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樓市直擊:重壓頻頻 降勢難逆
2010-10-25   作者:  來源:中國房地產(chǎn)報(bào)
 
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    “國五條”問世已近滿月,,各地方細(xì)則或已著陸,,或在醞釀中,房地產(chǎn)市場正處在前所未有的敏感期,。此時(shí),,市場的真實(shí)反應(yīng)如何正成為行業(yè)參與者研判市場的重要依據(jù)。基于此,,本報(bào)試圖從普通住宅,、二手房、高端市場,、商業(yè)地產(chǎn)四個(gè)細(xì)分市場的走勢入手,,力圖全景展示調(diào)控下樓市的真實(shí)境況以及未來變化的可能路徑�,! �
  “9·29”新政推出尚未足月,,一輪來勢迅猛的信號再次襲向樓市,讓房地產(chǎn)業(yè)界連呼措手不及,。
    10月19日晚間,,央行毫無預(yù)兆地宣布加息;20日,,住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,。對于加息,雖有眾多業(yè)內(nèi)人士表示,,加息主要目標(biāo)并不是針對樓市,,但從市場層面看,一向敏感的樓市已經(jīng)因限購,、供地,、加息等政策的逐一落地而出現(xiàn)了明顯變化。
  記者對北京多個(gè)區(qū)域的在售或?qū)⑹蹣潜P調(diào)查發(fā)現(xiàn),,已有部分樓盤出現(xiàn)試探性降價(jià)行為,,個(gè)別樓盤每平方米降幅甚者達(dá)上萬元。此前,,連續(xù)多月的新政未能遏制房價(jià)上漲,,反而在8、9月呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢,。
  對于第四季度樓市的走向,,此番業(yè)界給出的預(yù)測驚人一致�,!凹酉⑨尫懦鲐泿耪呔o縮的信號,,或?qū)⒊蔀閴旱垢叻績r(jià)的最后一根稻草�,!痹谟浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士以及開發(fā)商看來,,開發(fā)商已沒有太多籌碼與政策進(jìn)行長時(shí)間博弈,隨著供需逆轉(zhuǎn),,開發(fā)商快速推盤“清倉甩貨”的現(xiàn)象很可能在四季度常態(tài)化,。

  頂不住的房價(jià)

  10月20日,,央行時(shí)隔34個(gè)月后首度加息的第一天,,當(dāng)日,,根據(jù)中原地產(chǎn)進(jìn)行的一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示,在200組意向購房客戶中,,有近60位客戶明確表示加息后暫時(shí)放棄購房,。這一結(jié)果與“9·29”二次調(diào)控后的調(diào)查數(shù)據(jù)相比,比例明顯升高,,加息再度動搖了購房者預(yù)期,。
  此前,“限購令”已對樓市成交量產(chǎn)生了不小的沖擊,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,自9月29日二次調(diào)控新政出臺后,北京新開盤的商品房項(xiàng)目簽約率不到三成,,比9月下降了近五成,。另據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,10月份大部分高價(jià)項(xiàng)目處于滯銷狀態(tài),,單價(jià)超過3萬元的項(xiàng)目成交量,,僅占總成交量的11.9%。
  北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對記者表示,,此次加息給開發(fā)商帶來的心理影響巨大,,預(yù)計(jì)接下來開發(fā)商將有一波明顯的開盤潮,一些最近土地供應(yīng)集中的郊區(qū)項(xiàng)目可能迎來價(jià)格戰(zhàn),。
  確如其言,,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前已有越來越多的項(xiàng)目采取積極的價(jià)格策略,,打折,、降價(jià)的幅度也遠(yuǎn)大于此前。從營銷手段來看,,有的開發(fā)商仍然用傳統(tǒng)的打折方式達(dá)到促銷目的,,有些樓盤則通過贈送面積等變相降價(jià),甚至有個(gè)別項(xiàng)目直接采取每平方米直降近萬元的策略,。
  此輪隱現(xiàn)的降價(jià)潮中,,通州區(qū)域內(nèi)樓盤再次首當(dāng)其沖。記者從通州月亮河·御泉公館項(xiàng)目了解到,,該項(xiàng)目本月底推出的小戶型公寓均價(jià)定在25000元/平方米左右,。而在今年3、4月份,,該項(xiàng)目最高均價(jià)一度曾達(dá)到35000元/平方米,。
  月亮河項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,,降價(jià)銷售主要是考慮年底的資金問題,公司希望順應(yīng)調(diào)控,,快速回款,。
  對于月亮河的率先降價(jià)舉措,其他通州開發(fā)商均表示暫沒有跟進(jìn)的計(jì)劃,。但據(jù)記者了解,,各家開發(fā)商口頭上表示不降價(jià),但實(shí)際銷售中已采取各種方式變相降價(jià),。
  同處通州的K2清水灣打出的優(yōu)惠是“買2居送1居”,。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹,所謂買2居送1居,,是指根據(jù)不同戶型,,會額外送給購房者更多面積,如79平方米的三居室即贈送包括露臺,、陽臺等在內(nèi)的近30平方米的面積,。“你可以改造成面積達(dá)105平方米的三居室,,以25000元/平方米的均價(jià)折合下來,,即相當(dāng)于優(yōu)惠65萬元,很劃算的,�,!变N售人員向記者極力推銷。
  除了上述項(xiàng)目外,,珠江拉維小鎮(zhèn)則打起了團(tuán)購的主意,,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤均價(jià)22000元/平方米,開盤前參加團(tuán)購可享18000元/平方米的特價(jià),。
  在樓市熱點(diǎn)區(qū)域大興黃村,,新近開盤的項(xiàng)目銷售速度亦明顯放緩。10月17日,,首邑溪谷開盤,,據(jù)銷售人員稱,開盤當(dāng)日400多套房源即已售罄,。但記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn),,截至10月21日,該項(xiàng)目僅簽約了1套,。
  該項(xiàng)目附近的旭輝紫郡,,10月1日取得預(yù)售許可證以來簽約了81套,算是近期首次入市成交較好的項(xiàng)目,。
  雖未明碼降價(jià),,但上述大多樓盤均給出了不同程度的折扣優(yōu)惠,,如全款9.9折、9.8折等,。根據(jù)新浪樂居18日發(fā)布的《樓市調(diào)控半年效果觀察》顯示,,其對萬科(000002,股吧)、保利,、綠城,、龍湖等一線房產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn),,與4月相比,,10月份一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價(jià);半數(shù)房企打折促銷,。
  鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示,,二次調(diào)控后開發(fā)商及業(yè)主還普遍樂觀,心理預(yù)期改變不大,,而此次加息無疑是對其心理預(yù)期最后一道防線的沖擊,,一些中小開發(fā)商及亟待升級置業(yè)的小業(yè)主將率先降價(jià),房價(jià)松動可能性增大,。

