10月份70個大中城市房價漲幅繼續(xù)回落,，但房價依舊高位運行,，同時房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源中利用外資的數量也維持強勁漲勢。國家統(tǒng)計局10日公布的數據顯示,，10月全國70個大中城市房屋漲幅比9月份縮小0.5個百分點,，環(huán)比上漲0.2%。1月至10月房地產開發(fā)企業(yè)利用外資539億元,，增長43.3%,。
業(yè)內人士分析認為，這在一定程度上反映出開發(fā)商已看空第四季度,，鮮有動力增加樓市供給,，準備年內“硬扛”的心態(tài)凸顯。然而其在資金面上的捉襟見肘也可窺一斑,，部分地產巨頭明年或降價出貨,，并可能由此開啟一手住宅市場的降價大幕。
走勢 房價依舊高位運行
數據顯示,，10月份,，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲11.9%，其中普通住宅銷售價格上漲11.0%,，高檔住宅銷售價格上漲14.8%,。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.3%,，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%,，高檔住宅銷售價格上漲0.2%。業(yè)內普遍認為,，房價依舊在高位運行,，紛紛預測年內價格松動的可能性相對較小。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經濟參考報》記者,，經測算,，1月至10月份全國商品住宅成交均價上漲5.6%，證明房價仍在高位運行,。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》記者采訪時也認為,，雖然數據表現(xiàn)出來的房價呈高位下調的趨勢，但顯然還未調到理想的狀態(tài),。
對于房價依舊高位運行的原因,，北京中原地產認為,，新一輪調控抑制剛性需求，首套房首付提高及購房優(yōu)惠的逐步取消,，逐漸導致房源成交類型趨中端,，市場改善性需求占比上漲，這使得在宏觀調控政策下,，房價依然保持了慣性的上漲,。另一主要因素是通貨膨脹的壓力。目前市場上,，目前依然入市的購房者購房及現(xiàn)在很多業(yè)主持房惜售理由中最重要的一點莫過于抵御通貨膨脹,，對通貨膨脹的擔憂也使得成交價格依然在9月基礎上慣性上漲。
與新建住宅相比,，二手房價格同比漲幅相對較低,。根據統(tǒng)計，10月份,，二手住宅銷售價格同比上漲5.9%,，漲幅比9月份縮小0.3個百分點；環(huán)比上漲0.1%,，比9月份縮小0.4個百分點,。
這種漲幅收窄的態(tài)勢在幾大熱點城市表現(xiàn)得尤為明顯。據中原領先指數系統(tǒng)數據,，10月份北京,、上海、廣州,、深圳,、天津等五大城市二手住宅成交價格雖依舊上漲，但除廣州外,，其他四城市環(huán)比漲幅均不超過2.0%,，其中深圳和北京的漲幅甚至低于1.0%。中原地產認為,，受國家調控政策升級加碼,、特別是限購政策的影響，二手市場成交量大幅回落,，業(yè)主對后市信心出現(xiàn)逆轉,，各地下調房源報價的比重開始增加。
整體來看,，對房價在未來一段時間內的走勢,，徐楓預測，年內價格松動的可能性不是很大,，“看空第四季度成為發(fā)展商的共識,，盡管發(fā)展商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發(fā)商還是會選擇‘硬扛’”,。楊紅旭認為,，在新一輪調控下，11月份房價環(huán)比漲幅將出現(xiàn)微幅的負增長,，四季度和明年一季度房價將以盤整或小幅下跌為主基調,。預計房價增幅明年二季度出現(xiàn)負增長。
回落 成交量低迷將持續(xù)至年末
在房價依舊維持高位運行的同時,，成交量卻出現(xiàn)了兩位數的環(huán)比跌幅,。10月，全國商品房銷售面積9278萬平方米,，絕對量比9月份減少1167萬平方米,，下降11.2%。1月至10月,，全國商品房銷售面積7.24億平方米,，同比增長9.1%，增幅比前三季度提高0.9個百分點,。其中,，商品住宅銷售面積增長6.8%，辦公樓增長26.6%,，商業(yè)營業(yè)用房增長34.5%,。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟分析認為，10月銷售量出現(xiàn)回落最主要還是與當前的調控政策相關,，多個城市出臺了“限購令”,，公積金和房貸都開始收縮，嚴重打壓需求,。不僅如此政策還提高了首次置業(yè)的貸款利率,，對首次置業(yè)的剛需打壓也十分嚴重，在這種全面打壓的情況下,，成交量的回落也是在情理之中,。
以深圳為例，美聯(lián)物業(yè)一份最新研究報告的統(tǒng)計顯示,，10月新開樓盤首月銷售率僅有7.32%,，環(huán)比下降6.06個百分點，創(chuàng)下新盤首月銷售率新低,。13個樓盤中,，銷售率最高的也僅只售出四成，大部分樓盤銷售率在10%以下。
