預(yù)期,、成交價差達(dá)歷史高位 退房潮初現(xiàn)
盡管過去的三年半時間里,，北京二手房在歷次調(diào)控中均表現(xiàn)出“易漲難跌”的特性，但９月２９日出臺的調(diào)控新政改變了這一狀況,。根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”發(fā)布的北京二手房研究報告以及記者從熒燦地產(chǎn)等經(jīng)紀(jì)公司了解到的情況,，“9·29”第二輪樓市調(diào)控政策出臺至今，新政明顯的抑制需求趨勢,，使北京二手房預(yù)期價與成交價差達(dá)到歷史高位,，在部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房潮。業(yè)內(nèi)人士表示,，依照二手房跟漲領(lǐng)跌的特性,，北京二手房價先于新房領(lǐng)跌幾成定局。
“鏈家地產(chǎn)”昨日發(fā)布的北京二手房研究報告顯示,，五六月份,，業(yè)主預(yù)期的掛牌價與實際成交價之間差距在10%左右，7月以后,，這一差距已擴大到12%左右，10月份更是擴大到13.1%,，達(dá)到歷史高位,。“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認(rèn)為,，在7月以后成交價未進(jìn)一步跌落,，9月甚至略有增長的情況下，預(yù)期價格與實際成交價格差距再次拉大,，主要是因為業(yè)主預(yù)期迅速提高,，需求卻未跟進(jìn)。
林倩表示，進(jìn)入10月,，業(yè)主預(yù)期依舊樂觀,，但二次調(diào)控抑制需求趨勢明顯，成交門檻的阻擋以及部分需求在業(yè)主報價不斷走高的情況下進(jìn)入觀望,，都會促使成交價下跌,，從而影響業(yè)主較高的價格預(yù)期，將使價格進(jìn)一步平抑,。
此外,，二手房供需比也跌至四年來又一新低，達(dá)到1：2.7,。從以往情況看,，供需比出現(xiàn)由高到低或由低到高本質(zhì)變化的2-3個月后，房價拐點也會相應(yīng)出現(xiàn),。
而隨著調(diào)控深入,，同一區(qū)域同樣性質(zhì)的新房與二手房的價格差也由調(diào)控前最高時的51.4%降至14.5%，大興,、房山等區(qū)域更是出現(xiàn)了一二手房價差超過10%的倒掛情況,。對此，北京市中介協(xié)會會長陳通順表示,，依照二手房跟漲領(lǐng)跌的特性,，當(dāng)前二手房價格下行壓力相當(dāng)大。
除了價格,，由于“9·29”新政后部分二手房的稅率翻了一番,，首套住房最低首付比例也由20%提至30%，考慮到成本上漲等原因,，部分購房者開始退房,。來自熒燦地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，近幾日進(jìn)入糾紛狀態(tài)的合同占到了總數(shù)的7.5%,，比節(jié)前翻了一番,，且其中80%是購房者提出來的。
“違約量增加,，最根本的原因是二次調(diào)控后購房者看跌市場,。”熒燦地產(chǎn)市場部經(jīng)理李娜表示,，恐怕新房也將出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮,。“期房是以樓盤封頂時間為節(jié)點開始和銀行簽訂貸款合同的,，但目前市面上銷售的新盤,，相當(dāng)一部分是沒有封頂?shù)�,，所以部分客戶將面臨首付和契稅提高的情況，購房成本至少增加10%,，一旦購房者無法湊夠這10%,，退房潮可能就會從二手房延伸至新房市場�,！