  糾結(jié)的開發(fā)商

  在接受記者采訪時(shí),,一位房地產(chǎn)企業(yè)高層坦言,很多地方出臺的“限購令”使終端消費(fèi)被遏制,,而加息釋放的信號是對開發(fā)商資金鏈的層層緊逼,,這將使開發(fā)商陷入兩難,不少開發(fā)商已經(jīng)意識到,,不降價(jià)則調(diào)控周期很難結(jié)束,。
  亦有開發(fā)商稱,新政的影響暫不明顯,,有待進(jìn)一步觀察,。北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理周躍表示,該公司旗下首邑溪谷項(xiàng)目受到的政策影響不大,,因?yàn)楫a(chǎn)品特點(diǎn)即為小戶型低總價(jià),,從客戶群來看,首次置業(yè)的剛需比較多,。
  當(dāng)8,、9月份樓市呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢時(shí),開發(fā)商曾表現(xiàn)出強(qiáng)烈的推盤意愿,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,9月份,北京有34個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證,,而10月份截至21日,,僅有17個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證,,其中,住宅項(xiàng)目僅10個(gè),,亦比去年同期減少了近一半,。
  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,新一輪調(diào)控落地之前,,開發(fā)企業(yè)普遍看好10月市場,,計(jì)劃開盤項(xiàng)目多達(dá)33個(gè),而10月中上旬實(shí)際推盤量僅10余個(gè),,不足1/3,,不少樓盤調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏、推遲開盤,,進(jìn)一步觀察市場上可能出現(xiàn)的新變化,。
  如果說“9·29”調(diào)控延遲了開發(fā)商推盤的腳步,那么加息的突然而至又讓開發(fā)商們陷入糾結(jié)之中,。
  在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來,,目前樓市的情況是,單價(jià)2萬元以下的不愁賣,,而2萬~5萬元之間的最糾結(jié),,這部分樓盤要么直接降價(jià)至2萬元/平方米,要么提高產(chǎn)品性價(jià)比直接躥至5萬元/平方米,。
  “加息雖然主要是為防止通脹,,但對樓市的影響也是巨大的,對購房者來說,,加息本身相當(dāng)于房價(jià)上漲,,對于靠按揭買房的剛性需求無疑增加了成本;對開發(fā)商來說,,加息意味著銀行對貸款監(jiān)管更加嚴(yán)格,,開發(fā)商獲得貸款變得更難�,!标愒品逭f,。
  陽光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖對記者表示,這樣的形勢下,,年底沖刺業(yè)績的需要和偏緊的市場預(yù)期會加速開發(fā)商銷售步伐,,四季度以及未來一段時(shí)間,開發(fā)商有可能會以價(jià)換量,,利用降價(jià)的方式快速回籠資金,,防止未來可能出現(xiàn)的更大的現(xiàn)金流壓力。
  “加息對已飽受調(diào)控壓力的樓市雪上加霜,,加上政策持續(xù)性及不確定的預(yù)期,,未來開發(fā)商或面臨降價(jià)壓力,。”范小沖說,。
  任啟鑫亦認(rèn)為,,資金鏈的緊張將成為開發(fā)商第四季度甚至更久一段時(shí)間的主旋律,特別是到今年年末,,在借貸與償貸的雙重壓力下,,開發(fā)商將對資金回籠格外關(guān)注,勢必會逆市推售,,這將會催生出新一輪降價(jià)潮,。

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