不過,，楊紅旭提醒說,，10月全國商品房銷售面積環(huán)比下降主要是受9月份銷售面積較大的影響，但銷售面積絕對量仍然在高位運行,，市場有一定的慣性,。
北京中原地產也認為，從整個10月的成交量看,，一線城市雖均有比較明顯下滑,，但仍高于今年5月水平，二線城市環(huán)比9月仍有不同程度的增加,。如果考慮一,、二手住宅的總成交量，一線城市除北京外,，均比5月低谷高一倍以上,。
楊紅旭預測，11月份商品房成交量將繼續(xù)下滑,，未來半年保持下行和低迷狀態(tài),，明年二季度才有可能出現(xiàn)反彈。
在承受成交量下滑的同時,，未來半年開發(fā)商還將面對商品房明顯供大于求的境況,。上海易居房地產研究院的報告顯示，從月度情況來看,，10月份全國商品房新開工面積為1.23億平方米,，比9月份減少15.8%。不過相較去年上半年各月新開工情況,，當前依然處于相對高位,。未來半年商品房預售量將有所增加，供大于求的程度將有所加重,，開發(fā)商銷售壓力增大,，降價的可能性進一步增大。
考驗 明年地產巨頭或降價出貨
成交量的下滑無疑將令開發(fā)商的資金鏈在未來一段時間內經受更嚴峻的考驗,。事實上,，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源中利用外資數量的強勁漲勢也透露了這一端倪。
數據表明,，1月至10月房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元,，同比增長32.0%。其中,，利用外資539億元,，增長43.3%,；自籌資金21553億元，增長50.7%,。
“外資上漲已遠超過總資金上漲幅度,，這說明熱錢流入，尤其是房地產行業(yè),，并且開發(fā)企業(yè)自籌資金中,，也有可能有熱錢的流入,�,！标戲T麟對《經濟參考報》記者說。
其實,，房地產開發(fā)資金中外資上漲跡象一直呈越來越明顯的趨勢,。據相關統(tǒng)計數據，自2009年5月起,，房地產開發(fā)資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數,，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉正,，并呈現(xiàn)迅速增長,。僅6月份當月利用外資的資金額達81億元，超過了4月和5月份的總和70億元,。業(yè)內人士普遍認為,，其背后的主要原因是在人民幣升值的大背景下，外資既可分享人民幣升值帶來的資產增值,，又可獲得豐厚的投資回報,。
除了提醒注意外資熱錢的流入，一些機構還認為,，數據從另一個側面也反映出開發(fā)商資金壓力正逐漸上漲,。專業(yè)人士表示，房企新近的財務數據在一定程度上證實了這種猜測,。
徐楓分析,，從三季報流動比例一項來看，四大地產商中,，萬科的短期償債能力最低,，且與金地一樣，今年三季度較去年同期指標下降,，這有可能使萬科短期資金需求量加劇,。公開市場信息顯示，今年萬科拿地比較激進,，僅今年8月就在深圳,、長沙,、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5萬平方米,，購地金額高達78億元,。而根據《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，土地受讓人分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年,；首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,。“對類似萬科這樣的拿地大戶資金壓力比較大,，要求快銷以維持穩(wěn)定資金,。”
從營業(yè)活動產生的現(xiàn)金流量凈額來看,，徐楓表示,，盡管整體現(xiàn)金流量凈額未必為負，但營業(yè)活動產生的現(xiàn)金流量凈額四家公司均告負,，表明不僅不能支持投資和償債,，還要借助于可收回投資和借債來維持現(xiàn)金流量�,！斑@是一個危險信號,。前三季保利的營業(yè)活動產生的現(xiàn)金流量凈額達到-261億元，比市況很差的2008年第三季度還惡劣,�,！�
不僅如此，四大地產商前三季度凈利潤同比均下滑,，如果將凈利潤與營業(yè)活動產生的凈現(xiàn)金流量聯(lián)系起來看,，徐楓認為，這表明企業(yè)利潤質量不高,，除了利潤操縱的可能外,，其原因可能是回款不及時、存貨積壓,。她進一步預測,，明年在四大地產商中，保利,、萬科有可能將率先降價出貨,，屆時將在更大范圍內拉動一手住宅價格進入下行通道。
從中期來看,，整個行業(yè)將不可避免地面臨調整和洗牌,。地方重點房地產企業(yè)和全國龍頭企業(yè)的房地產營業(yè)收入集中度將繼續(xù)增加。中小發(fā)展商的生存環(huán)境堪憂,，“不過他們中的一部分也有不錯的選擇,，就是被兼并,。”徐楓說,。