shí)推出,？財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示,，2011年部分城市推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性很大。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,，上海房產(chǎn)稅很可能在今年年初到全國“兩會”期間推出,。推出具體時(shí)機(jī)要看全國房價(jià)走勢。
而房產(chǎn)稅一旦試點(diǎn),，對樓市房價(jià)的影響到底有多大,？住建部政策研究中心副主任王玨林稱，不是房產(chǎn)稅出臺就可以解決樓市的問題,�,！按蠹野逊慨a(chǎn)稅作用看得過高，樓市的問題絕不是稅的問題,，也不是市場本身就能解決的,。”他表示,，中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)不全面,、不成熟的市場，受各種因素影響非常大,，市場發(fā)展中也存在很多問題,。因此，階段性地采取一些政策來調(diào)整市場屬于正常行為,。但房地產(chǎn)市場要可持續(xù)健康發(fā)展,，就必須有管理措施、手段的參與,，即法制管理,。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅推出不僅不會使房價(jià)降低,，反而會推高房價(jià),。除了增加炒房者一點(diǎn)持房成本外，這些房產(chǎn)稅的成本將轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上,，直接增加了下一個(gè)接盤者的交易成本,，就是所謂的“交易稅費(fèi)推高房價(jià)”。房產(chǎn)稅改革不能僅僅作為房地產(chǎn)調(diào)控的一劑“退燒藥”，而必須是一個(gè)長遠(yuǎn)的制度建設(shè),。